01

楔子

最近这本书在地产圈里传的沸沸扬扬。本来我对前雇员对前老板唱赞歌的调调不感兴趣。可结果呢，听说前老板还把这本书买断了，这就多少有点耐人寻味了。

正好有朋友给我发了这本书的电子版，好奇心驱使我花了点时间一窥究竟。

作者吴建斌声明（全文）：

我是一个作家，写过几本长篇财经小说和财经专著。2014年4月，我在加盟碧桂园后，开始考虑准备写一本有关碧桂园的书——《我在碧桂园的1000天》。

这本书交付出版之际，正值碧桂园取得行业销售量第一的骄人成绩。为避免这本书被过度解读，本人暂停了发行。然而，近日网站上却出现关于本书的断章取义的报道，并未经我同意上传内容。对此，身为作者，特庄重声明：

一、本书为文学创作作品，而非全部纪实，其中有我的情节虚构、个人思考和情景设想，请勿以本书作为碧桂园过往的发展事实反映；

二、我暂时未对外出售这本书，更未同意可以供下载阅读，目前网站出现的供公众下载阅读的行为严重侵犯版权；

三、个别媒体过度解读、扭曲了这本书的内容和文学性，也严重侵犯了碧桂园和我的合法权益。

这本书中采用的文学讲故事的描写方式，如果有些让大家产生误会，我非常抱歉！但请立刻停止该等侵权行为，我将保留、并在必要时采取法律手段维护自身合法权益。

特此声明！

谢谢大家关心！向大家致敬！

吴建斌          2018年3月1日

如果抱着猎奇的心态来看这本书，你会失望的。还好,良子对书从来都是不求甚解的，所以也没太大的遗憾。下面我从一个房地产从业人员（设计口）的角度来谈谈我的一些体会，也不枉我在地铁上花了好几天的时间成本。

02

房地产本质是金融业

一直以来，在几乎所有人的心目中，房地产是“实业”，是看得见摸的着的东西。而金融业就没那么实在了。

金融业指经营金融商品的特殊行业，它包括银行业、保险业、信托业、证券业和租赁业。

房地产开发虽然造的是房子，但在碧桂园的商业逻辑里，要求6个月就要收回投资，至于房子造成什么样已经不是最主要的考量因素了，资金的周转率才是最重要的。

因此销售显得格外的重要。最鼎盛时，有几十万人在帮其卖房，连平安的保险经纪也参与其中。所以去年登顶（约6000亿的销售额）也是情理之中了。

近2年，房地产行业的平均净利润率在10%上下，已经谈不上暴利了。但因为加的杠杆非常大，看看有多大！

截至2017年12月31日，碧桂园银行及其他借款、有限票据和公司债券分別约为1355亿元、319.13亿元、473亿元。这比上年同期的692亿元、292亿元及377亿元均有所增加，其中银行及其他借款同比增加近96%。

所以中国政府不让王首富把钱投在海外，还是有些道理的，因为首富的钱也都是借来的。

即使利润率不高，利润的总额还是不小的。按照6000亿的销售来估算，也有600亿的利润。

吴建斌上任不到一年内，碧桂园的银行及其他借款的加权平均利息率由2013年度的7.34%下降至2014年度的7.16%。

2015年年末，碧桂园银行及其他借款的加权平均利息率由2014年度的7.16%下降6.88%；期末加权平均借贷成本为6.20%。

2016年上半年，碧桂园银行及其他借款的加权平均利息率由2015年上半年的6.98%下降至4.92%。期内，碧桂园总借贷的加权平均借贷成本为6.33%。于2016年6月30日，碧桂园总借贷的加权平均借贷成本为5.76%。

吴建斌将融资成本从上任时的7.34%下降到卸任前的5.76%，接近2%的融资成本下降，这可都是纯利润啊，可谓居功至伟。

房地产行业能动用的资金量之大，加的杠杆之多，是其他行业所不能比拟的，俨然成了资金密集型的行业，房子也就成了金融道具。

03

空降兵VS近卫军

在地产体系里一直存在着“派系”一说，其实无可厚非。商场如战场，谁不希望自己的麾下有几员能攻善守的大将，冲锋陷阵。再加上领导的人格魅力和“金元政策”，自然就会形成自己的“小圈子”。

在碧桂园这样的家族企业里同样有“派系”。笼统的分，可以归纳为“空降兵”和“近卫军”。

空降兵是以“三斌”为首的职业经理人。三斌”指总裁莫斌、联席总裁朱荣斌、首席财务官吴建斌，除了名字有重叠之外，三人均是中海系出身，有着多年的地产从业经历。

这支由中海系前员工组成的职业经理人团队，在过往几年碧桂园的飞速发展中贡献了不可磨灭的力量。2013年到2016年，碧桂园的销售规模由1060亿增长到3088亿，一跃成为全国三强。

而近卫军一般指以创始人家族成员和“门生”（校招而来）组成的团体。这个组织更多通过血缘关系，知遇之恩等感情维系，而不仅是“钱”。所以关键时候，老板觉得更可靠，就像书中多次提到的“成博士”。

