确定自己是否具有购房资质

如果想在北京买一套属于自己的房子，满足以下任一条件即可

北京户口：如果购房人（单身）为北京户口则可在北京购房一套，结婚后以家庭为单位可购两套。

 在京纳税社保满五年：购房人为外埠户口需在京纳税社保满五年，无论个人还是家庭单位限购一套。

拥有在京工作居住证：视为北京户口，单身在京购限购一套，家庭单位限购两套。

通州购房：

北京户口或在京工作居住证的首套可以购买通州

在京纳税社保满五年且后三年纳税社保在通州缴纳

明确买房的目的

在满足购房条件后，就进入到第一个关卡了，首先，我们要明确买房的目的，这样寻找房子才可以更有方向性。常见的目的有以下几种，大家可以对号入座

自住：北漂几年手里攒够了首付钱，同时又不考虑结婚生娃，此时只需关注自己住的是否舒适即可；

生娃：最常见的买房原因，为了下一代有一个好的发展，急需一张‘上船的船票’；

工作：不考虑家庭因素，由于工作需要或减少通勤时间，需要在公司周边购买一套房子；

主要的考虑因素

在确定买房目的后，就需要找到我们最关注的考虑因素，由于预算原因，我们不可能买到百分百满意的房子，此时就需要做出取舍，哪些是我们最关注的因素，哪些是次要因素，哪些条件必须满足，哪些可以做出让步。

楼层：常见有板楼和塔楼两种，板楼大多数都是6层左右，没有电梯的老破小，如果要是家里有老人或者准备生娃的，楼层是首要因素，因为即使现在很多小区在做改造，但不知何年何月才能改造到你购买的小区，所以出于行动方便性考虑，建议如果没电梯的楼层购买顺序是3＞2＞4＞5＞1＞6；

一层吵，五六层高，二三四层是最佳选择；

户型：主要考虑的是几室几厅、房屋朝向以及空间大小。

如果近期考虑生娃，两室一厅，可以满足近期需求，但随着孩子长大老人帮忙接送，三代人住在一起会略显拥挤。

房屋朝向，坐北朝南最佳，但价格也是最贵，房源也是最少的。朝东早上有太阳，下午缺少日照。朝西，下午会存在西晒情况，晒衣服容易发黄，且屋子会比较热。朝北，常年见不到阳光，屋子会特别阴冷。

周边设施：主要考虑日常居住的衣食住行，包含学校、商超、餐饮、医院、地铁等。最主要的是学校放在4单独讲，其次主要需要考虑地铁，也就是通勤距离，建议在1小时左右，通勤时间过长，会严重降低幸福感。

学校：大多数买房玩家需要考虑的重要因素，在买房时一定要研究两个问题

小区：周边有什么学校（幼儿园、小学、中学），学校教育能力怎么样，上学有什么限制，报名有什么限制；

房屋：房子能不能落户，是否还有上学名额等等；

贷款：放到下一章节主要讲

首付及贷款如何计算

科普帖（买房前一定一定要搞清楚的几个概念）

搞清楚一下几个概念才知道如何计算贷款额及相关税费

房屋类型

商品房：北京最为常见的房产类型，税费也是最少的最简单的；

两限房：所谓两限即限定价格，限定面积，属于地方政府和开发商协定建造的中低价位、中小套型的商品房。（购房人取得房屋权属证书后5年可以上市交易）税费比商品房要高，同时两限房小区环境、绿化面积、容积率、和物业基本会比该地区商品房要差；

经济适用房：价格比两限房更低，同样是政府规划的福利性住房，不过税费比两限房更高；

二类经济适用房：一般是具有回迁性质的房屋

已购公房：单位职工购买原属于单位产权的公有住房，按15.6元/㎡缴纳土地出让金，大几千块；

央产房：大多为中央部门分配给政府官员的，每个职级都有固定的分配面积，如果房子超过了业主该职级应该分配的面积，则需要向所在单位缴纳一定的金额几万到十几万不等，其余的和商品房一样。

常见的几个金额

最终落地价：你最终要付出的钱，包含首付、个税、契税、中介费等一系列费用

网签价：去不动产登记部门进行网上备案登记的价格（并非房屋价格）。网签价是非常非常重要的，这关乎你税费的计算，贷款的金额等等。

核定价：核定价即最低过户指导价，也就是房屋网签价格的最低限度。

当你全款购房的时候就要把网签价格做到最低，因为你的税费是基于网签价计算，所以此时的税费是最低的。那么为什么要提高网签呢？因为贷款金额也是由网签价计算来的，想高贷款必然高网签高税费。也叫过户指导价

