又是十月，一个金秋。一个充满希望与期望收获的季节，在2021年显得格外引人注目和期待观望。金九银十是每年房产的黄金季，而在眼下已没有往年的荣光和耀华，与以往只有冰火两重天的光景在眼前倒映。随着恒大暴雷，更多的房产消息频频暴出，据说恒大欠了1.95万亿、碧桂园欠了1.76万亿，万科欠了1.52万亿、绿地1.24万亿、融创9300多亿......哪个开发商都不少于几千亿，引来无数的吃瓜和无数的惊叹。

怎样看房地产公司发展和现今的恒大？

      恒大是全球500强企业，创始人许家印也曾登上过中国首富榜且居榜首。在过去，地产确实很赚钱，因为房地产生意的本质就是一门“杠杠”生意。杠杆越大，规模越大，钱越多，钱不够怎么办？找银行！这就是杠杆。以前卖楼最早源自香港卖“楼花”，就是指预售房屋，开发商出卖正在建设而未完成的楼盘。如果把开发公司已建成的房屋看成建设完成后的果实，那么开发公司正在建设而未完成的建筑物则可看做这一果实的花。由此引申买“楼花”、卖“楼花”、炒“楼花”等，后来演变现在的期房预售。

      当初商品房预售制度，源于普遍对房地产业的发展前景看好，开发商得到政府的扶持，只要申请国家购买到地皮就能获取银行贷款，贷款难度已经大为降低，不少银行甚至找上门来，降低门槛为开发商提供贷款。经过二十几年的快速发展，房地产开发企业的自有资金比例在逐渐提升，对预售房制度的依赖性逐渐减弱，以前的优惠政策条件如今已经不复存在。

      房地产开发企业从融资渠道来看，有银行贷款、发行股票融资、债券融资、信托融资等等。更重要的是，当初建立商品房预售制度，是因为当时房地产业发展不景气，房价低迷，需要鼓励房地产的发展，而现在的情况已经与之完全相反，房地产投资过热，房价大幅度攀升，房市调控政策都未能阻挡房价快速上涨的势头。从某种程度上来看，商品房预售制度正在成为开发商囤积居奇、推动房价上涨的帮凶。目前的期房销售制度，改为现房销售制度，也是现如今呼声较高的。

      恒大地产在全国储备了2.93亿平方米土地储备，总土地储备项目798个，分布于中国234个城市，覆盖了几乎全部一线城市、直辖市、省会城市及绝大多数经济发达且有潜力的地级城市，原值为5273亿元，超5000亿的支付资金，其实大部分都来自于银行。为什么许家印的恒大要在全国疯狂拿地呢？就是土地储备继续升值，所有地产如出一撤。国家对此，“三条红线”的政策随之出台，所谓三条红线，即：房企剔除预收款后的资产负债率不得大70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。而恒大很不幸，三条红线全踩上了，负债1.95万亿，每天支付利息就要3亿，银行为了降低风险，釆取资产冻结保全，资金链断裂。

      现在恒大部分项目停工，不少楼盘有烂尾的风险，恒大有没有可能“绝境求生”或者说“反败为胜”呢？其实机会还是有的。要想真正的“绝境求生”，恒大许家印真的应该效仿苏宁的张近东和万达的王健林。赶在恒大还值钱的时候，为恒大找到一家有实力的国企入局。王健林负债6000亿，断臂求生狂甩资产自救杀出了一条血路。

房企负债与钱都去哪了？

      房地产行业毕竟在中国风光了20多年，这么多年赚的钱去哪了？从一个房地产商开发除去房产土地出让金、银行利息、建筑成本、土地、借钱利息、供应商的利润，最后剩下的钱，才可以看作是地产公司的利润。

      钱都是从银行出来的，你拿30万缴纳首付，贷款70万购房，银行就放出70万贷款。开发商拿到100万，用于交税、给建筑公司、销售公司等产业链的各类公司。最终这100万进入了房地产老板、建筑公司老板、销售公司老板以及产业链上各类公司的口袋。

      有人形容过房子是货币的蓄水池和水龙头？房地产通过银行把居民的储蓄加杠杆向社会释放资金，房地产成为了货币的水龙头，货币增加与商品增加，就象把牛皮变成皮衣、皮鞋，增加了牛皮的价值，就需要对牛皮制品进行计价，就要增加货币量。通过制造商品增加货币，如果速度太慢戓货值太低，一套房子几十万到几百万，就得增发更多的货币。举例：100户居民，购房只花了6500万人均毎户65万。如现在人均毎户200万元的房产，总价值就达2亿元，这只不过涨3倍多而已？这就是房价上涨财富增加和导致货币的增发，这就解释了什么是“蓄水池”的概念。一旦房价下跌后，这2亿元的财富就会直接缩水，如房价腰斩变成1亿元并不意味着市场上的钱会多出1亿元，因2亿本来就是虚的，是虚高和产生的经济澎胀的泡沫。那房价下跌会不会引起物价上涨呢？这个不会，只会导致物价下跌，相对来说是一件好事。

