（本文结束后有本案李律师精讲视频）
本案关键词：通风井、容积率、套内面积、购房款
本案事实
19年的时候，我们业主陆陆续续的在某市JJGJ购买了一套5证齐全的商品房，当时约定是20年的12月31号交房，但交房的时候发现楼内有三个通风井，西户和东户都已经入户了，大多数的业主因此没有去签交房协议。通风井占有面积大概是5~6平，因为入户且物业不允许自行变更，对我们的业主生活影响比较大。
网签的合同标注位于我们的7栋有一个通风井，但是位于6栋就没有标明，现在一共有180多户业主对这个区域产生了一个比较大的争议，集体就向住建委去要一个说法，建委这边的口头答复就是告诉四十位业主之前我不去管了，但是现在是绝对不行的，大家就对这样的一个答复结果不是特别的明白，也不是理解，然后大家认为，开发商与销售可能会存在一些欺诈消费者的行为。再买房子的时候宣传的册页里面就说了，通风景是可以进行使用的，但是现在就不仅仅面积已经缩水了，而且通风井不能改善的话，还影响我们生活。
整个业主就想要了解一下在这种情况下能不能要求去补偿通风井5~6平的差额购房款大概是7万多左右，或者是把通风井让我们自行改造，然后投入使用。
律师解读
对于这样的一个问题，我们跟大家梳理了一些案件的背景，实际上我们看在这个案件里边，最主要的事实就是通风井现在已经占了我们的入户面积，并且已经影响到我们的实际生活了。另外一个就是在买房子的时候，开发商的宣传画册里面去说明了通风井的面积是可以进行使用和改造的。我们看到现在的实际的情况下，网签的合同里边7栋是在这个合同里面明确标注了通风井的位置，但是对于6栋的业主来说就没有标注通风井的位置。通过住建委这种行政部门的答复，就是说以前的通风井是可以使用的，但是现在就不能进行一个延伸使用了。
我们可以看到在这样一个开发商的商业目的的背景，可能会更多地存在规避容积率高或者是得房率低的这种缺陷的情况下，去通过宣传可以使用的方式来达到一个商业卖房的或者是盈利的目的。我们业主整体现在的诉求比较统一，就是想要回这5~6平的差价或者把通风井投入进行一个使用，对于这样的一个背景，我们有请李主任跟大家进行一下法律上面的分析。
李晓宁律师：首先我们来看一下，这类型案子的一个背景，其实我们本案遇到的问题在于什么？我们开发商在销售的时候对于纳入摊面积计算的通风井。他告诉我们虽然在户内，但是你可以用的。那么现在可能实际我们收房的时候就发现了通风风井，然后不能用，可能导致我们的房屋整个使用结构都发生了影响，比如有的业主可能原来把这里打算作为餐厅，现在因为通风口不能用了。餐厅就没有了，整个房屋的使用功能以及价值都发生了影响。所以发生此类案子的时候，我们现在看看这方面的有关规定，首先根据《建筑工程建筑面积计算规范》里头，法律是这么规定的通风井应该是是纳入到公摊面积的计算里头，它不应该计算到套内面积去。通风井属于公共设施。即使是出现在。套内的，那么也不能按套内的面积去收取费用，而且在套内通风井属于公共设施也不能改造为业主个人使用的空间，这就是相关的法律规定。
现在我们看到的一个情况是什么？开发商在本案里头涉嫌到两个违法行为，第一，他开发商涉嫌了一个虚假宣传，那么我们看到业主提供的信息是开发商在售房时的广告里头包含了通风井是可以改造使用的内容的。当然这个广告我们还没有看到，因为广告是邀约还是邀约邀请是不是构成合同内容的一部分？那么开发商是不是要为广告的内容去卖单，我们还是要看具体的证据才能认定的。但是从业主提供的事实情况来讲，这个广告内容应该是对我们业主是有利的。我们也可以看得出来，开发商明确地把“通风井可以使用”的这种内容承诺写到广告里头，对消费者以后购房的规划和决定是否买你这套房，确实有一个重大的影响的，但是具体还是要看证据。第二个是什么？我们在销售的环节里头，销售人员口头也承诺了通风井你的可以用的，你以后装修的时候自己把这个结构改一下作为套内面积的一部分，业主是有介绍这个情况的，当然最后我们还要看证据。
就从业主介绍的这两个情况来看，我们认为开发商在销售的时候已经构成了虚假宣传，那么虚假宣传除了他要在合同里头承担一个责任之外，我们也可以针对开发商的违法虚假宣传行为，相市场监督管理部门申请对他这种行为进行处罚的。所以这个情况第一个我从目前大家介绍的案情来看，开发商涉嫌虚假宣传，针对于虚假宣传，我们除了在合同里头，那么通过民事途径让他承担责任，我们可以首先让他承担一个行政上被处罚的责任，这是第一个思路的分析。
