浩瀚的附近，具体的个人，都与我有关

文丨高鹏飞

买小区车位买到人防车位怎么办？在问政江西平台，每个月都有超过10条有关人防车位的投诉。为什么大量建设的人防车位会遭人嫌弃？是业主太单纯还是开发商套路深？未来的高层小区有越来越多的人防车位，我们准备好了迎接它的到来吗？

开发商卖给业主不想买的人防车位

物业起诉业主拒绝缴纳物业费后，小区的50

多名业主写了一封联名信，希望政府帮忙解决小区欺瞒业主变相销售人防车位的问题。

2019年7月，南昌市南昌县的业主邹先生花5万元在南部美的城购买了37栋地下车位，当时车库还在施工没有交付使用，等到验收之后，邹先生傻了眼，车库里里外外都用鲜明的标识注明了，这里是人防工程的人防车位。

“要是买的时候说这个是人防车位，我根本不会买的。”邹先生说道。

邹先生原本要购买的不是37栋车位。邹先生家在31栋，当初他提出要购买31栋楼下的车位时，销售顾问却表示车位售罄，并向他推荐了现在的车位。

邹先生向作者表示，31栋楼下的车位是产权车位，并且如今仍然在售。

明明有产权车位，开发商的销售顾问为什么还要诱导业主购买人防车位呢？

江西省人防办规定，竣工验收的人防地下室必须用显著的标识注明是人防工程。从开发商的角度来讲，一旦业主知道是人防车位之后，车位就很难再售出。

作者采访了南昌市多个小区的业主，了解到整个南昌市人防车位的销售情况都不乐观。一方面是对人防车位的定价存在意见，一方面是担心没有产权日后会造成经济损失。“法律规定人防车位只能5年一租，我现在确实一次性付出了70年的租金，那要是什么时候合同不作数了，我不就亏死了。”邹先生说道。

作者从南昌市人防办了解到，类似的投诉他们经常会收到，“我们被投诉得也很头疼，这些问题我们是真的很想解决。但是如何处罚、处罚多少，这些都需要法律依据。”

变相售卖的人防车位

江西省人防办2012年发布的《关于进一步规范防空地下室平时使用和维护管理有关问题的通知》（赣人防发〔2012〕5号）中所做的规范，人防车位不允许出售，只允许短期租赁，租赁时间不超过5年，使用权可以转让。

南昌市人防办工作人员向作者表示，在《人防法》里面是没有人防车位这一说法的。开发商建设的人防地下室，在战时需无条件被国家征用作防空工程、和平时期被利用起来规划了车位，叫做人防区域的停车位更合适。

作者采访了多名购买到人防车位的业主，了解到有不少开发商通过变相售卖的方式去规避法律法规。开发商或者物业与业主签订使用权转让协议，规定租赁期限为5年，满5年后自动续租，费用一次性付清。

“这不就是变相售卖嘛！”家住南昌市经开区南天阳光二期的夏先生说道。

作者就此事咨询南昌市人防办，对方表示：“我们也没办法去处罚他们，主要原因是没有上位法的支持，法律没有明确我们该怎么去罚。”

瑞金市太阳城书香一品小区则是与业主签订20年的租赁合同，到期后自动续约。业主李女士将此事向问政江西平台举报后，瑞金市住建局认为20年的租赁期限符合《中国民法典》第十四章租赁合同的第705规定：“租赁期限不得超过20年”，解除租赁合同法律依据不足。

锦天城律师所罗律师解释道，《中国民法典》是上位法，当地方性部门规章与上位法存在偏差时应以上位法规定为准。虽然无法依照江西省人防办的有关规定而解除租赁合同，但是可以由人防办对开发商的这一行为作出行政处罚。