      回头看过去的日本在30年前房价下跌70%之后，日本物价20多年来没有上涨，一直显得十分平稳。

房产的出路与困局？

      由于房地产行业的特殊性，尤其是销售期房后拿到的首付款等也纳入负债等原因，单纯的负债规模高并不一定会出现问题。但关键在于负债规模中的有息负债、短期应付账款有多少，公司手中的现金能否覆盖这些债务，是否能流转起来并支撑公司的良性偱环和平稳健康发展。

      由于经过二十多年的上涨，房价虚高泡沬巨大还沒消除，为了控制涨跌幅度过大，影响经济发展和解决泡沬经济的过度，平稳渡过高负债高速扩张高周转的局面。针对目前房产载体过大，出台三条红线也是敲响警钟和为了平稳发展的限制，原因是房地产行业的负债率太高了，在房价大涨时涨得越高房企的利润就越高，就需高运转发展增值。为什么房价就不能大跌呢？因为房企一直都在大规模举债扩张，负债率一直居高不下，大规模举债扩张的前提就是要房价一直上涨，一旦房价不上涨，资金链就会开始紧张，房价出现大跌，导致一些负债率非常高的房企资不抵债。因为这个原因，大部分房企都不愿意降低房价，有时候看似房企大幅降价促销，最终的实际售价并没有降低多少。为什么房企宁愿破产清算也不愿意降价的原因，降价的风险是资不抵债而破产。

      恒大目前的光景也是房企的必然，如果不是恒大扩张面大率先拌雷，后面还会有其它房企踩雷？这是房企面临的必然和宿命。前几年，万科、恒大、碧桂园都在搞房地产转型，转型文旅、机器人、汽车之类的，最后发现转型的结果仍然是变个花样盖房子和在卖房子。

房企被约谈说明了什么？

      央行谈恒大，说了三点也算是说得很清楚和明白的了，第一恒大是地产行业问题的个别现象属个例现象，不是整个地产行业都有问题。第二是因为恒大未能及时把握政策的方向和及时作出调整，依然盲目地扩张和实行多元化产业。第三是恒大的债务组成方式较多，金融债务只占近三分之一，不会发生金融外溢风险。

      这都能说明自己看不清问题，不懂得根据政策调整，跟不上形式的变化胡乱投资，问题属个别现象，债务风险总体可控，波及面不会太广，不会对经济和行业产生影响。

      恒大事件对金融业影响有限，一来债权金额不到三分之一，大部分有抵押资产，只能自行调整和需要时间来消化。为了“稳地价、稳房价、稳预期”，可能会适当放开按揭贷款额度和银行利息为开发商减轻压力，稳定房价出现大跌，可以保持微跌或用时间来消化慢慢下跌，但必须是平稳地过渡和这些年努力调整房产带来的泡沬经济一样软着陆。市场前景房产交易成交量肯定大不如前出现下滑趋势。

      现在之所以不敢再像2008年和2015年那样救市是因为通过楼市增发的货币量已经十分巨大，购房人人背上房贷。有数据显示，房贷的占比已经达到居民储蓄的70%以上，无法继续加杠杆了。这就像是一辆上坡的汽车油门已经踩到底，如果再继续踩可能会直接拉爆。

      现在房地产公司的债务问题，只能让开发商自己想办法解决和消化。比如目前的恒大，银行已经对恒大的债务提前进行了保全和账户冻结，只要银行不出问题，就不会有全面系统性的金融风险。

现在终于可以给楼市下结论了

      房地产现在的上行周期基本上己经结束了。从房产数量看，城市化建设已经达到了预期的方向和目标，一二线城市的郊区和三四线城市库存严重过剩，空置率十分可怕。很多三四线城市的房子，100年不再建设都住不完。

      从人口看，2021年开始人口减少，老年人口增加，死亡人口每年1000多万，房产出现剩余越来越多且会出现每年上升趋势。1949年解放后中国人口5.4亿占世界人口22%。1953年人口增長至5.9亿，1963年6.9亿，1973年8.9亿，1983年10.3亿，1993年11.9亿，2003年12.9亿，2013年13.7亿，2021年14亿占世界人口18.82%。

      注意数据显示变化，1953年至1963年增加1亿，1963年至1973年增加2亿，1973年至1983年增加1.4亿，1983年至1993年1.6亿，1993年至2003年1亿，2003年至2013年增加0.8亿，2013年至2021年8年增加0.3亿。

