自从10月1日到了广州，我和林先生就开启了马不停蹄看二手房的节奏。截至现在，看房大业虽然尘埃落定了，但是漫漫的看房路却给我留下了深刻的印记。

在将近半个月的看房过程里，我们联系中介不下7个，几乎每天看房3-7套，日均步行3万步……高负荷运转的看房作业状态下，差不多2天就有一套“当时”很合心意的房子，几乎每个中介那都曾有过差不多要签订的房源，只是种种原因，半路夭折。

这些戏剧化意外充满了典型意义，给了我很多职场启发。

1.提前发现顾客的隐性需求

看房时中介都会询问你的需求，作为无购房经验的年轻小夫妻，我们初时的购房需求看似简单却很模糊。

考虑到林先生的工作（我目前离职待业）和我们已婚未育的状态，当时我们想要性价比高（预算大概在200W以内）、三房、户型正、朝南、近地铁、学位略好离大学城近的房子。这个需求看起来是不是已经很明确了？几个中介也确实按照这些需求帮我们精准找房，照理来说，应该还是能比较快的定下来了，为什么最终没有确定呢？

真正的原因就是我们的隐性需求没有被发掘，导致整个看房期的延长。

看中的第一套房，户型正，步梯5楼，朝南采光通风好，大三房，近地铁、生活便利，最重要的是，番禺老城区——市桥1W2/平的价格瞬间就把我们戳中了。（当时觉得，o(╯□╰)o，后来才知道番禺就那价，我们还被宰了）

要知道，厦门出了岛的翔安今年都飙到了3W/平米，广州虽然更良心，但是下半年也是涨幅明显。在多个远超预算的新楼盘，在开盘售价1.8-2W/平米的亚运城的衬托下，我们真是一下就被秒到了，分分钟就心动的想当场签约。

这时候，事情出现了意想不到的转机。

当天晚上，林先生已婚已育的女同事提点了我们，我们突然发现在很重要的“学位”这个点上的忽略。

因为我们还没baby，不了解广州，中介说附带的学位是番禺市的市重点小学，我们就理所当然觉得市重点不会差。可是我们忘了，还有省重点。我们看中的那套房附带的市重点小学是面向番禺的，在诺大的广州市完完全全排不上号，以后孩子上学还是很成问题。顿时有种花了大钱落户结果孩子TM还在乡下的尴尬。

于是第二天看房我们就调整策略，以学位为重点需求，由另一个小哥带我们看市桥带省重点小学学位的几个老小区的房子。

由于我的坚持，我们挑中了康乐园7楼的一个90多平大两房的步梯房。当时的设想是，在7楼，我还能种种花草，拾掇个罗曼蒂克的露天阳台，一来便于林先生的同事聚会二来自己在工作疲惫之余生活可以很安逸，生活畅想的简直不要太美好。（o(╯□╰)o）

然而，林先生另一个正在怀孕的女同事又瞬间把幻想的我拉回来的现实。

番禺医院是有但是没有妇产科呀，而且还是步梯7楼，到时候怀孕产检咋办？而且我的工作虽然待业未定，但是肯定是围绕在越秀-天河中轴线找的，市桥都远成起点/终点站了，到时候上下班的高峰期，我路上耗费的时间和精力还不得多好几倍？而且老小区没有比较好的配套，老人来带孩子都没地方转悠……

