01

土地出让金的诞生及相关税制改革史

改革开放后，全国范围内推行包产到户制度，中国的粮食产量大幅增加，大大提高了农民的劳动积极性，受农村包产到户制度的启发，1980年，财政的包干制度便提了出来。

所谓财政包干制，即将各省市地方的税收任务先制定出来，中央包产到省，然后省再把任务分给下面。各省在交完承诺税收后，剩下的钱由各省自由支配使用。

财政包干制的执行，大大激发了地方经济建设的积极性。但是，问题随之爆发出来。

随后的中国经济，呈现爆炸式的增长，而随着经济的快速增长，群众工资的提升，各类开销也随之大增，而财政包干制的存在，是将财政收入的利益分配锁死，导致中央收入和全国经济增速无法获得同步增长。

地方在支配自己收入的时候，只是着眼于地方的建设发展。而很多全国性的支出，都是要由中央负责。

跨省的大规模公路、铁路建设，粮食亏损的补贴收购，国防开支等都是中央在出钱，随着经济发展，这些支出也在急剧增加。

1992年，中央收入1000亿，地方收入2500亿，但中央的当年支出却高达2000亿，赤字达到了1000亿。导致后来中央的财政窟窿越来越大，甚至出现过中央穷到向地方借钱的地步。

财权不足的中央，对地方的控制力也大幅下降。 

改革财政包干制，势在必行。

1993年，分税制改革提上日程。

所谓分税制改革，就是把经济增长的成果，中央和地方共享，按比例来分。

其中，最好征收的增值税，中央拿75%，地方拿25%，而比较复杂，需要熟知地方情况才可以征收的营业税，留给地方。

这么做，可以大幅提高中央的财政收入，解决中央财产困窘的局面。

但是，实行分税制改革之后，中央变富，地方变穷，虽然中央权力大了，但带来了明显的行政资源浪费。

要想个办法，增加地方收入，促进地方建设地方的积极性。

于是，在1998年，中央推出住房商品化改革，开始全国范围内推行商品房，取消福利分房制度。

为了鼓励地方积极性，推广落实商品房改革制度，土地财政的收入被默认归地方所有，中央不插手。

2000年开始，地方政府正式走上了土地财政的道路，并在2001年，由“土地收购储备制度”文件的形式，得到了中央认可。

而在1994年分税制改革中，各种关于土地的税种，都被划归为地方所有，这让卖地对于地方来说百利无一害。

改革后的效果很显著，住房改革立刻就推动下去了，全国的卖地收入节节增长。

2001年，2002年，2003年，中国的土地财政收入实现了连续三年，每年翻一倍的奇迹，三年时间从500亿增长到了5000亿。 

当初把土地出让收入划归给地方的时候，这只是一个每年500亿的税种，没想到几年时间就增长到了5000亿，几乎和当时的地方政府财政收入相等。

更没想到的是，十几年后的今天，土地财政收入增长到了8.4万亿每年。

02

土地财政对于城市发展的促进

有了土地财政收入后，地方不缺钱了，地方建设也进行的如火如荼。

既然地方的最大财源是土地拍卖收入，那进行地方投资建设的时候，最大的核心也肯定是围绕着增大土地拍卖收入来进行。

这也就是这十几年来，中国各大城市进行修地铁，盖医院学校，进行各种基础建设非常迅速的核心原因。

因为卖地收入，是100%归地方的，建设城市，投资基础建设，然后卖地，“投入产出比最大”。

此制度极大的推动了中国的城市化建设，让中国城市出现了日新月异的变化，十年走完了其他国家一百年的建设路程。

所以土地财政就相当于是地方发展基金，某种意义上讲，我们城市能发展到今天这个成色，房地产绝对是首功一件，没有任何城市能够逃得过土地财政这个真香定律，而且在这个世界上也只有我们这种公有制垄断性土地政策，才能以这种模式发展起来。

需要资金发展的时候就把地挂出去拍卖，开发商拿到地之后造完房子卖给千家万户。

我们每买一套房，土地加上房地产整个流程的几十种税，都为城市建设提供了相当大的贡献。

可以说，我们每买一套100万的房子，有50万以上的银子，是归政府收入的，剩下的40来万呢，才是建筑成本、开发商运营成本、宣传推广成本以及其他各种成本和10%左右的开发商利润。

这里插一句题外话，很多人不相信开发商真实利润只有10%，事实上，少数做的好的能有20%左右的利润，做的差连5%的利润都不到，在目前各种限竞限购政策影响下，甚至是0利润的赔钱赚吆喝，总的一平均，也就10%左右。

