很多朋友虽然了解房屋贷款，但还是分不清住房按揭贷款和抵押贷款，加上屡屡出现房屋交易中因房屋贷款问题导致无法交易的事件见诸报端，导致很多人“谈贷色变”，今天我们就来详细说下，二者的区别和影响，以及在交易中如何规避风险。
住房按揭贷款：是指银行向借款人发放的用于购买自用新建住房的贷款，即通常所说的“个人住房按揭贷款”。包含：商业贷款、公积金贷款、组合贷款。
住房抵押贷款：是指借款人以自有或者第三者的物业作为抵押。并以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其产权证向银行作抵押，若抵押人不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。
看了二者的定义，虽说只有两字只差，而且都是用房屋向银行贷款，这也是很多人分不清楚的原因，但二者的“内在”却完全不同。
1.贷款年限不同：
住房按揭贷款最长可申请30年，而住房抵押贷款最长只能申请10年。
2.贷款利率不同：
住房按揭贷款属于国家民生发展需要，一般首套房还会有一定的折扣；住房抵押贷款的利率比按揭类高，一般银行会在基准利率上进行上调，10%~20%不等。
3.贷款用途不同：
住房按揭贷款属于楼市政策，仅在符合限购限贷政策购房时，作为支付房款的一种方式，其目的是用于满足居民购房需求。
住房抵押贷款是在居民已取得房屋产权后，为满足居民消费或者经营企业时使用，属于消费性或经营性贷款。
4.法律关系不同：
住房按揭贷款：按揭方（购房者）、担保方（卖房者）、银行（权利人）
住房抵押贷款：抵押人（房屋业主）、抵押权人（银行或其他金融机构）
5.贷款次数不同：
一套房屋在同一产权人名下仅能办理一次住房按揭贷款，而却可以办理多次住房抵押贷款。
因按揭贷款和抵押贷款内在的不同，其分别在交易时产生的影响也不同。
新房交易中，一般每套房屋在未出售前开发商都会设立抵押，待权利人购买后，开发商会自行解除抵押；
而二手房交易中，交易前都需要至房产交易中心进行产权调查。
相比较而言，一套房屋如若存在按揭贷款或一次住房抵押贷款，交易过程中只要去银行或金融机构还清欠款即可。
而如果存在二次抵押的情况，购房者便需要多留一个心眼了，因为要确保首付+房东自有资金可以还清两次抵押的金额。
一般在房屋交易中，产生风险的环节主要是贷款。有几种情况比较特殊：
1、有住房按揭贷款，同时还有抵押贷款；
2、有二次抵押贷款；
3、法院查封或法院轮候查封。
下面分别久三种情况进行详解：
1.有按揭又有抵押：如果是首套房情况下，一般来说住房按揭贷款最多可贷款合同总价的70%，而这种情况银行是不会再给该套房屋批准抵押贷款。出现这种情况两种可能：一是房价上涨导致银行评估价也随之增加，中间出现溢价部分；二是该套房屋按揭贷款没有足额，留有空间。但一套房屋即存在按揭贷款又存在抵押贷款是，二者相加不会超出该套房屋银行评估价的70%。此时根据产权人征信报告、银行还款记录及房屋产调可大致确定该产权人是否征信良好，如若征信良好，可放心进行交易。
2.该套房屋有二次抵押时，交易风险就比较高。因抵押贷款属于消费型或经营型贷款，正常情况下，居民消费最多只会做一次抵押贷款即可满足资金需求。出现二押大部分是因为企业经营需求资金，这时不仅需要查看产权人资信情况、房屋产调，还需要考虑产权人公司的经营情况。建议遇到此种房屋时，须特别留意，最好要求产权人自行解除抵押，然后再进行房屋交易；退而求其次时，可选择在其解除一个抵押后，协助解除第二次抵押，已达到清房状态。
3、法院查封或者轮候查封情况下，交易风险最高，因为该套房屋面临被拍卖。不过在查封状态下至拍卖环节一般需要几个月至一年，如有足够的法律能力和相关从业经验，也可进行交易，但必须要有强有力的风险把控能力，否则强烈不建议进行交易。
