前天作者在自媒体发表文章《民法典：物管公司不能向小区共有区域停车收费，除非业主大会授权》，引起了读者的极大反响，就网友提出的普遍性问题，特公开撰文解答一下。网友提问

民法典的这些规定以前有没有？物业公司以前这样做合法吗？我们能不能要求他们退停车费？

小区就凭与业委会偷偷签订了一份承包协议，就用小区的道路和运动场收了十年停车费，这是合法的吗？业主可以不交停车费不？

物业换个名称，不叫停车费，叫管理费、清洁费，不是一样都把钱收了吗？哪里管得着。

还有网友质疑：物权法实施十多年了都没有用，民法典就有用了吗？

我们小区没有成立业主大会，怎么办？

我们先来看法律规定：

一、 规定不是现在才有，在物权法时代早有类似的规定，仅仅是在形式上不同而已。有的项目规定更加严格了。

07年物权法第七十四条 车位、车库的规定

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

第七十六条 业主决定建筑区划内重大事项及表决权

下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

09年最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

该解释自10月1日起施行。

由此可见，民法典涉及到用小区共有区域改建停车场，并交物业公司经营的相关规定，11年前就有了，唯一的区别只是形式不同，有的是以法律规定的形式出现，有的是以最高人民法院司法解释的方式起作用，民法典只是把原有的东西进行整理、优化，并升格到基本法的水平，内容本身是一直都有的。

物业公司把停车费改头换面，叫作管理费、清洁费、开门费等等，擅自扩大收费范围都一样违法，小区原业主专有部分物管费之外，收任何费用都是需要业主大会同意。那叫利用共有部分从事经营性活动，按照司法解释的规定，同样属于“其他重大事项”，一样需要业主大会授权，才能实施。

二、业主委员会只是业主的代理组织，无权决定任何实体问题，未经业主大会授权，不得处置业主的个人权利和业主公众权益，其职责仅仅限于程序性的工作。

09年中华人民共和国住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》第三十五条规定业主委员会的职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责。

它无权决定小区共有区域的用途，也无权决定用共有区域进行任何经营活动，更无权决定价格和收益分配方案。

过去个别小区业主委员会存在暗箱操作、甚至勾结物业公司损害业主利益的情形，只是因为涉及到千家万户，业主很难团结起来对付这个问题，另外，小区没有法律顾问，业主委员会的行为缺少监督，造成了很多小区在共有区域停车方面，物业公司违法运作，损害业主利益。物业公司违法经营停车场业务，给业主带来的损害是多方面的：

业主的生命财产安全受到威胁：物业经营的停车场只管收钱，不顾业主的安全，消防车通道随时都有汽车占用，消防车通道是业主的生命线，不能确保畅通随时会危及业主的生命财产安全。

业主的收益权被严重侵害：物业管理公司经营小区停车业务的一大特点是：财务不公开，没有人知道收了多少钱。最常见的暗箱操作就是业委会与物业管理公司签订一份协议，以极低的价格把停车业务承包给物业公司了，按照协议内容，收入多少钱都是物业管理公司自己的事，与业主无关。业委会为什么要冒着巨大的法律与道德风险做这件事，背后的原因他们自己知道，读者只有自行脑补了。

小区安全管理水平下降：外来车辆停放不但妨碍消防车通道，人员增多也带来安全隐患。

由于每天消防车通道被占用，业主冒着巨大的人身与财产风险，产生的利益却被极少数人侵吞，天理难容。

三、民法典与物权法一样，都是民法体系，民法最大的特点：人民是执法主体，自己的权利受到侵害，必须自己站出来维权。国家强制力量才会打击侵权者。如果民众自己不拿起法律武器，所有的民法对你都没有意义。

结论：

1、物业管理公司不得擅自用小区的共有区域作为停车场经营，不是民法典的新规定，相关法律已经实施十多年了，只是广大业主朋友不知道；

2、物业公司与业主委员会私下签订的利用小区共有区域，经营停车收费业务的任何合同，如果没有业主大会授权，都是没有法律效力的。经人民法院确认，可以认定为无效合同。

3、物业管理公司不管换成什么名称，叫管理费、清洁费，叫任何费，超过原业主专有部分物业管理，进行收费的项目，都需要业主大会通过。

4、车主所交纳的停车费，退回业主是不合理的，因为占用了全体业主的共有财产，应该交归全体业主。同样的道理，未来停车也应该交停车费，没有理顺以前，可缓交或者交给政府部门代收。

5、物权法实施十多年了都没有用，民法典就有用了吗？只要你积极运用法律武器，它就有用。以前的问题是我们业主不懂法，也没有法律顾问，现在律师普及了，请个专业律师就能维权，或者给小区请个法律顾问，参与监督业主委员会的工作，自己不懂也没关系，有法律意识，有维权意识就行。

6、业主大会不是业主委员会，它的权力比业主委员会还大，而且不需要专门成立，全体业主坐到一起开个会，这就是小区的最高权力机构，它作出的决定就有法律效力。以前业主之间沟通不易，每个人都忙，现在社交工具发达了，要开个业主大会更容易了，每个业主的社交账户作个实名认证，建个业主群，这个群作个决定，它也能起到业主大会的作用。

顺便一句，你的物业，小区管理规范吗？物业管理公司和业主委员会有没有违法侵害业主权益的行为？

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