03

城市对于土地财政的依赖是房价难降的核心本质

重点来了，地方的土地财政需要靠大家买房去推进，经济发展的时候如果房价不涨，大家就不会有那种赚了钱想多买几套的那种意识，所以地方需要时不时搞点政策去刺激一下房价。

比如前两年的货币化棚改，就是同时给几万人钱，然后把这几万人的房子拆了，在这以前还都是回迁房，但是有段时间，不给回迁房，直接给钱，然后让这几万人跑到楼市上买房，这一下房价肯定就被搞上去了；

再比如，出台各种利好的落户政策来这个城市落户口，同时还要限制年龄，比如说不能超过35岁，这些人只要结婚生子，必须得买房。当然，随着人口增多，对经济发展也确实有帮助。基于这些底层原因，这就是为什么一些没有产业的三四五线城市，它的房价也能翻好几倍。

由此也能发现一个问题，很多城市房价上涨根本不是通货膨胀导致的，房屋的建筑成本，就算是在2021年也就两三千一平，所以用建筑成本的理由，是无法解释很多城市房价从十几年前的小几千涨到现在的一两万三四万一平这个现象的。

说到这里，有些人会说，那对于这些城市，如果没有人买房，土拍价不就上不去了吗？理论上是这样，但是，多年上涨的事实和中国人传统的土地情节却很大程度上让大家不得不信不得不买。

实际上，结合现在国家出台的各种房地产的管理政策，限制购房资格、整顿学区房、出台二手房指导价等，如果真想降房价有非常多的办法。

比如说可以都搞成限竞房，也就是这片土地，拍卖之前就告诉所有开发商，这个楼盘未来只准卖5000一平，那么在这种情况下呢，胆再肥的开发商，最多也只能出2000多去拍这块地，否则那就得赔；

又或者也可以取消预售制，也就是说让开发商，把房子盖完再销售，这样的开发商因为资金压力就不会像现在一样积极的去参与这种土地拍卖，这样还能杜绝烂尾楼，让天下没有下不了证的房子......总之，如果真要想降房价，有一万种办法降房价。

但是事实上，没有哪个城市真正的去敢把事做这么绝，底层原因就是我们上面写的那些内容，而且我们还要意识到一个很现实的点，并非只有小城市才需要这种土地财政。

拿中国超一线城市北京举例，一个城市的总财政收入，主要由两部分组成，一是公共预算收入，这里税收占大部分，然后另一部分就是土地转让金，也就是卖地收入，学名的叫政府性基金收入，为了方便理解，我们直接叫它卖地收入。

回到北京，北京的高科技产业、金融产业、互联网产业等，在国内都是属于龙头地位，所以在19年，一般公共预算收入高达5800多亿，但是卖地收入当年居然也高达1700多亿，这个比例在全国已经算是非常优秀了，但这个比例已经真的敢说完全脱离土地财政吗？

接着看下一档二线城市，我们以目前在各方面发展强劲，几乎要跻身一线的杭州举例，杭州的产业等级在全国二档城市里很拔尖，所以19年公共预算收入啊也高达1900多亿，放眼全国，这是妥妥的前十，但是和它19年的2800亿的土地出让金相比，简直还是弱爆了，所以杭州为什么要把众多产业包括阿里要往西迁移，让未来科技城的房价瞬间秒杀萧山，猛追滨江，因为西边，有大片广阔的土地，只要房价飞起来，那对于杭州的财政收入而言又像是一笔相当可观的收入。

最后再看19年全国的公共预算收入是19万亿，而全国卖地的收入，大概是五万多亿，这个比例我们都懂得。而且即使是这19万亿的公共预算收入里，有可能接近一半是因为房地产相关产业链带来的收入。

仔细想想房地产行业的整个产业链，房地产不光是需要买地，还得建房，这就养活了一大大批钢筋，水泥，矿产等原材料企业，而且所有企业都得交税，完事还得运输，运输就得买汽油、交过路费，开发商在开发和销售的这个环节，还得再交几十种税费，然后开发商还有茫茫多的下游企业，比如说卖房得打广告，这就养活了一批广告公司，然后买房还得装修，那么装修公司、家电家具、不锈钢、玻璃胶、门窗等一大堆产业都得靠有人持续买房才能养活下去，那么只有这些产业链的公司好好活着，才能持续贡献税收，同时呢，家具家电也能养活一大批金属，木材，塑料工厂产业，各种原材料从进口的关税、到加工、运输，任何环节都将为税收做贡献。