出于这些现实原因的考虑，我们最后只能重新审视需求，遗憾放弃在房价低洼地段-市桥淘金的打算，硬着头皮回到天河区选房。

2.提前做好一切准备，尽可能推动进程。

因为天河区的整体高价，当时我们的需求已经做出相应的调整。

交通便利，配套齐全，南向\东南\西南的低楼层步梯或者电梯小两房都能接受。但是装修必须要比较好，否则多承担一笔装修费对我们来讲确实吃力。

这时候靠近天河区三溪站的盈彩美居的一套小两房就入了眼，我们在综合考察、审慎思考3天后，决定在7号晚上和户主签约。

这回我们这没有神一样的助攻，但是中介那却出现猪一样队友了。

当天晚上，我们夫妻俩、业主、以及中介方的三人同时到场，在经过1小时对房价和中介费的艰难谈判后，三方终于坐到了会议室准备正式签署合同。

结果，这时候却出现了3个意外。

1.业主突然说她没带房产证也没有房产证的照片，这些材料落在公司只能9号上班后才能拿到

2.房产证写的是她们夫妻俩的名字但是他老公外地做生意，当晚只有她一人到场

3.她们这套房子正在办理过户，准备把夫妻二人改为女业主个人持有，但是手续还在处理，暂时还没弄好

……

一脸黑人问号脸，只想问跟进的中介小哥，你都干嘛去了？

卖力地跟进了买方，也尽力维护着与业主的联系，但是这些重要信息一个都没落实，私心里真想问一句，专业度在哪？除了价格还有很多事情要确认哪。

因为担心节外生枝，在等待她们夫妻双方共同到场的几天里，我们重新联系新的中介，又开启了新的一轮天河看房路。

后来我们才知道——这对夫妻是真离婚，房子过户还涉及法院判决……这就real尴尬了，不但让我们对那位中介小哥的专业度产生更深的怀疑，买那套房的意愿更是down到底谷。

在理性思考后，我们放弃了三溪的这套房，转而将看房地段调整到整体性价比更高的车陂。

车陂成为我们看房之路的终点，在这里，我们终于签署了买卖合同，只是也发生了一个不大不小的插曲。

3.学会不被情绪控制，主观臆测会让你远离事实真相。

因为先找的X富置业适合的房源少，我们在车陂就又找了另一家中介X家在同一小区寻找同类型房源。在两手准备的过程中，我们看中了两家中介不约而同推荐的同套房源，最终选择和X家签署买卖合同。

X富置业的中介MM得知这一消息，一口咬定我们过河拆桥不厚道，不断斥责我们把她推荐给我们的笋盘挖走跟别的中介签，在我们解释后还仍然大感委屈，在微信朋友圈怒发文“人不可貌相”……

可是事实的真相真的是这样吗？

买过二手房的朋友应该都知道，不同中介介绍同一房源的“撞车事件”很容易就遇到，因为你的需求就在那呀，所有中介都卯着劲精准营销。而我们自己在这个为期半个月的看房中，这样的乌龙就巧遇了3次。

这套房源虽然两家中介同一天推荐，但是因为X家带我们看房在先，后面X富置业的中介MM跟我们力推这套房源的时候我们就没有响应她。

同时，比较特殊的是，这套房恰好还在X家独家期内，这也成为签署合同的关键点——因为业主不想招惹不必要的麻烦。

X富中介MM虽然能带我们看房，但是她没搞定业主，业主所担心的麻烦她并没有为他排除，这就直接造成了想买这套房的买家很被动，这种时候X富更低的中介费就不是权衡的重点。

但是事实真相到底如何她真的关心吗？她不关心。她只觉得自己的利益“无端”受到侵害，她需要情绪发泄。

这种情绪化和主观臆断的状态直接限制了她在我们心目中的印象，后期的质问我们一字未回，直接拉黑。

4.做事重要，做人同样重要。

太多的鸡汤和成功学都告诉我们，做事先做人，以前不以为然，只觉得是大而无当的空话。但是这次看房以来，切实感受到，太过功利的做人真的会让你流失长远利益。

在看中第一套房的时候，我们曾傻傻地在中介的强势推销下交了2000元的学费——约谈业主见面的诚意金（后来发现这就压根没有的事，我们是签约意象明显，2名中介就巧立名目的索要，后来还假借业主名义扣住这笔钱）。

这笔钱虽然有收据也号称可以退，但是谁都知道就算退也会花费巨大的时间成本和精力。我们时间有限，所以发现上当后就忍痛做好最坏的打算了。

但是带我们看第二套房的小哥就很为我们心疼，愿意无偿助力我们把这笔钱要回来，为此还主动拟定了时间计划并准备了装备。

更为难得的是，在后来房子没签成的情况下，小哥还是很nice的信守承诺，仍然表示愿意帮我们把钱要回。这点就让我们很惊讶，也很受震动。

一般来讲，买家和中介关系都是随着交易的进行而推进，如果交易夭折，买家和中介的关系也就自然消解。作为一项立足交易、没有回报、与自己毫无关系还要耗费很大时间精力的附加服务，有多少中介会在交易夭折的情况下仍然愿意帮忙呢？

