一、问题的提出
中国人素来相信“安居乐业”，安居之前提大多是购买不动产。在涉外婚姻关系中，安居和投资的需要导致在不同国家购置不动产的情况很是多见。然而婚姻的稳定性不断被动摇的今天，所购置的不动产必然暗含着一个法律问题，那就是双方离婚分割财产或婚姻中的一方处理不动产时，如何决定其应该依据的准据法？
（一）我国的国际私法规则
这个问题的提出首先是基于我国《涉外民事关系法律适用法》（以下简称“法律适用法”）中存在的两条国际私法规则。一个是《法律适用法》第24条规定：“夫妻财产关系，当事人可以协议选择适用一方当事人经常居所地法律、国籍国法律或者主要财产所在地法律。当事人没有选择的，适用共同经常居所地法律；没有共同经常居所地的，适用共同国籍国法律”。二是在《法律适用法》在第五章物权中，规定“不动产物权，适用不动产所在地法律（第36条）。在处理涉及婚姻关系的不动产时，是应该依照第24条确定准据法还是依据第36条确定准据法？
（二）三个案例
看起来，这个问题在实践中造成了困扰，各地法院的处理并不完全一致。试以以下案例简要说明之。
许某某离婚后财产纠纷案[1]
（1）案件基本事实
本案原告为中国国籍男子许某某，被告为韩国国籍女性李某某。二人在中国登记结婚。婚后，原被告购买房屋一套，并支付首付款，剩余房款办理了按揭贷款手续。后被告与卖方签订房屋买卖契约，约定被告购买该房屋，房屋登记在被告名下。房屋尚未办理登记手续时，原被告协议离婚。离婚协议中未提及讼争房屋。2011年11月25日，被告将讼争房屋办理在自己名下，房屋产权证显示被告对讼争房屋享有100%单独份额。同年，被告之子朴某向银行贷款95万元，被告为抵押担保人，提供讼争房屋为抵押物。2013年6月26日，原告诉至法院要求分割本案诉争房屋
（2）法院判决
就法律适用，延边自治州中级法院在一审判决书中认定：“本案属涉外民事财产权益纠纷案件，即离婚后财产纠纷。……双方诉争的标的物系不动产，是因离婚引起的财产分割纠纷，故应适用中华人民共和国法律进行调整”。
在实体上，延边自治州中级法院依据中国婚姻法认为，夫妻在婚姻关系存续期间所得财产归夫妻共同所有，讼争房屋为双方婚姻存续期间购买，应为双方夫妻共同所有。因被告在诉讼期间擅自处分双方共同财产，按照最高法院的司法解释，“夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方受损，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院予以支持”的规定，延边自治州中级法院对原告提出的被告赔偿讼争房屋评估价格一半及相应利息的请求予以支持，最终判决（1）讼争房屋为原被告共同财产；（2）被告向原告支付一半房屋折价款及相应利息。
二、夫妻财产关系准据法条款的理解
《法律适用法》对夫妻财产关系的规定主要涉及三个方面[5]。第一，将夫妻财产关系与夫妻人身关系相互区别，制定了不同的规则[6]。第二，在夫妻财产关系的法律适用上引入了有限的意思自治，当事人可以在一方当事人经常居所地法、国籍国法或主要财产所在地法中选择其中之一作为财产关系的准据法。第三，当事人未选择准据法的，适用与夫妻人身关系一致的法律使用规则。
夫妻财产关系通常是指夫妻双方在婚前及婚姻存续期间所得财产的归属、管理、使用、处分，家庭生活费用的负担、夫妻债务清偿等方面的权利义务关系[7]。不动产物权关系通常包括不动产物权的种类、内容和不动产物权的取得、变更和丧失的条件及效力，不动产物权的公示方法以及不动产物权的保护方法等。夫妻财产既包括动产也包括不动产，在法律适用上是否要采用区别制[8]，即对不动产必须适用不动产所在地法，现行立法并不清楚[9]，从上面的案例看，实践中的判断也并不一致。
