从2016年开始的2年多时间里，中国一线城市的房价，普遍下跌了20%以上幅度；股市中的沪深300指数，却上涨了30%以上，二者之间的落差，足足有50个以上的百分点。援引朋友青驿的文章：2019年，是中国居民大类资产，从房地产，转向优质公司股权的元年。中国终于开始走上了美国、日本等发达国家，在上世纪80年代的良性道路了。

但是，随着全国大大中城市，放开落户、购房的政策以来，房价疑似来了一拨小阳春行情，同时，股市经历了5个交易日的调整以后，认为牛市已经结束的声音越来越大了。

我们不与人争论，只是静悄悄地等国家政策和金融数据。果不其然，过去一周，围绕着股市和房价的新闻，是一条接一条，并且都非常重磅。

01

央行前天公布了2019年3月份的金融数据，结果大超市场预期！  具体来看：

3月新增人民币贷款16900.0亿人民币，预期12500.0亿人民币，前值8858.0亿人民币。

3月社会融资规模增量28600.0亿人民币，预期18500.0亿人民币，前值7030.0亿人民币。

3月M2货币供应比8.6%，创13个月新高，预期8.2%, 前值8.0%。

中国人民银行官方网站

和上一次的数据相比，不仅在总量上大超预期，在结构上也更加合理了。

这说明，在保持对房地产调控的大前提下，央行向市场中的实体企业注入流动性的努力，正在收到成效，我国的实体经济行业复苏在即，信心在强烈恢复。

更具体地说来，3月人民币贷款增加1.69万亿元，同比多增了5777亿元。其中，居民部门贷款增加约8900亿元，里面指向了房贷类型的中长期限贷款增加了4605亿元，接近2016和2017年的水平。这显示，3月份房价有所回暖，房价的小阳春行情，确实吸引了不少的刚需购房者入市。

但是，我们更愿意看实体经济数据中，企业部门的贷款数据。企业部门新增贷款1.07万亿，同比多增约5000亿元，其中，中长贷新增近6600亿元，超过历史同期水平。这说明什么呢？企业们对后续需求市场持看好态度，愿意投资和扩大再生产。

所以，那些叫喊着股市牛市缺乏经济基本面改善的基础的看空者，这下要失望了。

从2018年国庆后，国家高层人物不断地向市场释放财政政策和货币政策的利好消息，虽然股市没有立即加以响应，但是从2019年开春开始，虽然经济尚未触底反弹，股市已经开始提前反映了。

所以，我们预计，经历了一周调整的股市，明天开始将受到利好消息的激励，重拾牛市走势。

02

再来看房价。

前几日，发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知，城区常住人口300万—500万的I型大城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制。

在更早之前，浙江省杭州市，这个风景秀丽，且诞生了阿里巴巴这种互联网巨头的城市，将落户的门槛下降到了大专学历，引起了舆论的热议。

很多人在想，短期来看，这将吸引大量之前不具有户口而被限购的需求群体进入房市，从而会改变房价长期下跌的走势。但是，我们在前面一篇文章中已经阐述过了：

放开落户的门槛，鼓励更多新需求者入市，能够对房价的快速下滑，起到一定程度的托底作用，但是小小的反弹吸纳了潜在买入者之后，后面将会面临更大的抛盘，因为，韭菜越来越少，能够接盘的入场者，已经不再傻了。

明哥在路上，公众号：青驿杭州推倒了落户买房的门槛，背后之剑，指向何处？

从本质上来讲，发改委要求满足条件的城市放开落户门槛，其真正目的在于发展城市群，通过大城市中规模化的基础设施建设和公共服务，降低社会运作和管理的成本，提高民众福祉，而不是为了拉高房价，解救过分依赖土地财政的地方税源。

为什么呢？理由很简单。

因为北京市的国管公积金中心，4月12日又出台了严厉的调控措施：将从4月15日开始对二套房贷款实行“认房又认贷”，首付比例调整为最低六成且最多贷60万元，以网签日期为准。

这是严格落实最高决策层关于“房子是用来住的，而不是用来炒的”意志的一步棋，先从北京市的体制内购房者开始。

这就完全堵上了“离婚买房”的漏洞了。

在以前，只认房、不认贷的的措施，很容易在“买房、贷款、转让、离婚、重新买房”的套路面前失效，因为只要手里没房，哪怕有贷款，也是符合买房的资格的。如今，全部给堵上了。

所以，在短时间之内，关于国计民生的重大决策，位高权重的2个决策部门，是不可能出台互相打架的政策的。

事实上，专业的房地产开发商，从来不认为这一轮小阳春行情，是彻底的反转。他们嘴上不说，行动上都诚实得很。

2019年一季度过去了，各大房企开发商已经公布了他们的经营业绩。4家房企销售额突破千亿，58家销售额突破百亿。但是，一季度整体业绩规模仍略有下滑，加权平均来看，全行业完成全年目标度，仅为18.5%。主要开发商，对外公布了2019年的发展目标，其销售目标增长率均值为20.2%，整体来看该目标与前两年销售增幅相比较为谨慎。

这一表现和众多房企们在2018年初纷纷表态要冲击千亿，调高发展预期的态度，大有不同。

03

分析股市，我们认为牛市的驱动因子仍然有效，并且在加强：

1、减税、降费的财政政策；

2、虽然降准的预期在下降，但是实体经济中的流动性在不断加强；

3、沪深300指数成分股的平均估值是13倍动态市盈率，处于低估阶段；

4、中国居民财富的承载形式中，房地产占到了77.7%，而金融资产仅有11.8%，这和主流发达国家的财富承载形式相悖。

5、实体经济很大概率在二季度企稳反弹。

分析房价，我们认为长期支配房价下跌的因素，仍然有效，并且在加强：

1、基础货币增速下调至8%以下，告别货币高增长、打击影子银行中的资金空转。

2、中国居民的平均负债杠杆水平，一线城市超过了100%，二三线城市也在70-100%区间，已经加无可加了。

3、导致2015年房价最后一波繁荣的棚改贷款政策，已经取消，并且在逐步收回资金。

4、调控措施从未松绑，却在一步步加强，并且精准打击各类漏洞。

5、房地产税在未来3-5年将落地，帮助地方政府的税源，从依赖土地财政的交易环节征收，转向持有环节征收。

每一个个体，都是时代浪潮中的一叶扁舟。我们的财富，更多时候是因为时代的运气，而不是个体能力。

当时代走到了十字路口，需要转向时，我们应该跟房子说再见，去股市拥抱优质公司的股权。