      从数据看自2013年后人口锐减，2021年后开始人口不增反而减少，房产稳定也不是在3至5内年完全解决的，只有解决经济泡沫后国计民生教育医疗，还有人口大国的农业发展之后，才能跃上科技强国之路。

      根据第七次人口普查结果结果显示，0-14岁的人口有25338万人，占17.95%；15-59岁的人口有89438万人，占63.35%；60岁及以上人口有26402万人，占18.70%（其中65岁及以上人口为19064万人，占13.50%）。数据说明我国人口老龄化程度很高，未来时期将持续面临人口减少的压力。通过大数据预测，2030年人口不会超过10亿人，2050年，人口不会超过8亿人。

      房企主要的营收和增值是依靠建房子的数量保持扩张和涨价，如果一旦饱和没有那么多的建设需求，其营收增长就无法维系，其市值就面临崩塌。房子销量由于下滑，库存量增大，公司回款速度变慢，前期扩张欠下的巨额债务面临偿还困难，其结果就不难预测。

      现在的楼市可谓是寒冬中的寒冬，目前房地产企业载体非常庞大且不具备转型能力。房企业推动的营收增长和利润的持续增长，要依靠不断盖新房，利润增长要靠房价增长。接下来面临的是新建房产面积下跌，以及全国上下房价泡沫巨大，根本无法继续增长，以后生存和发展的空间在那呢？

      中国房地产企业总计有十万家之多，其中榜首房企几乎都在广东且最多最強。 恒大、碧桂园、万科等龙头企业已在三四线城市布局多年，一些小地头蛇企业和中小开发商的生存空间越来越窄小，因资金与实力等都无法同名企抗衡，只会在慢慢中倒闭和无声地沉没和死掉。通过目前情况分析和大数据预测，2030年中国房地产企业中可能会剩下不足5000至8000家。

房产十年与十年后？

      行业没落，行内企业无一幸免，中国的房地产泡沫还十分巨大。最有效办法是利用经济稳定发展化解金融风险。借鉴30年前的日本房产高速发展房价上涨过快，泡沬澎胀断崖式70%下跌，经济全面崩溃造成几万人因摆脱破产负债负担而自杀。

      目前房企会不会回暖再显昔日的荣光呢？可能会在以后的时间里有一段下坡路要走。那些负债率高，偿债能力差，风控差的房地产公司必然先行倒下，其他地产公司，好日子也将一去难以复返。地产公司老板将离开中国富豪的排首，地产股也不再是优质投资股？

      房价会真的跌下来吗？当然会的。会跌多少？当然不会跌幅过大，需要时间来慢慢“消化”。不能和日本一样出现断崖式下跌，跌幅超过20%可能会有成片的房企倒掉。这是不允许的，对经济的稳定和发展有很大的影响。目前楼市的泡沫还过大，消除减灭是国家现今调控三稳是对楼市调控的最终目的，让房地产行业在稳定中慢慢“软着陆”。

      经过多年数百次调控己扼制住房价上行的疯涨，稳定的房价走势，再不会有大涨和大跌的风险，消除下行跌价只是时间消化的问题。挤出楼市的泡沫让炒房退出，房企不会再大规模举债扩张，降低负债率，消库存，去杠杆，让更优质的房企有更好的空间良性发展。随着国家对房地产行业的持续不断的调控和努力，房价最终会慢慢回归合理水平，平稳健康持续向前发展。

      房产20多年的快速发展和房价持续上涨，拉动了经济发展的走向成为－时的风向标。随着国家大数据的发展，房产将退出杠杆经济，完成平稳过渡之后健康发展，经济发展也将跃上新的方向目标。房产将趋向优质地产，高档小区多元智能化，在一二线城市更具活力，三线发展中城市更具生存空间，重点城市建设更会带来的无限商机，也会向局部农村地域渗透。

      房产往后的十年必定迎来一轮转行与转型，前五年必不会是坦途，消负债去库存减杠杆，正是调整消化期。后五年将渐具规模和沉淀，房企经过一轮消除减灭后更加优质，也会更加健康成熟稳步前行，走向平稳健康的良性循环的发展模式。

      城市的房价局部将继续上涨，难以解决的城中村得到解决，成为新型智能多元的高档富人区或商业区，城市分化层次渐显，租赁房屋也会是城市生活的互补，休闲旅游康乐的富人村也会出现，精致的生活圈更显富人品位，国际商业城区也会形成更显城市特色与魅力。

      房企过剩的资本会倾向新的领域，根据国家战略方向和规划，通过解决房产危机后，经济稳定发展。民生医疗、教育、新型的农村经济科技，将推进前沿，都会迎来新的发现和跃进。广阔的发展前景也是中国走出地产阴影后，农业农村经济发展会是最亮丽的田园风光，教育发展会提高和完善，独特城市魅力经济也会展现在世界前列。