房地产，这并不是一个皆大欢喜的话题。最近十几年来始终有两种观点激烈碰撞：一则是楼市需求旺盛、空间巨大，大有可为；另一则是地产泡沫严重，拐点将至，朝不保夕。
事实胜于雄辩，楼市目前为止虽偶有波动，但大体上一直在涨。于是积极进取者赚得盆满钵满，意气风发，财大气粗；谨慎观望者则变得灰头土脸，叹息扼腕，郁郁不得志；
鲜活的事例就发生在我们身边，然而观点本身并无对错，决定其正误的，是时间。
倘若一个十多年前就开始期待拐点，寄望着楼市腰斩后再逢低吸纳的购房者，如今一定近况不佳。同样，从今往后再看十几年，一个不知节制，杠杆率居高不下的楼市投机者恐怕也不会有什么好结果。多数楼市投资者们其实也明白，所谓的拐点，终将在某一时刻，以某种形式降临。
最近有朋友参加了一个关于房产投资的讲座，发来一张拍摄的截图。
作为一个早已‘被市场踢出局的人’而言，看到这样的对比并没有激起多少价值投资的狼性，不过它确实给人带来一些警觉。众所周知，我国商品住房的70年使用权与海外房产的永久所有权相比，并不是对等的交易物。由于使用权年限固定，我国的房产实际价值的流失速度事实上远高于海外。而两者在价格和收益率（租售比）却存在这样强烈的逆差，这就提出了两个问题：
1、高溢价从何而来？
2、高溢价何以为继？
第一个问题已经有太多的论述和文章，在此不再赘述。而第二个问题引申出一个更敏感的话题：拐点何时将至？
答题不妨等一等，我们先验证一下图上对比信息的真伪。
上图右侧所列的东京价值185万RMB（大致3000万日币）的房产，大概是个什么状况呢？通过日本雅虎，随意找出一个楼盘作对比：
这是一个目前预订中的新盘，大多是两居室、三居室的户型，其中两居室户型的预订价为2900万日元。由于是在建楼盘，目前没有实景展示。我们看一下效果图和户型图：
同香港类似，日本的公寓大多空间紧凑，考虑到日本房产都是精装修交房，这个价格还是比较亲民的。除了环境和户型，当然我们必须要看一下房产的地段，这是另一个决定其价值的关键因素。
和北京、上海的情况相仿，显然这个价格能买到的新楼盘，位置并不会有多么优越。因此地产商给出了由该楼盘到东京市各主要车站的通勤时间预测图。
以这个东京楼盘的情况，结合北京、上海的新盘价格做对比我们可以看到，或许某些环节尚待评估，但朋友发来的这张价值对比，应该说大致是不错的。
我们再看一个东京的二手房：
这是一套14年房龄的二手房，价格稍贵一些，不过位置、面积都优于之前介绍的新盘，房型更是做到了三居室，以下是房型及实景图。
看了两套日本标价在200万RMB以内的房子，在这里先撇开价格价值的直接对比，阐述一个或许我们做梦都不敢想像的事实：在日本，一个拥有正常工作的国民（在日本工作的外国人不在此列）如果希望买房，可以享受‘零首付’+ 1%以下的贷款利率的政策。
若在当下的中国实行这项政策，几乎肯定会激起狂热。然而在日本，虽然近几年由于安倍经济学造成的货币贬值使楼市渐渐有些升温，但整体上日本人依旧不紧不慢，统计显示日本人平均购房年龄在40岁以上，与最近十几年来中国人争先恐后涌入楼市形成了鲜明的对比。原因何在？
根本上来说，两者（两个市场）的生态完全不同
其一、对日本人而言，房产算不上多么优秀的升值资产。
从上文所列的两套住宅可以看到，日本新房和二手房之间存在一个价格差。很多时候房子一落地（变成二手）价格就会打9折；加之房产价格涨幅很小（可参考其GDP增长率），换手率低（缺乏炒房氛围），不存在通过转手获取利润的空间。
以投资性资产的角度，日本房产的收益主要来自租金收入。从纸面上讲，其租售比表现确实不错，差不多是5%-6%的样子。不过日本房产同样存在很高的空置率，存在比较明显的地域差异。就出租而言，最受欢迎的显然是地段好、面积小的房子。但综合生活环境、购物成本、医疗、教育等各方面考虑，这样的房子除了出租，难以满足家庭自住的需求，因此除了有闲钱投资，有时间打理，又比较看中租房收益的特定人群，一般家庭并不太关注这些‘纯投资’房产。
