2021年第三季度以来，受房地产调控政策密集出台，叠加金融信贷政策收紧影响，市场购买动力不足，预期下行，房地产市场出现明显降温。刘全认为，房地产市场在“房住不炒”的指引下，房地产调控将坚持 “稳”字当头，稳定市场预期、规范市场交易秩序。四季度房地产调控政策存在边际改善的预期，多地城市下调房贷利率、放款周期加快等利好政策频出。金融机构将维持房地产贷款平稳投放，房企加大促销优惠力度已别无选择。房企在销售和资金双重压力下，“以价换量”成为当务之急。第四季度，楼市会出现拐点。
据中原地产调查数据显示，2021年1-9月份，全国300个城市住宅用地平均溢价率14.8%，同比下降1.3%；其中9月份，住宅用地平均溢价率4.1%，同比下降10.8%。刘全认为，第三季度开始，受房地产调控政策，金融政策收紧影响，土地市场普遍降温，多地城市土地交易出现量价齐跌。一方面，房企销售回款下降，抑制了房企买地能力和买地积极性。另一方面，房地产调控政策收紧，叠加房企债务违约事件频发，导致金融机构对房企贷款全面收窄。房地产调控政策继续趋紧，房企高负债、高杠杆粗放的经营发展模式已经结束，影响房企买地意愿。
据房地产指数系统发布调查数据显示，10月份，全国100个城市新建商品住宅平均价格16189元/平方米，环比上涨0.09%；二手住宅平均价格16026元/平方米，环比下跌0.04%。刘全认为，10月全国大部分城市房地产市场持续降温，成交延续下降态势。同时，房价持续趋稳，新建商品住宅价格涨幅收窄，二手房价格出现普遍下跌行情。近期，监管层释放稳楼市信号，多地银行房贷利率出现下调迹象，放款周期有所提高。预计四季度，房价将保持稳定，市场成交修复仍需要较长时间。
刘全认为，在房地产市场普遍降温的背景下，传统销售旺季“金九银十”未能到来，“十一”黄金周销售比较平淡。受金融信贷政策和调控政策收紧等叠加影响，四季度房地产市场仍然不容乐观，成交量会缓步下行，房企销售将继续承压。房企在资金压力下，买地积极性下降，土地流拍数量增加，严重影响地方土地财政收入；同时，也影响了房地产市场的供应量。第四季度，房地产市场成交量、房价将逐渐回归平稳已成为大势所趋。刚需购房者什么时候买房子？2021年，买房子要因城市而定。
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作者：刘全
时间：2021年11月6日