所以房价一旦凉了，没人敢买房了，也就意味着房地产，海陆空多维度产业链，可能会很危险了，企业交税大幅下降，还很可能会造成大量企业员工被裁员，进而造成大量失业。

所以，在中国发展到欧美日韩这种高端产业链全面开花的阶段之前，这个后果没有人能承担，所以我们不难理解为什么有些城市楼市形势比较差，就赶紧出台了刺激政策，生怕房价下跌，整个国内的经济形势的发展也与楼市的形势好坏密切相关，所以说对大部分普通人而言，国内的房产就是最保值的财产，尤其是二线以上的核心城市、核心地段的房产，如果有这些房产一定要拿稳。

除此以外，还有很多原因，举个例子，比如说城市之间的竞争，也会让彼此的房价不得不涨。

比如A城和B城。两个城市的实力相差没有那么大，距离呢也没有离得那么远，但是A城房价上涨的非常缓慢，B城房价却呼呼的往上涨，那么A城的居民，为了让自己的资产保值，肯定会动了去旁边B城买房的心思，因为人家房价会涨嘛，所以说问题来了，这对于A城来讲不是个好消息啊，因为这样的话，A城的一部分购买力和财富就会通过买房这件事转移到B城，也就是说，A城的居民也为B城的GDP和财政城市建设做出了卓越的贡献，那A城肯定不乐意，所以也会想着办法让房价跟上，这样才不会为人做嫁衣。

所以对于全国绝大多数城市而言，如果是自住，那么放心大胆的买就行，除非是类似鹤岗，玉门那种纯资源枯竭型城市，除此以外，绝大多数城市长期来看还是比较稳健。

04

土地财政收入由税务部门收取——土地财政的改革前哨吹响

土地财政的持续执行，虽然为促进城市的繁荣，加快城市建设起到了非常重要的作用，但是，其也是导致房价持续上涨的元凶之一。

地方政府拥有追求大量收入的强烈动机，所以非常倾向于以最高的价格卖出更多的土地。

这种强烈的冲动，和中央压制房价，管控全国性金融风险的要求是完全违背的。

这些年，为了尽快的建设城市，拉动GDP，扩大政绩，很多地方政府把土地资源当作财产，装入城投公司作为抵押物，向银行借钱搞开发贷，欠下了天文数字的债务。

很多地方的债务都是按照卖地收入年年增长的假设，来进行极限借款，导致了所谓的地方债问题。

卖地收入不归中央，但系统性金融风险归中央。

不断上涨的房价和地方政府由此产生的地方债，逐渐形成了一系列越来越严重的社会问题。

所以，中国的土地财政领域，需要一次重要改革。

2021年6月4日，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行等四部委联名发布了一份重磅文件《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（财综〔2021〕19号）。

这份文件非常明确的指出：

国有土地出让收入，自2022年起，全面划转税务部门征收。

其中，自2021年7月1日起，在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省开展试点，将包括土地出让收入在内的四项收入征收权，由自然资源部门转移至税务部门。

四部委联名发的通知里，对于土地财政收入的安排其实就一点：以后所有的土地财政收入，先由税务部门来收，收完了，再给地方政府。

这是一个非常重大，但又没有动任何人利益的改革。中央只是换了一个部门来收钱，没有变更这笔钱的任何用途。你要用钱，和我说，我肯定给你，现在只是先帮你收着而已。

这么改，地方政府没有任何理由反对，但其实里面的区别很大。

你想想，地方政府本来就可以随便支配这笔钱，为啥非要把土地财政的钱先交到税务局，然后再去领？

区别在哪儿？

举个通俗的例子，过年时候，小孩子收到长辈给的压岁钱，原来是小孩子自己拿好，然后自己拿去花，突然有一天，妈妈笑脸盈盈的走过来，伸出手说：“孩子，妈妈先帮你把这笔钱保管起来，等你需要的时候和妈妈说，妈妈再给你。”

虽然钱还是那笔钱，金额还是一样的金额，但是这里面的概念就大不一样了。

先把这笔钱管住，后面再慢慢来。按中国的历史改革规律，如果一个制度引发了乱象，那么一定会有政策补丁进行改革。中国的制度，从来都是这样慢慢改革，慢慢优化的，摸着石头过河。

如今，土地财政制度很明显的带来了各种社会问题。按历史规律，中央必定要对其动手改革。

土地财政的改革，前哨已经吹响。

全国必须一盘棋，地方政府不能只想着自己的小日子，也不能目光短浅，只看任期，不看未来。

100%归地方的土地财政收入，把这笔钱打自己账上，非常有利于下一步的谈判工作。

任何可能对中国经济发展造成隐患的制度，最终都一定会被改革。任何妨碍人民群众幸福生活的地方土地财政，其权力必然被一步步收紧。

这就是眼下房地产行业发展的大趋势，不可阻挡。