普宅和非普宅

按照目前北京市的区分标准，须全部满足以下3条的住宅即为普宅，有任何一项不满足的，即为非普。

普通住宅三个条件是：

小区容积率在1.0（含）以上

房屋建筑面积在140平方米（含）以下

关于价格的规定：

单价不高于上限

总价不高于上限，满足A或B其一即为满足3

五环内：单价上限39600/㎡，网签价上限468万

五环到六环：单价上限31680/㎡，网签价上限374万

六环外：单价上限23760/m，网签价上限280万

重点！重点！重点！首付及税费

净首付等于购房首付+税费+中介费，接下来分别讲一讲三个主要构成部分

净首付（贷款金额及年限）

前提条件

现在认贷不认房，需要在全国没有购房贷款记录。全国，全国，全国没有贷款记录，重要的事情说三遍。

贷款金额

普通住宅：首套首付35%，二套首付60%

非普住宅：首套首付60%，二套首付80%

国管公积金贷款比例稍有不同：首套30%，二套60%

备注：贷款比例是网签价百分比，不是挂牌价的百分比，网签价一般为市场价格的95%。

公积金贷款金额：首套120万，二套60万。

能贷款多少钱

家庭收入÷2=你可以贷款的月供

贷款年限

贷款与商业贷款期限必须一致，北京商业贷款最多25年，所以在北京最多只能贷款25年而不是30年。

示例

购买五环到六环的一套100平房子，报价400万，满二年年，问能贷多少钱，首付是多少。

解答

1、100平小于140平，所以是满足普通住宅的面积需求；

2、要满足普通住宅的要求，要保证网签价小于374万，故此网签价按照上限374万计算（可以免增值税）；

3、首套房的最高贷款为65%，所以贷款额为374*65%=231万（即五环外最高贷款额）

4、不计算个税契税等税费情况，首付为400-231=169万

税费

契税

所有的房屋交易中一定会有契税，无论新房还是二手房交易。契税是必须要缴纳的。

首套小于90㎡的=网签价×1%

首套大于90㎡的=网签价×1.5%

二套无论多大平米=网签价×3%

增值税及附加

首先需要确定是否是普宅，具体内容可见科普贴。常见情况及金额见下表

持有年限出售人房屋性质计算公式

满两年个人普通住宅免征

满两年个人非普住宅网签价≥核定价格：(网签价格-原值)÷1.05×5.3%

满两年个人非普住宅网签价＜核定价格：(核定价格-原值)÷1.05×5.3%

不满两年个人 X网签价≥核定价格：网签价格÷1.05×5.3%

不满两年个人X网签价≥核定价格：核定价格÷1.05×5.3%

个税

个税稍微简单一些，满五唯一免征个税。常见情况及金额见下表

征收情况交易房屋情况计算方法

免征满五年唯一免征个人所得税

全额征收无法追溯购房原值网签价≥核定价格：(网签价格-本次增值税)×1%

全额征收无法追溯购房原值网签价＜核定价格：(核定价格-本次增值税)×1%

差额征收有原值且能提供原始契税票网签价≥核定价格：(网签价格-本次增值税及附加-原值-原契税-网签价格×10%-贷款利息)×20%

差额征收有原值且能提供原始契税票网签价＜核定价格：(核定价格-本次增值税及附加-原值-原契税-网签价格×10%-贷款利息)×20%

注意：差额征收的公式是(网签价格-本次增值税及附加-原值-原契税-网签价格×10%-贷款利息)×20%.那么如果本次网签价格≤原值，那么即使此套房屋不是满五唯一依旧是没有个人所得税的。

综合地价款

两限房和经济适用房除开上面的三种税费还有额外一项税费：综合地价款（土地收益金）。常见情况及金额见下表

房屋类型综合地价款/土地出让金

2008年4月11日之前购买的经济适用房，满五年后交易的综合地价款：网签价or核定价（取高值）×10%

2008年4月11日之后购买的经济适用房，满五年后交易的综合地价款：(网签价or核定价(取高值)-原值)×70%

两限房综合地价款：(网签价or核定价(取高值)-原值)×35%

经济适用房土地出让金：网签价or核定价(取高值)×3%

已购公房缴纳金额=建筑面积×当年成本价×1%

其实买房的‘坑’远不及上文所述内容，如想了解更多‘内幕’可关注小编，了解更多行业知识