深圳买房:二手房购买全流程

岳老师买房语录分享:未来深圳及一线城市房价一定会继续上涨,但越来越不好卖了,房价上涨与不容易变现并不矛盾,并且会长期同时存在;房价短期看金融,中期看土地,长期看人口,结局要看政策;一线城市买房,宁选鸡头不选凤尾。

▲这是爱买房的岳老师第90篇原创内容


深圳买房的流程相对固定,岳老师这篇文章以二手房为主,如果你想在深圳买二手房,这篇文章一定要仔细阅读,中间岳老师会穿插一些买二手房的干货和避雷点。



下一篇岳老师会讲深圳买房:新房购买全流程,岳老师会第一时间在这个号上更新,大家也可以关注这个号,同时防止失联。《》





一、看房选房



在深圳买二手房的第一步:看房选房。通过各种渠道找到最适合你的二手房项目,完成至少看房四轮以上,200套以上的这两个硬性目标。



至少看房四轮保证你不会过于冲动,买到不合适的房子,至少看房200套保证你对房源有准确的了解,买到合适的房子。



判断房源的价格、位置、户型、面积、朝向、装修、停车、商业、学校、交通等条件是否符合自己的需求。《深圳核心板块价值与价格分析》



注意事项:深圳买房,宁选鸡头不选凤尾。



▲深圳:买房避雷板块


二、房源尽调



在深圳买二手房的第二步:房源尽调。



1、产权清晰:在签合同和交定金之前,一定要确认好房屋产权,是不是法拍、是不是已过户、是不是凶宅等对业主及房源进行全方位的调查和了解。



2、学位问题:直接去教育局查学位是否使用,不要听别人讲,花个几分钟找找教程真不难。



3、租约问题:确认是否有租约,租客是否已放弃优先购买权,是否需要重新生成一个租赁合同等问题。



4、家私问题:交房时务必仔细核对约定好的家私清单、同时将物业、水电等做好迁移,必要时提前录好视频。



注意事项:房源尽调要找到专业靠谱的人,且自己一定要上心,没人比你自己更上心。


▲深圳:学位锁定查询


三、谈判下定



在深圳买二手房的第三步:谈判下定。确认好你要买的房子以后,心里要有一个预估价。《5000字分析:不贪最后一个铜板》



买卖双方奔着成交为目的去谈判,人心都是肉长的,都是情感动物,谈下来个几百万的也不是没见过,只少个几万的也很正常。



等中介及自己确认好房源和业主的相关信息以后,商量好付款方式、赎楼、税费、违约等问题后,签合同下定金进行资金监管。(定金一般是标的的5%-10%)



注意事项:深圳买房存在最优解,合适自己的才是最好的是大错特错。



▲深圳楼市:走势预测



四、贷款过户



在深圳买二手房的第四步:贷款过户。合同签完之后买家去银行缴首付款及申请贷款,其中评估价也是可以调整的,想少出点首付就可以调高评估价多贷点款。



银行同意贷款后出具贷款承诺书给卖方,同时买卖双方手拉手走过户流程,双方缴纳相应的税费,包括契税、个税、增值税等。



1、 契税:深圳有三档标准。90以下唯一住房,按1%征收;90以上唯一住房,按1.5%征收;非普通住房及非唯一普通住房,按3%征收。(契税一般由买家承担)

2、增值税及附加税:深圳有两档标准。满五年且房本面积小于144或套内面积小于120免征增值税,房本面积高于144按(过户价-原登记价)➗1.05X5%征收。不满五年按过户价➗1.05X5%征收。

其中满五年是指房产证或契税完税证从出证时间开始计算,到房屋出售时间满五年或超过五年。(增值税及附加税规定是由卖家承担,但一般由买家承担,这个可以谈。)

3、个人所得税:深圳有三档标准。满五年且业主深圳唯一住房免征个税。

不满五或不唯一住房分两种情况,一种是卖方可提供房产原值凭证等手续按(过户价-房产原值)X20%征收,一种是卖方不能提供购房金额手续且房本面积小于144或套内面积小于120按(过户价-增值税)X1%征收,房本面积高于144按过户价-增值税)X1.5%征收。(个人所得税规定是由卖家承担,但一般由买家承担, 这个可以谈。)

4、赎楼费:深圳有两档标准。额度赎楼一般是手续费(欠款的1%) +短期利息(万3-万4/天);现金赎楼费是按欠款的万5-万6/天。

由于赎楼周期较长,一般会选择额度赎楼的方式;而抵押贷款过程中,赎楼周期相对较短,一般会选择现金赎楼的方式。

因此大家在赎楼之前,可以先预估一下赎楼的周期,再根据周期长短来选择合适自己的赎楼方式。(赎楼费原则上由卖家承担,但一般由买家承担,这个可以谈。)

5、中介费:市场上经纪公司收取的中介费用多是3%,买卖双方各1.5%。中介费这个问题,可以和中介谈比例, 也可以买卖双方直接谈,具体看自己的想法。

注意事项:岳老师的付费会员可享受交易中介费优惠,400万总价以下0.5%一单(200万总价中介费就是1万);400万总价以上均2万一单(2000万总价中介费也是1万)总价越高越划算。

▲深圳:二手房税费一览表



五、放款交房



在深圳买二手房的第五步:放款交房。



过户抵押后,银行会将贷款金额打给卖方或担保公司。银行放款后,买方就正式成为了房屋的所有者和借款人。



最后双方去办理房屋交接,物业、水电、燃气、电视等交房流程。

买房是大多数人一生中最大的交易,没有之一。专业的事就是要交给专业的人来做,近期许多来找岳老师咨询的外地客户,最起码的限购/限贷/限售政策都不太了解,隔行如隔山,以为自己网上看点东西,就能买到住的又舒服、又能保值增值,租金收益还不错的好房子?



找个专业的人付费买别人时间问一问,快速了解一下当地行情、基本政策、哪里有坑不能碰、哪里买了适合自己、哪里有值得捡漏的好房子讯息,几百上千万的房子都花了,花几千几万找找有经验的人多多咨询多多提问,再下手也不晚。


岳老师会在每个月月初进行深圳楼市月度分析,你可以关注这个系列的文章。《深圳楼市月度分析:2024年8月》如果想了解深圳楼市最新的走势分析,可以看这篇。《



如果想了解深圳未来哪里房产最具潜力,可以看这篇《深圳哪里房产未来潜力最大》如果想了解快速买房的方法,可以看这篇。《



岳老师会在下一篇文章跟大家详细聊下在深圳买房新房的一些基础知识及注意事项,大家可以关注岳老师的账号,也可以岳老师的深圳楼市付费交流群,里面有非常多优秀的小伙伴及最新的楼市消息。



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