小区路面车满为患，人防车位空空荡荡

1月10日晚，刚提了新车的夏先生下班回家时思虑再三，最终选择带着车钥匙坐上了地铁、公交。

“小区要么是停满了车，要么是停了车开不出去。”夏先生说，每一次开车进入小区都像是经历了一场浩劫。

晚上7点，作者实地走访了南昌市经开区南天阳光二期小区，看到小区道路两侧都停满了车辆。

从小区东门口的消防通道绕着小区一直走直到南门出口，无论是机动车道还是人行道，都被车辆占用了。

19：24分，一辆黑色的福特轿车在小区内缓缓驶向地下车库，半径4米的圆形花坛一圈大约停了7辆汽车，在100米的单行道上，1辆白色汽车倒退错车，2辆电动车擦着车窗缓缓驶过，好不容易走到了车库入口，黄色网状线上还停着一辆。在每一栋居民楼下，都停放了各式电动车和自行车。

夏先生告诉作者，现在情况还算好的，等到再晚一点想停都停不进来，“这要是出了点事故了火，消防车进都进不来。”

2021年1月1日，重庆的加州花园小区曾发生过一起火灾，由于周边的消防通道被隔离桩、停放的轿车等占用，70米的消防通道消防车走了1个小时，还是警民合力将停在路上的小车推翻才使得速度加快。

占用消防通道的行为严重危害消防安全，可是物业所做的管理也只是对每辆停在小区里的车辆收取80元/月管理费，让道路不要堵得太难看。

南天阳光二期大约2000余户，地下人防车位1100个，规划的地面车位400余个。与地面的车满为患形成了鲜明的对比，地下车库空空荡荡，除了一小部分区域有车使用外，其他车位甚至积满了灰尘。保安告诉作者，目前售出的车位大约100多个。

产权症结

南天阳光小区人防车位的价格是5.8万元，合同约定一次租赁5年，满5年免费自动续约，70年有效。夏先生告诉作者，这个价格他并不是不能接受，“它这个车位没有产权的，你要是有产权的话再加个1万2万我也愿意买。”

“我又不是在这个小区住一辈子，没有产权的话我到时候转让该怎么转让？”根据相关规定，人防车位使用权允许转让，但是夏先生认为，自己要售出房屋的时候肯定要连带转让车位使用权，到时候可能遇到一系列麻烦，更何况，接盘的买方也不一定愿意接受这个在合同上存在争议的人防车位。

同样存在争议的还有合同的有效期。夏先生说，虽然合同上是约定70年有效期，但是合同法规定租赁期限最长不得超过20年，“20年满了这个合同还有没有效力呢？如果20年以后我要维权，开发商都不知道在不在了。”

邹先生也表示自己买房是有投资需求的，按照20年的租赁有效期来算，人防车位比起产权车位更容易贬值。

“19年我买的时候是5万元，现在降到了3万8千元都没人买，你说它要贬值的我买它干嘛。”邹先生说道。

人防车位等待被接受

依据《中华人民共和国人民防空法》和《江西省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》，城市新建民用建筑有条件的必须修建防空地下工程或者缴纳一笔费用异地建设防空地下工程。对于居民小区，利用防空下室用作人防地下车库是比较合适的。这也就意味着，新建小区的地下车库中有相当大部分是人防停车位。

对于开发商故意隐瞒人防地下室停车位属性的情况，南昌市人防办工作人员表示他们已经要求开发商必须在人防地下室用人防标牌鲜明标示，“我们已经在积极地告知市民哪些地方是人防地下室停车位，哪怕你在合同当中没有看到，你也能看到车位上的人防标牌，不至于被欺瞒。”

对于开发商变相售卖人防地下室停车位的情况，对方表示他们目前唯一能做的管控就是对买卖人防地下室停车位的开发商进行约谈。

对于产权的问题，夏先生建议应该允许业主自行选择租赁期限。

南昌市人防办表示，目前省人防办的意见方案已经纳入了《江西省物业管理条例（修订版）》征求意见稿，1月14日已经结束了意见征求提交至省人大，该问题有望得到解决。

其中第63条规定“物业管理区域内经人防主管部门备案平时利用作为停车位、储藏室的人防工程设施，可以以租赁方式向全体业主开放，租赁期限最长不得超过5年，不得出售、变相出售或者附赠”，在原来的条款中增加了“不得变相售出”的规定。