此外，日本房屋的保有成本比较高。在日本物业费主要包含两部分：管理費、修繕積立金，所需费用随房龄提升：10年以内的房子，两项总额一般在每月20000日元左右，15-20年的房子就或许变成25000/月、30年的房子可能就要30000/月。这还不包括停车位（当然地段越好越贵）和土地税。
其二、日本社会规则更严谨；并且以北上广深为对比，日本家庭并不富裕。
这里说的严谨、主要指贷款资格和额度认定。
与欧美国家类似，日本有相对完善的个人信用体系，大致而言，个人贷款额度是其年收的7倍：以一个中产阶级40w月薪（税前）来算，年收是500w左右，那么他的信用额度就是3500w，基本就是买一套房的钱。而在日本，很多家庭只有男人工作，所以这往往是整个家庭的贷款额度。而在日本加杠杆投资的审核更严格，门槛更高，大多数人（所谓一亿中流，占总人口80%以上）基本没有机会。
在这种客观条件下，情况显而易见：只要正常工作，买房并不难，但差不多一生也只有一次机会。房产真正回归其居住属性：日本家庭大多是家庭随着工作变化，儿童就学等情况不停的换地方租房子住，等到小孩念到高中左右，夫妻之间也有了充分的各地实际生活的经验。然后才综合衡量收入情况、家庭积蓄、日常开销及生活品质等因素，选择一套自有住房固定下来。
将视野回到中国，十几年来房价飞涨，如此剧烈变更的外部环境事实上远远突破了人类的生物适应性，因此也造就了所谓最好、或者最坏的时代。那么，我们尝试看看能不能回答前文所提的设问：拐点何时将至？
中国楼市的价值根源是升值预期。
由于高速升值，因此无论是否刚需，所有人都争先恐后地投入楼市。实际情况是‘非刚需’比‘刚需’要更为激进，其区别在于驱动力：刚需的驱动力是居住，一旦购房行为完成，所谓刚需也就消失了。而非刚需的驱动力是资产增值，这个驱动力只会膨胀，永远不会消失。
就资金来说，‘刚需’的资金来源一般靠原始积累，其最大额度是夫妻双方工作收入，加上双方老人家庭的毕生积蓄；一旦购房首付价格突破了这个最大额，那么即使有‘刚需’也无能为力。由此可以简单地推导出一个事实：在房价持续上涨的情况下，刚需一族将较早地被挤出市场。
在高房价的背景下，无论价格上涨、首付比例提高、还是贷款审核收紧……任何一点些微的变化，‘刚需’轻易地就被挤出去了。所以我们看到似乎每一次调控都会伤害到刚需人群，这是事实。但我们知道，这是一批真正以居住为需求的人群，他们是这个市场的托底者。
目前一线城市的情况已经突破了临界点，说一个简单的计算逻辑：
总价1000万的商品房现在在上海已经遍地都是了，而这些房产在1、2年前也就是800万左右的价格。按规定，房产出售卖方需要交纳20%的利得税（所得税），这部分钱虽然是向卖方收取的，但客观上一定会以房价的形式转嫁给买方。
增值部分200万乘以20%，即40万的税金。我们知道大多数工薪阶层家庭年收是不到40万的，很多刚需家庭年收甚至不到一半。而房价还在上涨（首付和税费当然也在涨），当一个家庭工作一年不吃不喝的收入还不够交一个所得税的时候，显然靠工作收入买房事实上已经不可能了。
就目前而言，倘若现有规则不变，我认同不少人所说的：上海、北京核心区域的房价将继续上涨。在上海这个核心区域是内中环，北京可能是四、五环左右；因为‘核心区域’显然是一个更小的市场，并且它早已是一个‘非刚需市场’了。
个人判断，这个核心区域上涨的情况可能还会迎来一两波小高潮，但其时间窗口正在逐渐关闭，可能是3-5年，不会超过7年，最多就是这样了。
可以预见，随着托底玩家（刚需）离场，核心市场变小，中国房地产的风险正在攀升，当投资收益率逼进银行收益率，特别是2020年前后，四十年使用权的商用房政策将逐步明晰——显然不可能免费续约——这将带来一个示范效应，即使作为未雨绸缪，更多玩家也将选择离场。而为防范银行风险，房产政策可能会发生变化，其商品属性可能会遭到破坏（难以进行买卖），即使价格没有坠落，房产也会迅速由收益性资产变为亏损资产。
过去的三十年是一个财富膨胀的时代，无论得益多寡，我们的生活、思维和节奏都已经甚为习惯。这并非世界的常态，喧嚣终将归于平静。我们不必惧怕未来，然而如今的我们已可以确实地知道，拐点的脚步正在临近，无论以何种形式，它终将到来。
