本文力图通过北京地产新政策分析产业地产未来发展趋势，共分为两部分，此为第一部分，约2700字，阅读时间9分钟。
一、产业地产政策回顾
2018年1月12日，北京市政府办公厅印发了《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》（以下简称《意见》），明确由国务院和市政府批准设立的19个重点园区进行如下试点：
- 园区设施配套比例不得超过15%；
- 经市、区政府授权，园区开发企业可依法使用园区产业用地，出租，但不得转让；也可以建设并持有产业用房、配套服务用房，出租，但不得整体或分割销售，不得转让公司股权。
- 入园企业租赁产业用地的，土地租金实行年租制，年租金由各区政府、北京经济技术开发区管委会根据园区土地成本收益和产业引导政策具体制定。
- 入园企业通过租赁方式取得产业用地，土地租赁最长期限不超过15年。
- 入园企业申请以出让方式取得园区产业用地，实行弹性年期出让，出让年限最长为20年。但国家和本市重大产业项目，经市政府批准后可适当延长，最长出让年限不得超过土地使用权出让用途法定最高年限。
- 推行入园企业投资项目承诺制。签订供地合同前，入园企业按照准入条件作出书面承诺、与入园企业签订履约监管协议书，作为用地合同的附件。履约监管协议书包括约定退出条款，明确入园企业运营后未达到准入条件的监管处理措施，以及企业自身原因无法开发建设或运营的退出方式。
二、土地使用性质政策回顾
2018年3月22日，北京市发布《建设项目规划使用性质正面和负面清单》，意在落实《北京城市总体规划（2016-20350）》，加强“四个中心（即全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心）”功能建设。
根据城市总体规划“一核一主一副，两轴多点一区”的城市空间布局对北京城市进行分区，然后针对不同区域分别制定正面和负面清单。分区如下图所示：
北京市市域空间结构规划图
即：
- 一核：首都功能核心区：首都功能核心区总面积约92.5平方公里。
- 一主：中心城区：即城六区，包括东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区，总面积约1378平方公里。
- 一副：北京城市副中心：规划范围为原通州新城规划建设区，总面积约155平方公里。
- 两轴——中轴线及其延长线、长安街及其延长线：中轴线及其延长线为传统中轴线及其南北向延伸，传统中轴线南起永定门，北至钟鼓楼，长约7.8公里，向北延伸至燕山山脉，向南延伸至北京新机场、永定河水系。长安街及其延长线以天安门广场为中心东西向延伸，其中复兴门到建国门之间长约7公里，向西延伸至首钢地区、永定河水系、西山山脉，向东延伸至北京城市副中心和北运河、潮白河水系。
- 多点：5个位于平原地区的新城包括顺义、大兴、亦庄、昌平、房山新城，是承接中心城区适宜功能和人口疏解的重点地区，是推进京津冀协同发展的重要区域。
6.一区：生态涵养区包括门头沟区、平谷区、怀柔区、密云区、延庆区，以及昌平区和房山区的山区，是京津冀协同发展格局中西北部生态涵养区的重要组成部分，是北京的大氧吧，是保障首都可持续发展的关键区域。
制定的正负面清单如下：
| 区域 | 正面清单 | 负面清单 | 总体功能 |
|---|---|---|---|
| 首都功能核心区 | 鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为中央党政军领导机关办公和配套用房。鼓励历史建筑调整为博物馆等公共文化设施。鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为学前教育、养老设施。鼓励居住区相邻用地调整为社区便民服务、菜市场等为本地居民服务的居住公共服务设施。 | 限制各类用地调整为大型商业项目、商务办公项目、综合性医疗机构、专科教育、高等教育用房、住宅商品房、仓储物流设施。 | 保障中央党政军领导机关高效开展工作。保护古都风貌，传承历史文脉。有序疏解非首都功能，优化提升首都功能。改善人居环境，补充和完善城市基本服务功能 |
| 首都功能核心区以外的中心城区 | 鼓励各类用地调整为养老设施；工业、仓储、批发市场等用地调整为学前教育设施；中关村科学城范围内的各类非居住建筑调整为科技创新用房；三环路以外商业零售、商务办公、酒店宾馆等建筑调整为体育健身、剧场影院、图书馆、博物馆等公共文化建筑，以及出租型公寓；居住区相邻用地调整为社区便民服务、菜市场等为本地居民服务的居住公共服务设施。 | 限制各类用地调整为大型商业项目、大型商务办公项目、区域性物流基地和批发市场。限制五环路以内的各类用地调整为综合性医疗机构、中等职业教育、高等教育及面向全国招生的培训机构和文化团体。限制四环路以内的各类用地调整为住宅商品房。限制三环路以内的各类用地调整为仓储物流设施。 | 疏解非首都功能，完善配套设施，保障和服务首都功能的优化提升。推进城市修补和生态修复，提升城市品质。 |
| 城市副中心 | 鼓励各类用地调整为托幼、小学、中学等教育设施和养老设施。社区便民服务、菜市场等公共服务设施；各类非居住建筑调整为体育健身、剧场影院、图书馆、博物馆等公共文化设施和医疗设施。工业、仓储、批发市场等用地调整为科技创新用房。 | 限制各类用地调整为一般性制造业、区域性物流基地和批发市场。 | 围绕对接中心城区功能和人口疏解，促进行政功能与其他城市功能有机结合，以行政办公、商务服务、文化旅游为主导功能，形成配套完善的城市综合功能。 |
| 中轴线及其延长线、长安街及其延长线 | 鼓励中轴线两侧的建筑调整为传统文化、传统商业、传统餐饮等历史文化项目，以及图书馆、博物馆等公共文化设施。 | 限制各类用地调整为大型商业项目、商务办公项目、综合性医疗机构、仓储物流设施、专科教育、高等教育用房、住宅商品房。 | 中轴线及其延长线以文化功能为主，既要延续历史文脉，展示传统文化精髓，又要做好有机更新，体现现代文明魅力。长安街及其延长线以国家行政、军事管理、文化、国际交往功能为主，体现庄严、沉稳、厚重、大气的形象气质。 |
| 、顺义、大兴、亦庄、昌平、房山等新城 | 鼓励各类用地调整为托幼、小学、中学等教育设施和养老设施、社区便民服务、菜市场等居住公共服务设施；非居住建筑调整为体育健身、剧场影院、图书馆、博物馆等公共文化设施和医疗设施；工业、仓储、批发市场等用地调整为科技创新用房、高新技术和战略新兴产业用房。 | 限制各类用地调整为一般性制造业、区域性物流基地和批发市场。 | 坚持集约高效发展，提升城市发展水平和综合服务能力，建设高新技术和战略新兴产业聚集区。 |
| 门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆、昌平和房山的山区等生态涵养区 | 鼓励各类用地调整为托幼、小学、中学等教育设施和养老设施、社区便民服务、菜市场等居住公共服务设施；非居住建筑调整为体育健身、剧场影院、图书馆、博物馆等公共文化设施和医疗设施；工业、仓储、批发市场等用地调整为酒店、餐饮娱乐等旅游接待用房，以及农业科技用房。 | 限制各类用地调整为一般性制造业、区域性物流基地和批发市场。 | 坚持绿色发展，建设宜居宜业宜游的生态发展示范区、展现北京历史文化和美丽自然山水的典范区 |
后续内容详见【产业地产】#801—从北京地产新政看行业发展方向（2/2）。