反观哄骗我们交诚意金的2名中介，春江X富置业情绪失控的中介MM、盈彩美居专业度欠缺的中介小哥就不同程度地显现了急利的一面。

哄骗我们交见面诚意金的2名中介，因为太过功利，所以才只看眼前利益，想着一味的捞钱；X富置业受害者情绪的中介MM因为太过功利，才过分在乎得失，自动地屏蔽客观事实（这是精力花费最少的中介却是前后反差最大的中介）；盈彩美居的中介小哥因为太过功利，才只盯着让买家掏钱，一味跟进买家却不管卖家信息核实……

追逐利益本没有错，但是太过急利就暴露了人性的丑陋。买家初到广州也许不懂市场情形，但是他们不是傻。等他们醒悟过来的时候，这些急功近利的人就不在考虑的范围了，甚至连带着他们的公司也被排除在外。

5.打造自己的人脉圈，跨界与行业内都是必要的。

我们看车陂房源的契机源于带我们看棠德花苑的张经理。

因为在棠德没有看中的房源，张经理就主动介绍了车陂的X富置业中介MM，如果不是关键节点出现问题，我们原本确实有意走她那，毕竟服务相差不大，中介费低很多。这样的话张经理打造的人脉圈就成功实现了互利互惠、三方共赢的促单闭环，只是后来事情脱离了预计的掌控。

在订单没有成交、中介MM反复抱怨的时候，张经理在了解真相后却出乎意料地表示了理解，这点也让我们蛮意外的。

要知道我们是他介绍给中介MM的，最后的成交这么狗血，不管事实真相如何他的处境还是比较尴尬的。但是他还是体现了应有的专业度，让我们彼此相处起来从容舒适很多。他也靠着这种通情达理和处事稳妥的专业度在我们心中博得好感，为自己预留了可能的机会。

未来，如果有机会购买二套房，我们只会考虑他和带我们看第二套房的市桥小哥。前者体现了人脉和专业度，后者则是真诚打动我们。路越走越宽，不就是这样的机会沉淀的越来越多吗？

现在，顺着脉络，倒推我们买房的过程。

整个番禺市区未能签约的真正原因是——未能挖掘并满足我们真正的需求。顾客很多时候并不一定知道他们真正想要什么，看似相似的顾客细微的差别就能决定购房需求的大差异。

比如，林先生和他的女同事都在大学城上班，看起来需求很相似，但是她已育我未育，她只需要考虑孩子上学，我们则更要考虑我未来生产和工作的便利，这个差别就很大。如果当初番禺的中介有谁先发现我们的隐性需求，帮助我们调整购房方向，那他就赢得了先机。

我们情况特殊，番禺所有的房源都不能匹配我们的需求，但是如果正好匹配，情况就很好处理了。

这时候只要跳出类似盈彩美居中介小哥只关注买家的“点”性思维，真正站在“如何更好推进项目进程”这个角度从买家、卖家、中介三方考量，从资质、材料、时间计划等等多个维度着手，提前做好一切准备你的专业度、周密性就UP了，成功率自然大很多。

当然，另一种情况就是像我们这样，产品（房源）与需求不匹配的，那就算发现了需求，没有足够的人脉支撑也只能看得见吃不着。

比如带我们看第二套房的中介小哥。

整个番禺市区和广州天河、越秀等区是割裂的，他待的公司不像张经理那样大，自然黏连的人脉圈就小而有限。但是如果他有意识的主动搭建行业内的人脉，在发现我们需求的时候就可以推荐他认识的天河区中介小伙伴，这样就能有效互利共赢。但是他没有这个纽带，我们想给机会给不了。

当然这个促单的闭环是建立在你有良好的人品，和顾客建立良好互动关系的基础上，任何时候诚信做人都会为你带来意想不到的回报。

最后，没有十拿九稳的项目，要有承受失败的勇气。学会坦然接受失败，学会控制情绪，才能真正靠近真相，了解漏洞，为自己的下一单提高成交率。

买卖如此，对于职场的你我而言，提前发现提前发现公司的战略意图（隐性需求），主动调整方向契合公司需求，有意识搭建自己跨界和行业内的人脉，并提升专业度和情绪管理能力亦是我们要长期学习的能力。

“以铜为镜,可以正衣冠，以史为镜，可以知兴替,以人为镜,可以明得失。”不同态度的中介也给职场蹒跚的我上了很重要的一课，看着她们，警醒自己，内心真是感慨良多。