房价之分析
哪些城市的房子有增值潜力？
考虑四大常见要素和四大不常见要素。
四大常见要素：
1.城市规模（以GDP或人口总量来衡量）。
体现城市的资源聚集能力和管理水平。
2.人口流入。
体现城市的吸附能力
3.人均收入。
4.土地供应情况。
四大不常见要素：
1.儿童数量增速。
儿童到了上学年龄，买房就成了刚需。
2.上市公司数量。
体现当地经济的活力。
3.财政收入。
财政收入健康的城市发展潜力大。
4.服务业占比。
服务业主导的城市，发展潜力大。
房价未来走势的争论网上可是炸了锅了
怎么回事呢？
2020年最后一天开始执行的房贷新规，和1990年日本房地产暴跌前出台的房地产调控政策太相似。
这让很多人担心的我们的房价，会不会像当年日本的房价那样暴跌？
究竟出台了什么新规这么大杀伤力呢？
先来看看这次新规的具体内容
名字叫房地产贷款占比限额
比如要求中资大型银行带给房地产的款
占总贷款的比例不能超过40%
什么意思呢
比如说建设银行总贷款是100个亿
那么它带给房地产公司和个人买房的钱就不能超过40亿
而且银行规模越小这个比例就越低
比如说中小型银行就只有22.5%
这叫做杀伤力有多大呢
现在看一看日本当年的情况
先可以到上世纪八九十年代
日本的地价和房价是暴涨，普通老百姓心情一辈子也买不起一套房
而炒房的收入几乎高于其他任何行业
于是日本举国炒房，几年下来，日本的房地产泡沫就达到了一个东京，就能买下整个美国的地
在这种情况下，日本政府已经顾不得什么软着陆硬着陆了，就推出了新增贷款房地产占比限额政策
政策一出，日本房价暴跌70%
带来的财富损失高达1500万亿日元，相当于日本三年的GDP总和
从此日本经济陷入滞胀，直到今天都还没有缓过劲
他们的调控内容和我们这次的基本相似
要求银行新发放出去的贷款里面，贷给房地产的比例不能超过规定的比例
如果非得找出点差别的话，那就是日本当年调控的政策，它只管以前贷出去的款
那这么看起来，我们这次政策的力度比当年日本的还要严厉
这就让很多人担心中国楼市会不会像当年日本那样崩盘
中国的房价会不会崩盘？
全世界的投资者都在涌向中国
8000多亿的外资必将推高我们的投资品价格
那今天我们再来看一看房价将会怎么变动
首先房价像过山车一样冲到高位，然后正准备往下俯冲的可能性几乎不存在
因为有足够的购房刚需支撑
啥叫购房刚需
据统计，2019年中国的单身成年人口超过两个亿
其中单独居住的超过7700万
这就是首套购房刚需
当然光这些还不够啊
2018年购买三居室及以上的只有28%点多
到了2020年就变成了32%点多
什么意思？就是小房换大房的人增加了
这就是改善性购房东西
那会不会像汽车一样冲到半坡上，换个挡以后继续往上冲呢
也不会
2016年开始，各种房地产调控政策是高密度出台
去年8月份住建部和人民银行就针对房企融资划了三条红线
差点没把万达给干黄了
2020年的最后一天，央行和银监会又对房地产贷款和个人住房贷款划了两条红线
其实目的很清晰，啊就是要抑制囤地囤房和炒房客，从而稳定房价
所以房价继续冲高的可能性也不大
2020年大众商品大涨40%的情况下，房价继续保持稳定波动，就是佐证
那现在就来看一下最后一种可能性
即使说商品房价格已经找到了一个供需平衡点
价格将长时间保持一个稳定状态
2020年1~11月份，百城建筑价格累计上涨到3.19%
这不是还在上涨吗
你别忘了，2020年居民消费价格上涨了2.5%
也就是说减掉CPI之后的实际价格只上涨了百分之零点几
再把房贷利率考虑进去
也就是说去年的房价实际上是在下跌的
所以未来一个时期的房价走势将会冲高后小幅回调
然后保持一个较长的稳定期
那为什么会小幅回调以后在保持稳定呢
那是所有商品价格的走势惯性规律
就像你在水下放开一个皮球，它一定会冲出水面，然后落下来，最后停在水面上
所以有购房需求的人，当前的最佳策略应该是做好一切购房准备
