最近万达的王健林，以白菜价卖出集团大批文化项目及酒店，还优惠到给买方提供贷款收购这些项目。

许多人一时都看不懂他为何会这样做。难道他收到什么对中国房产业极不利好的内部消息？

我自问看到一点头绪，可与大家做个分享。

在将我的见解说清楚前，我需要先与大家分享三件普通不过的事，都是关于开发商如何赚取暴利的法门。

第一件事，是关于摩天大楼。

经济学上有一个说法。如果一个地方，在短时间内出现兴建大量的摩天大楼，那就代表那个地方的楼价随时见顶，当地经济随时崩盘。

为什么呢？

教科书上的解释是，建造摩天大楼，是一种傲慢虚荣的表现。当市场充斥着傲慢的气氛，就会发生崩盘。

事实上，傲慢的确是傲慢，但绝非因为单纯傲慢就可导致崩盘。一般人往往一知半解，就是因为从来只满足于书本上的答案，不独立思考，不下手追求真理，实在可惜。

正确的答案是，开发商每投一块地时，表面上已决定了它需要以什么价钱把房卖出，才能盈利。

其实不然。

因为每块地在拍卖时，都配有一个容积率，即这块地最终能建成多少面积出售。

这个容积率，是由政府定下来，但是可以在地卖出后更改的。

如果开发商买入一块地后，有办法与政府部门谈妥，将容积率提高一倍，即代表可以相同价钱，售出多一倍住房面积，盈利马上可提高一倍。

那出售面积到底实际上是如何增加呢？

就是靠将楼层建高一倍就可以。

原来规划是19层，就改建成38层。

大家看到到处的住宅越建越高，最主要的原因，就是因为改建得越高，利润就越高。

甚至许多开发商，根本不必考虑建好后能否卖出，因为可以先把地拿到银行加按，套现多一倍钱出来，发展其他项目，再用相同手法提高容积率套现，不停继续下去，套到的钱就当是利润。

还钱？

只要这个雪球继续滚下去，钱可以慢慢还，规模却可以越做越大。反而最后把房卖出了才要还钱。

所以开发商从来不急于卖房。

这是开发商赚取暴利的法门之一。大家可能马上会疑问，那为何开发商不把所有住宅建成摩天大楼呢？

你以为它不想？开发商做梦也想着这个事情呢！

关键是，现代的建筑技术，如果建超过40层高以上开始，就要对建材有非常高要求。

玻璃，钢材，水电供应与防火设施成本会大幅上涨。除非建成后可以卖很高价钱，否则一定亏本。所以才导致开发商暂时还未把住宅建成280层高。

假如一个地方到处在建摩天大楼，其实是代表开发商对未来的楼市过度乐观的展现，认为市场可吸纳这么大量高成本的房产。

当然不少市场可以接受摩天大楼的价格，但太大量的话，就绝对是个大问题。

暴利法门之二，就是建五星级酒店。

我们去过五星级酒店消费的，不难有一个疑问，就是发觉里面的咖啡厅都是空空如也，会议厅也不是天天有公司租用，房间也不常爆满，餐厅酒楼游泳池，更是许多时候服务员比客人还要多。

怎么赚钱？

为何那么多商人喜欢开五星级酒店？

其实猫腻就在房费中。

大家不难发觉，酒店前台标价的房费都是非常贵的。而自己透过手机订房，许多时候可以拿个五折起码，难道只是因为推广优惠？

当然非也。每家五星级酒店，其实就是一项固定资产，是可以用来抵押给银行套现的。

能抵押多少，就看酒店的评估价。

如何评估呢？

第一是看酒店能收房客多少房租，以房租定价值。

第二就是看酒店是多少星级。五星级甚至六星级的，当然可以抵押出更高价钱。

至于如何可以最高的价钱出租房间，倒不是大问题。

找家旅行社合作，让它们用标准价租进一大批房间，另外再给对方以广告推广费名义作回扣即可。

酒店的确以最高的标准价出租其房间，入住率也达标。而花了多少推广费当房租折扣，酒店是否盈利是少事。

能以超高价向银行抵押套现才是暴利关键。

套出来的钱就当是利润，拿去再建下一家五星级酒店。

此之所以，中国四五六线城市，从来不乏惨淡经营的五星级酒店。

暴利法门之三，是靠关联交易。

大家有注意开放商的架构，都不难发觉，一个开发商，名下随时有几十家子公司，上百家子公司也是很正常的。

为什么会需要那么多子公司？

理由很简单，大家如果有些注意力的话，其实都会发觉，外面普通一个办公楼里面，就一层内，也不见得每家公司里面会有人在办公。

你是否也会见过一些，外表装修得人模人样的公司，偏偏里面一个人都没有，就这样放着？

有没有觉得很奇怪？

其中原因，绝对不是因为老板太有钱。它的存在是有其不可告人的目的。

它是一个壳。

假如你有十家公司，只要用一个很简单的方法，就可以随时变出十家盈利稳定的公司。

办法就是公司一将一件货提价10%卖给公司二，公司二再将这件货提价10%卖给公司三，公司三再如此类推将货转卖到公司四五六七，到最后再卖回给公司一。

公司一再继续这个循环，你不需做任何真实生意，就可以有十家有稳定盈利的公司。

你有一大批公司能有稳定盈利，是否可以向银行申请贷款呢？

还不可以。

银行是不会借钱给这些贸易公司，因为银行也知道这种套路。

唯，如果你公司卖的货是房产，就可以有商量。因为银行接受房产作抵押品。

你可将这些“货”抵押给银行套现。十家公司循环将手中房产抵押，盘子就可做大，再把抵押出来的资金买更多的房产，再循环转卖下去，公司规模就可以短时间内光速增长。

银行知不知道上面这些套呢？

我可以告诉大家，上面那些套路，都是一些前线银行朋友告诉我的。

那为何明明知道是套路，这些套路还能横行？

呵呵，你懂的。

上面提到的，只是开发商获取暴利的部分法门。

现在问题来了，大家不难看出，上面的暴利法门，不约而同都有同一个罩门，就是如要光速扩大盘子，提高抵押从而套现获取暴利，就只能不断买入资产，不断吹大自己的资产泡沫，把抵押套现出来的资金，当成利润，再拿去买更多固定资产。

这就是买，买，买的奥义！

一天如果将资产卖出，所有银行都会立刻跳出来追你还不起的债，因为你早将套现出来的资金，当成利润花掉。

那么，王健林为何还敢卖出手头的资产？

而且是大批地卖，以白菜价卖出？

难道他不怕自己会因此遇上大麻烦？

记住，王健林一天不卖出自己公司的资产，这个圈还是能继续转。

相反，一卖出，圈就转不下去，就会出麻烦。

为何王健林没事无端端要自找麻烦？

这就是王健林超越商业智慧的智慧。

答案是，你现在遇上危险，随时会被杀。你唯有决心自杀，反而有人会救你。

这就是置之死地而后生之道。

就因为卖出这些资产对王健林来说等于自杀，所以我敢保证，王健林从来不是真心想卖出自己这些文化酒店资产，最终也不会卖出。

6个月内，这些资产将以另一种形式回到他手中。

否则，他的个人安全将受威胁。

不信？

我们就拭目以待。