【文库精选】一文说清“契税”的那些事儿
共享会计师 12月19日
契税的基本知识
01
什么是契税？
契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。
02
契税的缴纳时间：
《中华人民共和国契税暂行条例》第八条契税的纳税义务发生时间：
为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
《中华人民共和国契税暂行条例》第九条纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
03
契税的计税依据：
① 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格;
② 土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;
③ 土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。”
04
契税计税依据是否含增值税？
根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第一条规定：“计征契税的成交价格不含增值税。”
第五条规定：“免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。”
购房契税的税率
01
个人购普通房
①购买首套住房，且所购普通商品住宅户型面积在90平（含90平）以下的，契税按照1%缴纳；90平以上的，契税按照1.5%缴纳；
②对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税；
02
个人购非普通房
购买非普通住宅、二套及以上住房、商业投资性房产（商铺、办公写字楼、商务公寓等），均按照3%的税率征收。
03
(个人购普通房)北上广特殊规定
①购买首套住房，且所购普通商品住宅户型面积在90平（含90平）以下的，契税按照1%缴纳；90平以上的，契税按照1.5%缴纳；
②购买非首套住房，契税按照3%缴纳；
04
非个人购房
契税按照3%缴纳
购房契税的减免
1
契税减免的基本规定
① 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
② 城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。
③ 房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。
④ 承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。
⑤ 依照我国法律以及我国缔结或参加的双边和多边条约的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，免征契税。
2
法定继承人继承房产
对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，免征契税。
3
夫妻间房产更名
在婚姻关系存续期内，夫妻之间的房屋、土地权属“加名”、“减名”、“换名”或变更共有份额的，免征契税。即：原归夫妻一方所有的房屋、土地变更为夫妻双方共有或另一方所有；原归夫妻双方共有的房屋、土地变更为其中一方所有以及原归夫妻双方共有的房屋、土地进行共有份额比例调整的，均不需要缴纳契税。
但对属于夫妻一方所有的房产，离婚时房产权属发生变化时，应按照赠与行为征收契税。
4
因不可抗力因素重新购房的
因不可抗力失去住房而重新购买住房的，可酌情准予减征或者免征契税；不可抗力是指自然灾害（台风、地震等）、战争等不能预见、避免、克服的客观情况。
5
售后回租的契税政策
① 对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。
② 以招拍挂方式出让国有土地使用权的，纳税人为最终与土地管理部门签订出让合同的土地使用权承受人。
③ 企业承受土地使用权用于房地产开发，并在该土地上代政府建设保障性住房的，计税价格为取得全部土地使用权的成交价格。
6
其他契税免征政策
① 对国家石油储备基地第一期项目建设过程中涉及的契税予以免征。
② 自2010年10月1日起，个人购买属于家庭唯一住房的普通住房，才能享受契税减半征收的优惠政策。
③ 对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税。
④ 对经营性文化事业单位转制中资产评估增值、资产转让或划转涉及的契税，自2014年1月1日至2018年12月31日，符合现行规定的享受相应税收优惠政策。
⑤ 对饮水工程运营管理单位为建设饮水工程而承受土地使用权，免征契税。
契税发票丢失怎么办？
契税发票一旦丢失，购房者可以携带本人身份证、房产证原件到区房管交易所档案馆查询契税缴税档案，将契税票复印并加盖公章，加盖公章后的契税票复印件效力等同于原件。
契税实务22个问答
1、个人购买经济适用房如何缴纳契税？
财税[2008]24号规定，对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。
2、酒店式公寓能否享受普通住房契税优惠？
对公寓、酒店式公寓，如果《房屋所有权证》注记的设计用途或规划用途是住宅类的，可以享受契税优惠政策。若房产证标记的用途为“公寓”或“商住房”的，土地使用年限为70年可按住宅类享受优惠。对于商用的非住宅，不享受契税优惠政策。
3、集资建房如何缴纳契税？
根据《契税暂行条例细则》第八条第四款的规定，“以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属”视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。 但集资建房，如符合（财税[2000]130号）中有关“对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房，经当地县以上人民政府房改部门批准，按照国家房改政策出售给本单位职工的，如属职工首次购买住房，均比照《国契税暂行条例》第六条第二款‘城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征’的规定”免征契税。
4、继承土地、房屋权属是否征收契税？
国税函[2004]1036号规定：
（一）对于《继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征收契税。
（二）非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
赠与房产的契税是全额征收的，即由受领人按照3%的比例缴纳。
5、家庭财产分割是否征收契税？
对享有家庭财产共有权的成员，承受被分割家庭财产，不征收契税；对不享有家庭财产共有权的成员，承受被分割家庭财产，应按照赠与行为征收契税。
6、哪些情况可以退契税？
在未办理房屋权属变更登记前退房的、法院判决的无效产权转移、房屋开发企业退回给购房人的面积差价部分；
办理了房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。
7、购买车库是否征收契税？
财税[2004]126号规定：
对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室）所有权或土地使用权的行为征收契税，如与房屋统一计价的，适用于房屋相同的税率，如单独计价，按4%税率。对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。
8、房屋拆迁安置契税政策是什么？
财税〔2013〕101号、财税〔2012〕82号和财税〔2005〕45号等文件：
