2021年在二手房调控领域，最让二手房持有者心有戚戚的莫过于二手房指导价了。
自从2021年2月8日深圳市住房和建设局率先出台《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》后，无锡、东莞、宁波、成都、西安、上海等城市陆续跟进。
2021年11月21日，网传广州多家银行不以二手房指导价作为参考发放贷款！如果这个消息属实，则意味着，广州二手房交易可以参考评估价发放贷款。
但是，该消息网传的第二天，广州多家银行回应记者问询时均明确表示不属实。
由此也可以看出，房地产行业（特别是房地产中介机构）是如何焦急地期盼二手房指导价松绑！
那么，二手房指导价对房屋交易有何影响呢？
举个例子，广州天河区某小区二手房交易指导价为96957元/平方米，而评估价可以高达130000元/平方米。
如果以二手房指导价作为参考发放贷款，且按照指导价成交的话，那么该小区100平方米的房子，按照按揭贷款七成来算，则可以贷款6786990元（96957*100*70%），需要首付2908710（96957*100*30%）；
如果以二手房评估价作为参考发放贷款，且按照评估价成交的话，同样的房子，同样按揭贷款七成，则可以贷款9100000元（130000*100*70%），需要首付3900000（130000*100*30%）。
有人看到这里时，不禁要问，以二手房指导价来交易，贷款和首付款都降低了，买方不是更容易接受吗？
买方是更容易接受了，但是卖方却不那么容易接受的。案例中的房子成交的话，房款大概率按照评估价来算，而按揭贷款却按照二手房指导价作为参考发放。因此，真实首付款和按揭贷款如下：
按揭款6786990元（96957*100*70%），需要首付6213010元（13000000-96957*100*70%）。
由此可见，如果以二手房评估价作为参考发放贷款的话，首付款节省2313010（6213010元—3900000元）。
正是因为二手房指导价直接对房屋买卖双方都有影响，从而间接导致深圳二手房自2021年2月8日出台《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》后成交出现十连跌。
那么，是否会取消二手房指导价呢？我个人认为不会取消，原因如下：
一、“房子是用来住的，不是用来炒的”政策定位，决定了不会取消二手房指导价。
在前十年，一些人正是利用二手房监管真空，囤积房源并抬高房价进行炒房，从而赚到盆满钵满。
比如，笔者有个朋友，在2011年左右的时候，在昆明呈贡新区一次性购买了108套房子，价格在2000元/平方米多一点点。
该新区一年不到房价就涨到5000元/平方米左右，截至今日，该新区二手房已经上涨至13000元/平方米左右。
但是在今天“房住不炒”的政策定位下，特别是二手房指导价出台后，一年上涨50%，甚至100%的可能性几乎为零。
二、稳地价、稳房价、稳地价的调控政策目标决定了不会取消二手房指导价。
笔者参加过很多房地产公司的投资决策会，发现很多房地产公司对获取项目房价的定价逻辑是参考周边楼盘一手房的价格。
如果周边楼盘限价，则投资人更倾向于参考周边小区二手房的价格，他们认为该二手房的价格更能反映房屋的真实价值。
因此二手房的价格决定了投资项目的房屋销售定价，而投资项目的房屋销售定价又决定了土地的拿地价格，从而推高了土地的竞拍价格。
如果出台二手房的指导价，二手房的上涨幅度是可预期的，这样传导到土地市场，从而导致土地价格也会可预期，最终达到稳地价、稳房价和稳预期的目的。
