第四节 用益物权

一、用益物权概述

以使用他人之物为目的的物权，称为用益物权。《物权法》规定的用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权与地役权。其中，土地承包经营权是依法对所承包经营的耕地、林地、草地等进行占有、使用和收益，并从事种植业、林业、畜牧业等农业生产的权利；建设用地使用权是依法对国家所有的土地进行占有、使用和收益，并利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利；宅基地使用权是依法对集体所有的土地进行占有和使用，并利用该土地建造住宅及其附属设施的权利；地役权是按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己不动产的效益的权利。

二、建设用地使用权

《物权法》上的建设用地使用权在《城市房地产管理法》中被称为土地使用权，两概念均指国有建设用地使用权。

1.建设用地使用权的取得

建设用地使用权有创设取得与移转取得两种方式，分别对应国有土地的一级市场与二级市场。

创设取得：

无偿划拨：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

有偿出让：除上述可经划拨取得的情形外，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。

移转取得：

建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

2.建设用地使用权的期限

以无偿划拨方式取得的建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

以有偿出让方式取得的建设用地使用权，出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。

土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

3.建设用地使用权的终止

建设用地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。

出现下列情形之一，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权。

为公共利益需要使用土地；

为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地；

土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准；

因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地；

公路、铁路、机场、矿场等经核准报废。

第五节 担保物权

一、担保物权概述

1.担保物权的概念与种类

以担保债权实现为目的的物权，为担保物权。《物权法》规定了抵押权、质权与留置权三种担保物权。

担保物权可分意定担保物权与法定担保物权两类。意定担保物权由当事人合意而设立，如抵押权与质权；法定担保物权则在符合法定要件时直接由法律设立，不需要双方当事人的合意，如留置权。

2.担保物权的特性

从属性：担保物权自身不能独立存在，系从属于债权的从属物权，其从属性体现于担保物权的成立、转让与消灭各个方面。

权利行使的附条件性：担保物权被有效设立后不能被马上行使。担保物权的行使条件是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形。

优先受偿性：担保物权人受偿权优先于普通债权人。

3.担保物权的消灭

有下列情形之一，担保物权消灭：主债权消灭；担保物权实现；债权人放弃担保物权；法律规定担保物权消灭的其他情形。

二、抵押权

1.抵押权的概念与特性

抵押权的概念：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。

抵押权的特性：除拥有担保物权的一般特性外，抵押权还具有不可分性，即，一旦抵押物被用来提供担保，抵押物的分割、被担保之债的分割，不导致抵押权分割；抵押物部分灭失，剩余部分仍担保债之全部；债权部分清偿，不产生抵押权部分消灭之效力。

2.抵押财产范围

一般规定：

《物权法》第一百八十条第一款的规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；法律、行政法规未禁止的其他财产。”

动产的浮动抵押：

经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。由于设定此类抵押时抵押财产的范围尚未确定，而处于浮动之中，故称浮动抵押。

房地一体原则：

土地与建筑物虽然各自独立为权利客体，但毕竟相互紧密结合，不可分离，故在确定抵押财产时，实行房地一体原则。

禁止抵押的财产：

下列财产不得抵押：土地所有权；耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。

3.抵押权的设定

抵押权设定行为：

设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。

登记：

抵押合同不以登记为生效要件，但抵押权本身却须登记。不同的抵押财产，登记产生的效力有所不同，具体有登记生效与登记对抗两种情形。

4.抵押担保的范围

所担保的债权范围：

抵押权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。

抵押物范围：

原则上，抵押物的范围以双方当事人约定为准。部分特殊情况需要特别处理。

抵押物的物上代位：

担保期间，担保财产毁损、灭失或者被征收等，担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的，也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金。

5.抵押权人的优先受偿权

债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

6.抵押物转让限制

抵押物的所有权人仍是抵押人，故抵押人有权转让抵押物所有权，但转让可能影响抵押权人利益，故须受一定限制。

7.涤除权

受让人以清偿债务的方式涤除抵押权、以获得抵押物所有权的权利，称涤除权。

8.抵押权之保全

抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。

9.抵押权人的孳息收取权

抵押权人有权收取抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。

10.抵押与租赁

当同一物上既存在抵押权又存在租赁关系时，我国物权法律制度确立了“抵押不破租赁”规则，准确地说，应是“在后抵押不破在先租赁”规则。

11.抵押权的实现

一般情况下，抵押财产折价或者拍卖、变卖后，直接以所得价款清偿债务，价款若超过债权数额，剩余部分归抵押人所有，若不足债权数额，债务人负继续清偿义务，只不过剩余债权不再享有优先受偿权。

以抵押物所得价款清偿债务时，须首先支付实现抵押权的费用，其次支付主债权的利息，最后支付主债权。

若同一抵押财产为数项债权设定抵押，我国法律制度规定了六项基本规则：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；顺位在后的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权人只能就抵押物价值超出顺位在先的抵押担保债权的部分受偿；顺位在先的抵押权所担保的债权先到期的，抵押权实现后的剩余价款应予提存，留待清偿顺位在后的抵押担保债权；抵押权均未登记的，按照债权比例清偿；抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位，同时，抵押权人与抵押人也可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。

12.最高额抵押

最高额抵押是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。

13.抵押权的消灭

抵押权的消灭事由有债权消灭、抵押权实现、抵押物灭失、混同。

抵押物灭失：若抵押物灭失后存在赔偿金、保险金等价值转换形态，则抵押权并不灭失，而继续存在于抵押物的价值转换形态之上，此之谓抵押权物上代位。

混同：所谓混同，是指权利与义务归于一人。

三、质权

1.质权的概念

为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产或权利出质给债权人占有，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形时，债权人有权就该动产或权利优先受偿。

与抵押权不同，质权以交付质押物的占有为前提，因而，出质人交付质押物后，即失去使用该质押物的机会，而负有保管义务的质权人又不得使用，由此可见，质权较之抵押权更为僵硬。

2.质权的客体

质权不能存在于不动产。能够成为质权客体的，只能是动产或者权利。

3.质权的设定

设立质权，当事人应当采取书面形式订立质权合同。质权在质物交付或登记后生效。

四、留置权

1.留置权的概念与性质

留置权的概念：债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。在此法律关系中，债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。

留置权的性质：留置权属于法定担保物权，不必有当事人之间的担保合同，只要具备法定要件，即可成立。不过，当事人可以特约排除留置权。

2.留置权的成立

以物权法律制度之规定，留置权之成立，需具备以下条件：债权人占有债务人之动产；债权已届清偿期；动产之占有与债权属同一法律关系。另依我国物权法律制度规定，企业之间留置不受同一法律关系之限制。

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