假设：出租人与承租之间签订《租赁合同》（一），允许承租人对房屋进行转租，承租人与次承租人签订《租赁合同》（二）。
【观点1】：《租赁合同》（一）系《租赁合同》（二）的前提，虽然各自成立生效，但实现《租赁合同》（二）约定的对租赁物占用、使用权的前提是承租人通过《租赁合同》（一）获得承租权，实际上《租赁合同》（二）对《租赁合同》（一）中的承租权是具有依附性的。因此，如果承租人违约，出租人可以依据《租赁合同》（一）约定的解除条件或基于《合同法》第第二百二十七条规定的法定解除权解除《租赁合同》（一），承租人则丧失承租权，次承租人随之无法继续行使承租权，次承租人代为支付租金的除外。
【观点2】：承租人拥有合法的转租权，次承租人基于承租人享有的合法承租权而与次承租人签订《租赁合同》（ 二），只要《租赁合同》（二）约定的租赁期限在《租赁合同》（一）约定的租赁期限内，基于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定及《城市租赁房屋管理办法》（废止）第三十条之规定，《租赁合同》（二）依法有效，且《租赁合同》（二）不因《租赁合同》（一）的效力变化而发生变化，且出租人知道或应当知道次承租人的存在，次承租人已经支付租金的情况下取得承租权合法且善意；承租人违约，出租人有权要求承租人继续支付租金或追究其违约责任，从保护善意第三人的角度考虑，次承租人有权继续行使承租权。
笔者倾向于第一种观点，理由：《租赁合同》（一）和《租赁合同》（二）均依法独立存在，任何一份合同效力发生变化，另外一份合同的效力不随之变化，但两份合同中的承租权却是具有依附性的，次承租人行使《租赁合同》（二）约定的承租权的前提是承租人基于《租赁合同》（一）已经享有的承租权，因此若出租人基于承租人违约而解除《租赁合同》（一），《租赁合同》（二）却依然有效，但承租权因承租人的租赁权丧失而丧失，遂无法继续对房租继续占有、使用、控制，出租人可以要求次承租人腾退并返还房屋。
注：本文仅代表作者的个人观点，未经许可，禁止转载。
