来源｜北京万象荟    

文｜墨涵     图｜网络 

全文｜3059字       用时｜8分钟

西城出台入学新政

“多校划片”+“六年一学位”

4月30日，北京市西城区出台入学新政，规定2020年7月31日后，西城区新购置的二手房不享受“单校划片”，而是通过“多校划片”方式入学，且一套住房六年内只提供一个学位。

这意味着，继海淀、东城、朝阳等教育大区之后，北京最后一个教育强区宣布实行“多校划片”和“六年一学位”。

两大政策叠加在市场上立马掀起轩然大波，有关西城“学区房”价格即将走低的消息开始在网上刷屏。

北京西城的房地产市场也立即起了连锁反应。一边是购房者开始加速入手“学区房”，力争在新政实施前完成过户，以保障孩子的入学资格；一边是业主开始担忧房价，纷纷挂牌销售，打算脱手“学区房”。

受新政影响，五一期间，西城区的相关房源单日新增数十套，有的房主多方考量后直接降价几十万挂牌。西城交易量同比和环比增长均超过100%，尤其是金融街和德胜片区。西城区德胜等热点区域看房量增加超过50%，成为北京房地产市场波动幅度最大的区域。

宇宙第一学区

西城的房价到底有多高？

西城坐拥众多部委机构，名校林立，堪称北京教育高地中的教育高地。你所听过的那些如雷贯耳的好中学，比如，实验中学、八中、四中都在西城。

西城最完美的配置是宏庙小学，牛小+直升牛校。像宏庙小学这样的配置，在北京也就这么一个。宏庙小学对应的学区自然被称为宇宙第一学区。

宇宙第一学区的房价，自然也配得上宇宙第一的称号。

2019年7月，德胜片区一套12.2平米的“储物间”，成交价高达360万元，单价逼近30万元/平米，刷新了北京学区房的单价新高。

近几年，11平米过道学区房挂牌150万、半地下室学区房卖出1050万天价、41平米原值420万的学区房，中介报价800万，单价19.5万/平米等新闻也是屡屡引发社会广泛关注。

学区房购房者的逻辑是：先看学校，再看学位，价格、位置、户型都是最后才考虑的。

为了给孩子一个优质的教育环境，耗资上千万买学区房，你不知道中国的家长到底有多拼。

由于学位房溢价的存在，这些区域房价明显高于周边非名校板块。数据显示，同一地段，学区房相比于非学区房，普遍有20%左右的高溢价，部分名校的学区房溢价超过30%。

近年来，西城的学位房售价稳定在20万/平米，一套差不多点的房子基本都是1000万起跳，而且绝大多数业主只接受全款交易。

数据显示，近几年买宏庙学区房的，家庭资产都得是大几千万起跳，无论涨跌50%，对业主的生活并没有什么影响。

所以说，宏庙小学的学生家长们，豪横是不可能太豪横的。

未来西城的学区房

是不是真的要凉凉了

名校学区房价格高，全世界都差不多，获得优质的教育资源必然要要付出更高的价格。但是，像我们这样，名校学区房和非名校学区房之间的价差如此之大，世所罕见。

在北京，好学校基本都集中在西城、东城、海淀三区。

西城区因坐拥众多名校，才使得许多家长豪掷“千金”，只为给孩子求得一个学位。

西城区的“名校”资源又都集中在金融街学区、德胜学区，所以这两个学区就成了焦点中的焦点。

名校资源过于集中在某些特定区域，造成教育资源的不均衡，才是导致学区房被炒成天价的根本原因。

名校优质学位的供应跟不上需求的增长，资源日益稀缺，导致房地产价格快速上涨。进而强化投资者的预期回报，更多的资金杀入进来，最终演化成学区房的投资市场。

教育资源不能均衡分布，这一现象是由历史原因造成的客观存在，我们不能去批判。

北京正在推进的“多校划片”，意在为全国义务教育改革做出可行探索。事实上，教育部已经连续多年发布通知，要求在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，积极稳妥采取多校划片。

“多校划片”政策在一定程度上确实能够调控教育资源和生源使得匹配更加合理，体现了当前学区改革的重要导向，即通过限制学位和随机分配学区的方式，客观上为学区房降温。

但是，只要教育资源的差异化和竞争性存在，家长就不会作出理性的选择。只有名校学位的稀缺性这一现象得到缓解，学区房的价格才能回归到合理水平。

“多校划片”政策的出台，势必摊平学位房价格，对一流名校形成明显的利空，而对普通学位房则带来一定利好。

对于优质学位资源比较集中，学校之间实力差距不大的区域， 学区房的价值仍能得到维持。

西城区学区政策的收紧又会使得部分家长转向教育资源比较集中的另一区域海淀购房。

入学风险的存在，让学区房充斥着不确定性。只有优质学位的供应显著增加，才能缓和优质学区房的价格上升。

鼓励更多的、不同所有制类型的供给者进入市场，再次是确保针对所有孩童入学申读的规则透明与公平。这些政策如果没有出现，学区房不会出现根本性降温。

新政下的学区房已经失去了投资功能。纵使不会凉凉，但大幅升值的阶段已经过去，不会再像之前那样出现靠暴炒学区房狂赚的现象。

新政后的西城区家长，是时候该降低择校预期，让学区房价格回归理性了。孩子成才，“优质教育资源”只是其中的一个基础条件，先让孩子有学上最重要。

老师的引导+家长的言传身教，才是给孩子最好的教育!

2020年（9月入学）北京将迎来基础教育的入学高峰，小学入学人数预计在22万人左右，学位缺口大约是8万人。

也就是说，有8万人是没有学上的。又将是千军万马挤独木桥的壮烈场景。

新政后的西城区，让外地户籍子女幼升小将面临更加激烈的竞争。

不知道又要有多少家长，要为孩子择校问题而陷入到焦虑之中了。

文章参考

别了，学区房？

学区房真的“凉凉”了？

学区房凉凉是不可能凉凉的

西城多校划片，学区房恐慌性成交，房价要凉？

北京西城区多校划片为学区房降温

五一期间楼市大幅回暖

墨涵：资深策划人、新媒体人、北京万象荟创始人，13年营销策划老兵，7年一线城市高端品牌策划经验。