那么现在我们看到开发商这里头涉及到两个责任的，现开发商除了行政的责任之外，他还有一个民事退款的赔偿责任，那么民事赔偿的退款责任的话，我们看到其实它包含了两种情形。
第一种情形是什么？合同的面积不包含通风井的面积，那么他没有收取通风井的面积款，但是因为通风井的面积可以使用而抬高了房价。这是什么概念？其实我们业主提到了一种情形，业主提到的这种情形就是什么？他要退回他通风井的7万块钱的购房款，那么现在我们有可能认为这个合同里头面积包含了通风井的面积，收取了通风井的面积款。它的合同里头明确的收取了一个属于公摊部分的面积款的话，那么开发商是构成欺诈的。
那么还有一种情形就是什么？7号楼明确标明了这里头是通风井的公共设施部分，还有可能她的套内面积就刨除了通风设施的通风井的面积，他的购房面积里头是没有包含通风井的，它也没有因此收取通风井的面积。但是因为有了许诺赠送的部分，有了你多了六七平米，你可以加建可以改造的情况，有可能户型他是多收了房屋的价款的，比没有赠送面积里头在单价上它是每平米高出来的。
那么第二种情形就是什么？它确实是做到了像6号楼它的合同面积，因为没有标明那个地方是通风口，它整个地方就按照了实际的套内面积，把通风井的部分按照了套内面积进行计算，完了之后收取了本来应该是通风井位置的这部分的面积，可能是6号楼的这种情形，那么它是构成一个欺诈的。
所以我们现在总的来看一下，第一，通风井是属于公摊部分的面积计算，那么它不应该纳入到套内面积，如果开发商按套内面积去计算去收房的话，它是构成一个欺诈的。那么另外一个法律也规定了我们通风井的部分属于一个房屋合理使用结构的一个公共设施，对于这部分公共设施法律是不允许它进行改造的。
所以在这种前提之下，开发商可能涉嫌一个虚假宣传的行政违法责任，而且同时他也涉嫌一个民事退款的赔偿责任。
李晓宁律师：所以在这里头给大家分析完了之后，我让大家来看看我们这个案子的承办方案，这个案子它的维权途径，我就建议大家来结合行政手段和民事诉讼手段，因为从目前的情况来看，我们虽然有一部分的广告宣传的证据，以及在受访的时候取到的证据，但是我们认为是不够的，我们应该通过行政诉讼的手段再去加强证据。
第一个我们要做的工作就是申请政府信息公开，那么信息公开我要明确的知道公摊的面积里头是否包含了通风井，这是一个证据。如果我们看到公摊面积里头是包含了通风井的，也就是说你开发商再收取公摊费用的时候，已经把通风井的钱收了一遍了，那么你又按照套内我所购买的面积再收一遍的话，开发商在这方面也是涉嫌违法的，那么可能涉及到违法销售的问题，针对这个问题我们即可以作为民事诉讼的一个证据，也可以作为开发商违法销售的一个证据，我们申请相关的行政查处是可以的。
第二个我们这个案子里头要做一个申请履职，因为开发商讲我卖给你的这部分是可以去做改造的，但是实际上我们现在的建委口头答复我们，你们不能去做改造，这个时候我们就要针对能不能改造正式向建委提出申请，那么建委提出申请他绝大多数的可能性是告知你不可以，我们要的就是书面上不可以的答复，以证明开发商他合同里头承诺合同里头以及其他的广告里头承诺的内容在现实中是不可以实现的，那么做为一个取证的补足手段。
同时我们也要针对开发商存在虚假宣传的事实申请履职，让开发商为此承担责任，那么他有可能在法律上承担违法销售的责任的时候，就有可能促使我们这些维权的业主在诉讼过程中达成一个和解的谈判。这就是说我们有时候有的确实有道理的民事诉讼案件，我们也会用到行政诉讼手段去给对方来施加压力的这么一个原因。
所以总的来讲，我们说建议本案除了走民事诉讼之外，还要做一个行政诉讼手段的介入，介入的方式。
第一就是申请信息公开，了解他公开面积是否包含了通风井。
第二个就是针对他虚假宣传的违法行为申请履职，还有一个通过取证的方式，要求建委做出一个这个地方就是不能改造的改造的一个书面答复，以此作为我们开发商违约或者欺诈的一个证据。
那么本案其实民事可以提出来的违约欺诈、虚假宣传等等方面，这几个角度都可以的，但是案件还是比较复杂的，到底最终我们采取哪一种诉讼的方式，哪一种诉讼的途径，还要看我们信息公开的证据，申请履职的证据以及我们业主所能提供的证据，综合判断之后，我们才会确定民事上到底用哪一种维权途径对我们业主是更有利的。
关注李晓宁律师，专注商品房集体诉讼案件。