当然很多的地产体系里，社招和校招的待遇往往会设置成2个薪酬和晋升体系，社招人员会觉得自己没有得到同样的“礼遇”。

碧桂园还开启了一个叫“未来领袖”的计划。我不清楚杨老板自己以前读书少，对学历有天然的敬畏呢？还是房地产行业确实需要那么多的博士来做科研工作。

以我对这个行业粗浅的认识，连拿地都不能精准测算（还会拿错地），用博士可能还为时过早。据我所知，华为可能是雇用博士最多的民企。作为通讯技术的排头兵，投入大量的研发人力和物力，确实是有必要的。

我找到两篇文章《【调查】2017年，中国最顶尖高校毕业生都去哪儿了？》和《美国博士都去哪里了？》，大家有兴趣的可以看看博士都去了哪里。

到底空降兵好还是近卫军佳，这个问题其实没有固定的答案。

空降兵带来更多的是：完善的管理和稀缺的资源，这也是家族企业最缺少的。所以老板会愿意花重金去挖人。但空降兵的作用也是有时效性的。一旦整个管理体系搭建起来，原来的人脉资源为企业所用了。职业经理人的价值也就最大化了。后面必然是“分手”，至于是不是友好，全看双方的人品了。

所以，冲向五千亿的道路上，“三斌”开始解体。今年1月，时任执董兼首席财务管的吴建斌提出离职，朱荣斌后脚跟进。

而近卫军带来的是忠诚感，其实未必是忠诚。老板的依赖可以有所存放，当然关键时候确实能顶上，起不小的作用。对于那些家族成员，反正也下不了船，也只能同舟共济了。所以为什么有那么多的二代，不愿意继承家业，可能也是因为这种“被束缚”的感觉太磨人吧。

04

家族企业的利与弊

书中讲到了几个故事很有意思。

01.早年，杨国强以30%的利息借过高利贷，借5000万，银行当场扣掉了1500万利息。一年之后，杨国强不仅还上5000万，还自己赚了1000万。

02.2015年，市场行情并不好，但是杨主席要求2016年上半年要买500亿元土地，下半年要回笼此500亿资金并继续投下去。

03.在共享成就计划中，杨老板拿出20%的利润来分给表现优异的员工，所以大家都和打了鸡血一样。

从这3件事不难看出，杨老板是个赌性十足的人。也只有在家族企业中，才会出现这样的管理手法。

杨老板还经常在大会上打断别人的发言，自顾自的给员工发“指示”，（本书作者就因为在汇报公司战略时被杨老板打断，改为讨论大平层的设计问题，而生气良久）所有的员工每天战战兢兢，如履薄冰，这也是家族企业的特征。

现代企业有其制度的优越性，职业经理人有其专业的操守，会照管好企业，这些都很好理解。

但是民主带来的必然是权力制衡，效率折损。而家族企业更多的是老板的“独裁”。如果他是个英明的人，那企业将一飞冲天。如果是个无能的暴君，那企业就只能“呵呵”了。

我和碧桂园的朋友聊天，他们给到我的反馈很是自信：不管总裁是谁，即使阳光城把“三斌”都挖去了，他们也赶不上碧桂园，因为杨老板决定了碧桂园的一切。不过，回味下来，确实是这么回事。

家族企业有其管理不规范，老板武断，一言堂等等的问题，所以很多企业主开始反思并启用职业经理人，希望改善这些方面。

但家族企业也有其天然的优势，特别是在经济危机时。

职业经理人往往会审时度势，选择收缩的策略过冬，不会冒险（个人履历很重要）。而家族企业则不然，会具有更多的远见和使命感。而这些是其他企业学不来的。而在努力和勇气方面，家族企业也会更好一些。

05

共享VS捆绑

书中多次提到了“成就共享”，到后来的“同心共享”和股权激励，良子不在内部（高高挂起），所以也无意于去了解具体内容。杨老板如果真拿出20%的利润分给下面的员工，这算是实打实的共享。

但我也从一些渠道了解到：

据澎湃新闻报道，曾经为碧桂园（02007.HK）管理层们带来巨额财富的项目跟投制度“同心共享”，如今却需要依靠总裁莫斌督促来执行。1月23日，公司下发了由莫斌签发的通知，要求对于定期跟投的项目，凡逾期跟投的区域总裁，自当月起人力资源管理中心暂停发放其工资和所有奖金；除区域总裁外，其他逾期跟投个人，则将被暂停发放所有奖金；逾期一周的，逾期跟投个人需要离开现工作岗位。

“利益共享，风险共担”，这本是一个非常公道的买卖。但并不是所有的人都是“杨老板”，很多人选择打一份工，就是为了图安稳。在行情好的时候，大家跟投热情是高涨的，而一旦有点风吹草动，大家自然不愿意了。

而碧桂园一年要干几百个项目，当然无法保证每个都是绩优股，摊上垃圾项目，让员工跟投当然困难了。

所以不要羡慕人家的企业，因为你的风险偏好决定了你现在的屁股坐在那个公司。

碧桂园是一家家族企业，干的项目又都在3，4线城市。所以工作本身不太有吸引力，更不用和一线城市的写字楼比工作环境和生活体验了。就连公司总部还在偏于一隅的顺德，所以很多人去了又走了。

90后，00后渴望的生活，工作方式也和房地产企业要求的吃苦耐劳、严谨有很大的出入。这也是光用利益绑定未必奏效的原因。

不管是共享也好

绑架也罢

每个企业有每个企业的方式

每个人又有每个人选择的权利

不管来了也好

走了也罢

一切随缘