央行降准+418楼市新政! 青岛房价是涨还是跌?

摘要:楼市需要健康、需要发展!


先来说说央行降准

央行降准“及时雨”让金融市场欢欣鼓舞,但是这一次央行不仅仅是给你降准,还要你还钱。首先就是还到期的MLF,这就是到期债务以借新还旧债的方式,实现利滚利的方式续。所以降准+加息的组合,是不错的选择。央行释放资金流动性,但资金的成本是逐步走高的,市场上的钱反而更“贵”了。

这次降准如何影响楼市价格?周期性降准意味着宽松、放水,必然是房价上涨,基本不会有例外。因为每一次连续降息、降准,就是希望基建、房地产救市,所以楼市还会继续涨价。

前不久召开的政治局会议, 提出要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展,请注意排序,楼市排最后!虽然都希望健康发展,楼市起码放到最后。这表明,中央认为楼市健康是需要的,发展也是必须的。

综上,楼市调控还会继续,但不允许不健康、不发展。所以楼市还会继续涨价。


再来说说青岛418新政

1.新政策对一手房市场的影响:

供不应求,价格上涨,大批刚需客抢房难

在新政下,一手房的优势更凸显:

①价格低;

②首付低;

③贷款额度高;

④新政刷掉了炒房客,促使新房价格增长平稳。


在新政策的影响下,一手房的购买人群发生了变化:

①炒房客被刷掉:首先限购政策把想买一手房的炒房客给拒之门外

②改善型购房者左右观望:对于那些想要提高居住水平的改善型群体来说,既会被一手房相对较低的价格所吸引,又看不上新楼盘的偏僻位置和简陋的配套。所以改善型购房者会在这一阶段会处于观望状态。

③刚需客成一手房购房主力军:大批刚需客购买能力有限,在新政策的加持下,一手房的价格低,首付低,贷款额度大的优势促使大批刚需客更倾向于购买一手房。

新政策对一手房价格的影响:价格平稳上涨  

青岛地区新楼盘有限,而刚需购房者人数众多,一手房市场原本就是“僧多粥少”的局面,新的限购政策出台后,可交易的二手房数量减少,大批有购房资格的人势必涌向一手房,因此新盘价格势必上涨。

由于限购后,一手房的购房主力军为刚需客,这波购房群体对房价承受能力有限,因此一手房价格虽然会上涨,但涨幅不会太离谱。


从开发商的角度去考虑:

4.18限购政策前,一手房的购房群体涵盖刚需型、投资型和改善型购房者,销售业绩本来就很好。

4.18限购政策后,一手房的全部投资型客户被砍掉,多数的改善型客户被砍掉,全部的刚需型客户被留下。

因此限购后一手房的销售业绩仍然不用发愁,从长远角度来看,一手房的价格会上涨,它的涨价幅度和涨价速度被拉低了,价格会处于相对平稳的状态。

对于这种情况,刚需客是开心的,但开发商心里不爽,限购政策一出炒房的人买不了,价格涨幅小了,这可能促使一些开发商“捂盘惜售”,拿出少量的房源入市交易,留下更多的房源等着涨价的好时机。

因此预测,未来一手房房源将更加供不应求,价格上涨平稳,小部分刚需客能抢到房子,大批刚需客拿钱却抢不到房子。


2.新政策对二手房市场的影响:

①“4.18前房”不限售:对于二手房市场来说,合同网签备案时间在4月18日之前的二手房,不受4.18新政策的影响。

②“4.18后房”被限售:4月18日以后办证的二手房,变成“房产证满5年后可交易”,因此这批“4.18后房”被限售。

二手房房价走势:

①二手房市场依然会涨价:那些符合交易条件的房主自然想涨价,他们还想坐等“上合峰会”的春风把房价抬到一个历史新高度,所以新政后二手房市场依然会涨价。

②二手房房价涨价幅度不会太离谱:但由于一来投资客被限购不能参与炒房,二来“4.18后房”被限售,因此除刚需客外,其他人群购房时会变的格外慎重,所以新政后会打击很多人的买房积极性。基于这种因素,二手房房价涨价幅度应该不会特别离谱。


新政对二手房购房者的影响:

①刚需型:有购房资格,但承受不起二手房的价格,更倾向于买一手房。

②改善型:想提高居住水平的改善型房购者,有房子住,有购房资格,有一定的经济实力,他们是二手房的购买主力军。但是改善型购房者看不上新楼盘的偏僻位置,又会叹息二手房价格的持续飙升,所以会观望一段时期,然后“俯首”于持续上涨的房价,咬咬牙入手一套。

③投资型:没有购房资格无法炒房,转而投他(法拍、保险、基金)


总结新政对购房者的综合影响:

刚需型:抢不到一手房,买不起二手房,但会更倾向于买一手房。

投资型:炒不了房,转而投资法拍房、保险、股票等。

改善型:一手房不乐意买,二手房购房成本会提高。因此他们要么咬咬牙继续买二手房,或者考虑购买价格低、不限购的法拍房,要么推迟买房。


在新政策下给购房者的建议:

刚需型购房者:想买房,能凑够钱就赶紧买,因为现在的购房政策是向刚需购房者倾斜的。另外,购买一手房比买二手房压力要小很多,毕竟购买一手房比二手房价格低,贷款额度高,首付低。

改善型购房者:买房不为投资,在房子涨价的情况下,看好了房子就买,现在不买以后买房成本会更高。另外,想要买房降低成本,可以考虑购买法拍房。因为法拍房不限购,且价格普遍低于市场价。

​投资型购房者:现阶段不能买房,可以转而投资其他行业。如果受新政影响,房子无法出售,无法及时变现,可考虑将房子做房押贷款,能够解决资金流动问题。


知识拓展:

法拍房法院拍卖房产的简称,是遭法院强制执行拍卖的房屋。

法拍房特性:①不限购 ②远低市场价 ③全款

天法拍处置优势:全程代办  ①包尽调  ②包过户 ③包清场

不限购 | 不要求购买人具有购房资格,凡具有完全民事行为能力的自然人和法人均可参拍。

价格低 | 根据司法规定,“一拍房”价格不低于评估价或市场价的80%;如流拍,再次拍卖可酌情降低保留价,但每降低数额不超过前次保留价的20%。

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