近期，一则新闻引人关注：4月底，沪新建商品住宅库存总量为629万平米，创下近74个月新低。不少人担心，是不是上海房子又要涨了。
但是熟悉上海楼市的朋友都知道，上海是典型的二手市场，一手交易量占比只有四分之一。所以观察楼市更多目光要聚集在二手成交量领域，其实上海二手房4月成交量相较3月19443套有所回落，成交量下行至15425套。
此数字符合之前的预期，详见之前的文章《我说上海楼市今年是个小年，你还买房不？》，今年上海楼市是个小年，楼市不会有金三银四。顺便说一下，15000套是上海中介生存的分水岭，低于15000套的话，不少中介门店会关门。这个景象在今年年内可以看到。
从2009年以来的上海历年4月二手房成交套数来看，今年4月的成交套数创了2013年以来的新低。这5个年头中，2013年是刚一轮牛市的尾声，15、16年更是牛市中期，不具备可比性。比较适合比较的是2014年4月，当时上海楼市正处于淡季。那么即便是这样的一个淡季，2014年的16137套的成交量也比现在2017年的15425套要高一些，要知道2014年的时候二手房市场占比还小于现在。由此可见，当前市场热度是不折不扣的淡市。
再来看历年来的前4月的成交量之和，2017年的前4月成交量之和依然是2013年以来新低，特别是与2014年的淡市相比，还略逊一筹。
量在价先，从前4月上海成交量来看，可以基本断定今年上海楼市就是一个小年。再结合当前的货币政策利率上行、房贷和抵押贷不断收紧和楼市调控政策仍然严厉的大环境来看，预计全年上海二手房成交量仍然会不断振荡下行。
在成交量慢慢回落中，部分流动性较差的二手房会出现一定的议价空间，时间上应该是在年底至明年上半年，折让空间大概是10%到15%，看个人谈判能力了。在结构上来看，低总价的刚需上车盘让价空间小，因为盘子小，需求大，难砍价。1000万-1500万左右的改善盘是调控的最大伤害对象，认房认贷对其影响最大。真正的豪宅项目，由于稀缺性和土豪强大的支付能力，也不会受多大影响。
最后说一句，我只是根据市场行情短期看空一两年而已，当前的平缓局面是国家多轮调控政策压制的结果，是绝佳的买房和换房良机，大家抓紧。我长期仍然非常看好一线楼市未来，原因昨天已经写过啦。
