大家知道，资金是一个公司的血液，那么融资部门就是公司的输血部门。地产行业的融资工作更是举足轻重，意义非凡。今天我们邀请到Iven来和我们做一个简单的分享。

     Iven，本科就读于北京大学计算机专业，毕业后在外企从事销售相关工作，5年后重返北大校园，就读于光华管理学院MBA国际班。MBA毕业后先后进入地产行业，从事投资工作2年后，加入另一家大型央企开发商的总部融资团队，担任融资总监。

部门定位

融资对地产公司的意义？

地产公司本质上属于杠杆比例很大的行业，它和金融机构是密切捆绑的，在各个环节上。例如100亿的现金买下来一块地，拿下来之后将地抵押给金融机构，可以得到70亿的现金，那么这个时候企业的资产就从100亿的现金，变成了价值100亿的地+70亿的现金。这样扩规模扩张起来，速度是非常快的。

在销售环节，购房者往往也只需要几成的首付，银行会提供抵押贷款，这样一来销售的去化速度也会很快。

融资工具合理高效的运用，会助力于企业的规模扩张和发展。在这个以肥为美的行业，规模大、项目多、销售额高、高居排行榜的前列，才能在这个存量时代更好的存活和发展。

为什么金融机构愿意将钱给地产？

其实也很简单，资本是逐利的，用大白话来说，金主爸爸给你钱，你得保证能还上吧？拿什么保证呢？一是抵押物，二是信用。信用的话，对企业的资质要求很高，并非所有的企业都能凭借信用拿到大额的融资（取决于是否央企，资产规模，盈利水平等），而抵押物就不一样了，每个地产公司，都能拿出这样的抵押物——土地/建筑物。

我们看看这个抵押物的特点：

首先，它是真正的“不动”产，容易确权，地就在这里，不会跑，拿来土地证就能证明地是你的；

其次，所有权和使用权可以完全分离，虽然抵押给了金融机构，所有权转移了，但企业仍然拥有经营权，可在土地上生产、销售、创造价值来还本付息。抵押与否，完全不影响它的价值创造。

更重要的，土地/建筑物本身是有价值的，而且是有一个公允的、相对稳定的市场价格的，还有一个活跃的交易市场。这样一来，金融机构对于抵押的土地可以融出多少钱、一旦企业违约可以通过拍卖等手段处置这块土地收回多少钱心中有数，也就可以放心大胆的放款了。

我们再看看其他财产：字画啊，艺术品这些，价值比较难判断，还需要物理上移交才能保证权属关系成立，这样的财产抵押，银行等金融机构是不会接受的，可能只有专业的艺术品拍卖机构才会做。公开市场发行的股票，证券公司会提供质押服务，价值波动比较大，抵押率也比较低。对比来说，土地和房屋简直就是天然的抵押物。

融资部门在公司内处于哪一个环节？

 融资部门覆盖的环节也很长，项目前中后期都需要融资介入。针对某一个新项目具体来说：

拿地、获取项目的资金，需要融资部提出融资方案，提供资金解决路径。

取得土地证之后，可以将土地抵押给银行或其他金融机构，换取流动性。

四证（土地证、规划证、用地证、施工证）齐全，可以办理开发贷。

施工建设到一定阶段，取得预售证，即可以开展销售工作，取得销售回款。

销售时，绝大部分客户也有贷款需求，也需要融资部联系银行，设计按揭贷款，提供给购房者。

销售尾款，也可以打包成产品抵押给银行进行融资。

如果是自持型物业（如写字楼），招租完成到一定阶段后，则可以未来的现金流为质押物，则可办理经营性物业贷。

岗位画像

融资岗位的日常工作是什么？

一般大型集团公司的融资工作，由总部的融资部和各区域公司/项目公司财务部共同协作完成。

融资部对外负责与金融机构总部的关系维护；对内审批下辖区域公司、项目公司上报的融资方案、对项目具体对接银行进行推荐和准入审批。（区域公司/项目公司财务部完成与合作银行的直接对接、资料手续准备、贷后跟进等工作）

除此之外、集团层面整体的融资安排，例如发债，发行CNBS，也是融资部的主要工作之一。集团内部的资金归集和调配，也会放在融资部。

什么样的人可以做这样的职位？

观察我身边的同事和其他同业的同行，从过往经历来说，一般有这样几类：

一是区域公司，城市公司，做一线财务工作的人员，他们和银行接触紧密，熟悉具体的经办事宜。

二是曾在金融机构任职的，相当于从乙方转换到甲方，他们对与机构关系的把握，银行资源的梳理上是强项。

三是从地产行业其他功能模块，例如投资或其他部门转过来做融资。

从能力方面来说，

一是需要你非常认真、细致，每一个产品的期限、利率、增信、担保、到期续借等等细节不容一点差错。这个岗位会有大量的合同需要审阅，也要求对合同上的每个关键条款仔细把关。

二是需要有比较好的沟通协调能力，融资部很多时候就是和各种的金融机构去持续的沟通。除了要保持良好的合作关系，也需要辨别对方提供的信息。

三是要有智慧，往小了说需要去辨别金融机构提供的信息中哪些是可用的、重要的，往大了说对宏观环境，政策走向要有一个大的方向上的趋势把握。

未来发展

这个职位未来的发展去向？

一个路径是部门内部晋升、职级提高，另一个路径是集团内部晋升，例如在企业的扩张期，融资部的人员未来发展的路径可以去到城市或新项目的财务负责人，或者往其他模块发展，例如投资部等。第三个就是可以向外走，也基本上还是在行业内发展吧。地产行业整体流动率还是比较高的，上升通道还是不错的。

这个职位收入水平如何？

不同的企业情况不太一样，和融资这项工作本身的难度有关：

例如说央企，本身资源多、信用等级高、银行和金融机构都愿意和央企合作，那么具体融资部门的人员薪酬可能和其他岗位没有太大的差别。

有些民企，融资难度较大，资金成本较高，融资部门的人员需要是竞争性的融资，按照你能融来的规模，成本，计算一个奖金包作为激励。

做融资这个岗位对个人有一个附加的好处，因为和银行打交道多，在个人融资这一块可以有很多资源，比如申请住房贷款啊，大额信用卡这些。

地产人收入水平请参考《就职地产行业是怎样的体验？》

个人感悟

这是一个常做常新的岗位，很多的融资方式也具有时效性，过去可以做的，现在不能做了，未来又有创新的方式了…往往要求从业者具有更高的综合素质，不断学习、拥抱变化。

这个岗位，看到资金的来源，又看到资金的去处，容易洞穿行业本质。融资做的好、杠杆利用的好的地产公司，发展不会太差。其实这个道理个人也是适用的，在个人资产配置上，也可以充分利用杠杆，来扩大自己的资产规模。

（更多Iven对地产金融的个人观点欢迎关注公众号：ivenkdc。微博：京十套）