疫情之下，在上海的租客们除了担心每天跳动的疫情数字、何时能出门赚钱外，最担心的莫过于每个月交房租的日子。因为，有不少人，被封控了两个月，面临收入锐减的窘境，但是，每个月的房租一分不会减，到了每个月固定的房租日，房东的关心问候微信永远不会迟到。
于是，租客们埋怨房东“咄咄逼人”：“疫情之下，就不能做个好房东，给减点租吗？”但是，上海房东们的真实想法一般都是：“如果实力允许，我也想做好房东。但是，前提是我的贷款银行也要做一个慈善的好银行，在这之前，只能先做个房东。由此可见，疫情带来的影响是全面的，不光是租客，房东也有他的难处。那么，是否意味着，受疫情影响的租客在减租问题上没有任何回旋余地了吗？也未必，因为根据最高院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》，疫情属于《民法典》中规定的“不可抗力事件”，如果符合以下几种情形，那么租客就可以不可抗力为由，要求房东减免甚至免除租金。
一、在疫情期间由于封控等原因无法占有使用房屋的
本轮上海自3月份起就陆续开始对小区采取了“不进不出”的封控措施。有的租客可能在外地出差后因为疫情而无法回家；有的则可能供职于保供单位，被要求在疫情期间在生产单位进行封闭式生产无法回家。那么，此时由于疫情不可抗力原因，而造成租客在疫情期间无法占有使用房屋，根据《上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三（2022年修订版）》，租客此时可以结合合同约定的租期及履行方式、房屋实际占有使用情况、受疫情或者疫情防控措施影响程度等与房东按照公平原则协商减免租金。如果协商不成事后诉诸法院，只要是因房东主动限制或房屋所在地采取疫情防控措施等导致承租人实际无法使用房屋，承租人提出减免租金请求的，法院一般予以支持。
二、承租的是商业用房且疫情期间营业收入明显减少的
疫情封控对于承租商住楼宇、沿街商铺的租客来说，打击可以说是毁灭性的。一方面，由于停产停业措施直接导致其无法正常营业。另一方面，如果其有合作伙伴或者员工，可能还要承担相应的工资成本。在这种情况下，同样根据《上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答之三（2022年修订版）》，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，租客有权依据公平原则请求房东减免租金、延长租期或者延期支付租金，这些诉求同样如果诉诸法院会得到法院的支持。
三、在疫情期间原房屋租赁合同到期需要续期的
这种情况也是非常常见的。比如原租赁合同于4月底到期，而由于小区封控原因，租客事实上无法退租，房东亦无法收回房屋，双方只能在事实上继续保持租赁关系。而此时，只要租客于租约到期前，提前与房东协商适当下调租金继续承租房屋，（重新协商确定的租赁期限可以是定期的，也可以是不定期的）此时房东一般都会同意，因为在疫情期间，由租客继续承租房屋——租客有房可住，房东房屋能持续产生收益，可能是一种双赢的选择。
以上三种与房东谈减租的情形，你学会了吗？
