通过股权转让方式实现不动产交易具有交易成本低，程序相对便利，以及不受土地转让的限制性规定等优点。但是，股权并购存在溢价款无法作为项目开发成本，以及项目隐瞒债务和或有债务风险问题。

今天笔者分享以转让不动产为目的的股权转让合同风险问题。

首先股权并购方往往会担心目标公司会有未披露的隐形债务，以及对外担保，税务风险，劳资纠纷，合同违约等等，由于债务主体是目标公司，并购方与被并购方之间的约定并不改变原有债权债务关系，股东变更后的目标公司仍需承担原有债务责任。

因此股权并购的尽职调查，风险分担约定显得尤为重要，下面笔者重点谈谈股权并购中对未披露的税务风险，隐形债务，劳资纠纷的尽职调查和合同风险防范问题逐一分析。

第一、税务风险

股权并购中，律师做尽调往往优先关注或有债务，抵押担保等法律风险，对财务数据因受专业限制，难以对其做比较客观详尽的调查，其实股权并购中税务风险是最大的隐形风险，因为并购的目标公司经营过程中，在现有的粗放监管的税收环境下，大部分企业存在诸多税务风险，因此笔者认为在股权并购前期对税务风险尽调中应做好如下六点很关键：

1、盘点很重要，对目标公司最近一期的资产负债表进行盘点核对，目标公司资产负债表上的金额跟目标公司实际资产和负债进行逐项核实，首先是报表跟明细账簿核对，再之明细账跟实际原始凭证核对，然后原始凭证跟实际或实物核对，经过核对你会发现很多未披露的风险，这也是工作量最大最繁琐的部分，这项工作就是我们财务上常说的帐表一致、账单一致、账实一致。特别是存货科目，下面包括原材料，产成品，在制品，制造费用等等，账面的存货价值往往跟实际库存价值相差甚远，若账面存货价值大于实际存货库存价值，税局会认为隐瞒收入偷逃税嫌疑，若账面存货价值小于实际库存价值，税局会通常会认为有原材料购入未取得发票，有两套账嫌疑，都会被要求补增值税以及企业所得税等。  

        其次重点关注的是固定资产科目，固定资产是否有自建厂房的入账，无形资产科目是否有土地使用权的入账，若有入账再核对原始凭证，当初是否取得合法合规的原始凭证如发票，行政单位开具的收据，跟土地出让合同金额是否一致？若没有相关原始发票未来土地增值税就非常高。

2、稽核很关键，稽核目的是否漏税、偷税问题，城镇土地每年需交城镇土地使用税，有些企业会故意少报，不按实际使用面积申报，按城镇土地使用税相关规定，一般按国土证登记的面积，或者以实际占用的土地面积为计税依据。凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准；尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。注意：税务机关不能核定纳税人实际使用的土地面积。

3、无意漏税，房产税往往也是容易漏缴税的税种，特别要注意的是土地成本也是需要计入房产税计税依据的，按规定宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地，对应土地面积价值确定计入房产原值的地价。“宗地”是指：土地使用人的权属界址范围内的地块。“容积率”是指：宗地内总建筑面积与宗地面积的比值。宗地容积率大于0.5的，按土地使用面积价值加上房产价值作为计税基础一并计算房产税。

4、关联交易，潜在的关联交易纳税调整税务风险，常见于港澳台加工贸易企业，可能存在关联交易税务问题，2008年税法有特别纳税调整，针对通过关联交易避税的企业未来有被纳税调整的风险。

5、发票风险，取得虚开增值税发票风险，金税三期前，存在大量的虚开增值税发票问题，对三流不一致的发票会被税局关注。

6、包税约定的风险，股权并购过程中，经常会约定包税条款，股权的转让方往往会要求实收股权转让款，约定股权转让过程中的税费由受让方承担，对纳税义务的约定只是对约定双方当事人有效，但不能对抗税局，若有偷税行为税局还是按税法规定追究纳税义务人即股权转让方，要特别注意。涉及不动产的股权转让，实践中，税局会要求出具股权的评估报告，很多纳税人不清楚按股权实际交易金额纳税还是按税局认可的资产评估公司纳税？很多纳税人甚至律师都误解为按税局认可的资产评估公司纳税就安然无恙了，其实评估公司报告只是供参考，若实际交易价格与评估价格相差甚远，评估价格低于实际交易价的按实际交易价报税纳税即可，实际交易价格低于评估价格呢？也是按实际交易价申报纳税，但需要有正当理由跟税局解释。按法院相关判例来看包税条款的约定对当事人双方有效，但是约定一定要明确，为了明确责任和控制风险条款约定要具体，比如：包括增值税，城建维护建设税，教育费附加，土地增值税，契税，印花税等，计税依据按实际交易金额申报纳税，同时约定未能按税法规定纳税产生的滞纳金、罚款以及其他损失也要承担，并承担违约责任承担违约损失等等。

第二、劳资纠纷风险

几乎所有的企业都存在补加班费，足额补五险一金风险，另外就是未裁决的职业病，未裁决的工伤纠纷，未裁决的劳资纠纷风险，因此交易前最好要求转让方承诺全部一次性解决，并取得书面资料，包括不限于：调解协议书；劳动仲裁文书；法院判决书；工伤赔偿结案证明；职业病一次性解决证明；辞职书；解除劳动合同证明；经济补偿金证明；经济赔偿金证明等等。

第三、隐形债务风险

常见的未披露债务风险或其他风险有:

1、不动产登记与实际不符，特别90年代取得土地很不规范，土地有出让，划拨，转让三种方式取得，要看清楚是否为国土证是否为划拨用地，划拨用地还需要补地价，另外就是土地是工业、商业、住宅、物流等等，年限价值不一样，隐形的风险还有以前手工绘制的国土证红线图跟现在实际规划不一致，有错位，国土部门重新测量才能发现，实际占用面积与红线图不一致，因此要提前约定好风险承担。

2、有租赁合同约束，有登记地役权，有抵押担保，有产权纠纷，有青苗补偿，有征收风险等等。

        如何应对隐形的债务风险，除了公开的信息查询，最好做笔录访谈并签名留存，尽职调查安排有财税实务经验的律师参与，尽职调查文件及说明把转让方陈述保证纳入并且做好承诺函，债务清单，情况说明让转让方确认签名盖章。针对隐形债务股权转让合同价款支付，拟采取分期支付方式，将部分款设定3年后支付，因为诉讼时效为3年，也可让转让方实际控制人个人做担保或有实力的第三人担保。