①以产权调换方式安置房屋的，对重新承受房屋价值与拆迁房屋价值相等的部分免征契税，超过部分应缴纳契税；
②拆迁补偿款购置住房的，重新承受住房价格与拆迁补偿款相等的部分免征契税，超过部分应缴纳契税。
③享受房屋拆迁安置契税政策的主体，应是房屋拆迁安置协议或房屋拆迁安置证明中列明的被拆迁人或者补偿安置人。
9、居民因个人房屋被征收而重新承受房屋契税有何优惠政策？
1.财税[2012]82号规定：
①市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；
②购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。
③居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；
④缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。重新承受住房属于家庭唯一普通住房的，可享受契税优惠政策。
2对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。
3.个人首次购买90平方米以下改造安置住房，按1%的税率计征契税；购买超过90平方米，但符合普通住房标准的改造安置住房，按法定税率减半计征契税。
10、对以土地、房地产权属作价投资、入股、抵债行为如何缴纳契税？
《契税暂行条例细则》第八条规定：土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：
（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；
（二）以土地、房屋权属抵债；
（三）以获奖方式承受土地、房屋权属；
（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
11、以获奖方式承受土地、房屋权属的应如何缴纳契税？
《契税暂行条例细则》第八条规定：土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：
（一）以土地、房屋权属作价投资、入股；
（二）以土地、房屋权属抵债；
（三）以获奖方式承受土地、房屋权属；
（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
12、将个人房地产投入夫妻共同投资的有限责任公司是否征收契税？
将个人房地产投入夫妻共同投资的有限责任公司，应征收契税。按照《中华人民共和国公司法》规定，有限责任公司或股份有限责任公司作为独立的企业法人，独立拥有企业法人财产权。个人将房地产投入有限责任公司，土地使用权、房屋所有权由自然人转移到有限责任公司这个法人实体，房地产权属发生转移，应征收契税。
13、对于承受土地用于建设经济适用房是否免征契税？
由于用于建设经济适用房的土地为政府划拨土地，对以划拨方式取得的土地，不征收契税。
14、以协议方式出让国有土地使用权，计税依据？
为成交价格。包括土地出让金、土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、安置补助费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。价格明细偏低的，采取评估、土地基准价确定。
15、政府减免土地出让金的，其契税的计税依据是否则相应扣除？
不能扣除。减免土地出让金是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，并由政府减免应由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。减免土地出让金并不等于减免契税，其计税依据不应扣除。
16、对改变土地用途补缴土地出让金的，是否征收契税？
应当补缴契税。计税依据为补缴的土地出让金和其他费用。
17、合作建房如何缴纳契税？
甲单位拥有土地，乙单位提供资金，共建住房。乙单位获得了甲单位的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据《契税暂行条例》的规定，对乙单位应征收契税，其计税依据为乙单位取得土地使用权的成交价格。上述甲、乙单位合建各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税。
18、承受破产企业土地、房屋权属契税有何优惠政策？
①债权人（包括破产企业职工）承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；
②对非债权人承受破产企业土地、房屋权属，凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工，与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，免征契税；
③与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。
19、未办理土地使用权证转让土地是否征收契税？
国税函[2007]645号规定，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
20、采取分期付款方式购买住房的个人，分次缴纳契税还是一次性缴纳契税？
根据《财政部、国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》（财税〔2004〕126号）第二条规定，采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款一次性计征契税。
21、同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转是否征收契税？（如：个体工商户与经营者之间、合伙企业与合伙人之间）
财税[2012]4号规定，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
① 单位、个人以房屋、土地以外的资产增资，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移，不征收契税。
② 个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地使用权转回原经营者个人名下，免征契税。
③ 合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。
22.法院判决涉及哪些契税政策？
①《国家税务总局关于契税纳税申报有关问题的公告》（国家税务总局公告2015年第67号）规定：根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。
也就是说，根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生的土地、房屋权属转移，契税纳税人不能取得销售不动产发票的情形，比如原产权人已失踪、死亡或者拒不执行等。对此类情形，纳税人可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。
②《国家税务总局关于经法院调解的房屋权属转移征收契税的批复》（国税函〔2008〕718号）规定：居民个人根据国家房改政策购买的公有住房，并取得房改房产权证后，将名下的房屋产权转移给其子女，属于契税法规规定的赠与行为，应依照《中华人民共和国契税暂行条例》及其有关规定征收契税。
③《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》（国税函[2008]438号）规定：按照现行契税政策规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。
资料来源于：小陈税务、解税宝等