在这个问题上，韩国的学理较为清晰。韩国《国际私法》第38条规定了夫妻财产制，与中国的《法律适用法》一样，在有限的范围内允许当事人自治[10]，在当事人没有约定时，按照夫妻共同本国法、共同经常居所地、与夫妻有最密切联系地法的顺序决定准据法[11]。韩国学理上就夫妻财产关系的适用范围问题，没有提及区别制还是同一制的问题，而是认为，夫妇财产制的准据法对夫妻财产制的所有方面，不管是约定财产制还是法定财产制都得适用。但是夫妻财产制的规定在不违反支配构成夫妻财产某具体财产的法秩序的范围内才得适用[12]。即夫妻财产制受到“具体准据法打破总括准据法（개별준거법은총괄준거법을깨뜨린다）”原则的限制。夫妻财产属于总括财产，支配夫妻财产关系的准据法是总括准据法，支配某一具体财产的法律属于具体准据法，总括准据法如果与具体准据法不一致，应当适用具体准据法，比如某物的所在地法只允许共同共有，即使夫妻财产关系的准据法规定为按份共有，该财产也应当认定为共同共有。
个人认为，基于物权法定的原则，夫妻财产关系准据法是应当在不与某具体物的物权准据法相抵触的范围内适用。以许某某案为例，讼争房产的所有权归属应当首先依照夫妻财产关系的准据法来判断，假设双方共同的经常居住地为韩国，则应当依照韩国法决定讼争房产的所有权关系，除非依韩国法确定的物权关系不被中国法所承认。
三、与夫妻财产制有关的外部法律关系的适用问题
许某某离婚后财产纠纷案以及郭淑敏诉林春妗等房屋买卖合同案、梁吕枝与程秀英确认合同无效纠纷上诉案中，都是夫妻共有的房屋被处分给第三人。第一起案件中，原告仅向被告主张分割房屋买卖所得，未涉及买入房屋的第三方。但在郭淑敏案中，当事人要求履行买卖合同，协助办理房屋所有权转移登记，梁吕枝与程秀英确认合同无效案中，原告请求法院判令丈夫签订的房屋买卖合同无效，这些都涉及到了外部的债权债务关系。从内容上，《法律适用法》第24条规定的夫妻财产关系的适用并不能涵盖与夫妻财产关系相关联的外部法律关系的适用，在处理与第三方有关的债权债务关系时，应当对准据法分别作出判断[14]。在梁吕枝案中，东莞市中级人民法院先按照夫妻财产关系的准据法确定了讼争房屋为夫妻共同财产，但对买卖合同的准据法没有进行判断，而是直接适用了夫妻财产关系的准据法，即中国法，按照中国合同法的规定，认为买卖合同无效，在法律适用的推理和判断上是存在不当的[15]。不过在郭淑敏诉林春妗等房屋买卖合同纠纷案，厦门海沧区法院对买卖合同就适用了合同的准据法。
值得注意的是，韩国《国际私法》第38条规定有对国内交易保护的内容。该法第38条第3款、第4款规定，“（3）适用外国法的夫妇财产制就大韩民国内进行的法律行为以及位于大韩民国的财产不能对抗善意第三人。这种情况下，不能适用夫妇财产制的，涉及第三方关系的夫妻财产制适用大韩民国法。（4）依据外国法缔结的夫妇财产契约在大韩民国已登记的[16]，尽管有第（3）款的规定，仍可对抗第三方”。这一立法的精神即在于保护善意交易的第三方。因为当事人自治的引入，以及阶段性准据法决定方法的适用，夫妻财产制的准据法一定程度上丧失了确定性，这种情况下，对在本国进行交易的第三方提供适当的保护是很有必要的[17]。按照韩国《国际私法》第38条第（3）款、第（4）款的规定，夫妻财产契约在韩国经过登记的，可以对抗第三方。但没有经过登记，或者没有约定的，准据法又是外国法的，涉及在韩国进行的法律行为和在韩国的财产，根据外国法而确认的夫妻财产关系不能对抗善意第三人，第三人提出主张的，应当适用韩国法。这种规定值得我国立法和司法借鉴[18]。
四、小结
在涉外婚姻案件中，审理不动产归属问题需要判断其准据法时，实务中存在适用《法律适用法》第24条和第36条的不同做法。个人认为，夫妻财产关系准据法的规定是基于夫妻关系这一特殊性作出的规定，应当首先考虑适用第24条夫妻财产关系的规定。同时，基于物权法定的原则，夫妻财产关系准据法是应当在不与某具体物的物权准据法相抵触的范围内适用。换句话说，应首先考虑适用第24条夫妻财产关系准据法的规定，除非根据该准据法确认的物权关系不被不动产所在地法所承认。
从立法上而言，为增加法律适用的确定性，对内国交易保护的相关规定，应当在将来的立法或司法解释中予以考虑。
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