摘要：土地招拍挂市场挤牙膏式的供应节奏，让房企对于土地资源的渴求度不断提升。“限地价、竞自持”方式也接踵被各大一二线城市所采纳，让许多房企望而却步。作为持续发展的必要资源，公开土地市场的限制和供应已经无法让企业气定神闲地等待，越来越多的企业选择另辟蹊径，在二级市场通过各种渠道，寻找新机会来补仓。

2017年上半年的土地市场热度依然高涨，即使政策加压、新规出台，但土拍市场仍未降温，高价地频出的消息尚未间断。

自去年 9月30日北京市政府明确强化了“控地价、限房价”的土地出让政策以来，竞自持面积成了房企重点关注的话题，而相关政策和竞拍细节一再优化调整，也让许多房企在招拍挂市场上望而却步。

房子有二手房，土地也有“二手地”。开年以来，云并购已收到多家房企发来的寻地信息。显然，土地招拍挂市场谨慎的供应节奏，让房企对于土地资源的渴求已经达到一定程度。

房产界真是一波未平一波又起。越来越多的企业另辟蹊径，在土地二级市场通过各种渠道寻找新机会来补仓。开发企业之间的土地转让、合作开发、企业收购等行为愈发活跃。

求地难耐

重酬求地！近期不少开发商忙于储备土地，地产界的朋友圈被刷屏，更有开发商不惜花钱在报媒打广告，四处求地。

“有些开发商还不拿地就没东西卖了，高管就要下岗了。”一位资深业内人士笑言，最近在业内，只要放出一个二手地块的信息，马上会有很多房企负责土地拓展的人士主动联系，了解详情。

碧桂园在年初的时候就“广撒网”式的找地在朋友圈迅速传播，也成为多数房企发展现状的一个缩影。从找地的形式上来看，更加多样化。以其在天津区域的宣传口径为例：面向天津各界广征优质土地，合作形式包括招拍挂、勾地、收并购、旧城改造、PPP、土地整理、金融资产和特色小镇。

今年8月初，中铁总在上海联合产权交易所举办铁路土地综合开发项目推介会，推出21个土地综合开发项目。随后在8月18日，中铁总又在北京产权交易所举办的铁路土地综合开发项目推介会上，推出了11个土地综合开发项目。涉及的土地开发面积共计46525.73亩（约3098万平方米），类型包括商品住宅、旅游休闲，其中部分项目分布在北京、深圳、武汉等一二线城市。据云并购了解，推介会到场的都是龙头房企，在项目交流分会场环节中，众多房企都踊跃在北京市光明村地块项目中争取获取更多详情与交流，可见房企们对核心区域地块的渴求与争夺心之强烈。

去年，龙头房企业绩飙升，手中现金较为充裕。而房企要想增长得更快，就要尽可能多地拿地，尤其是龙头房企在规模上激烈竞争的当下，都导致了房企补充土地的积极性较高。

去库存成为近年的市场主题，政府对土地市场的供应相对谨慎，造成开发商在开发项目上僧多粥少的局面。这导致了开发企业之间并购转让行为的日趋活跃。

“自持”新方式

为了平抑地价、房价，降低居住成本，去年末北京率先开启了“限房价竞地价竞自持”土地出让方式，目前已被多个城市效仿。自持宅地的出现，与地方政府土地出让的思路变化有关。

此后，北京市按照“限房价、竞地价”的交易方式挂牌出让的数宗土地规定，由开发商自持商品住房面积，并将全部作为租赁住房，不得销售。同时，对对于这部分由开发商自持的商品房，其出租将纳入政府监管。这无疑对房企的运营能力提出了更高的要求，将促使房企以合理价格竞得土地。大力发展住房租赁市场，推进“购租并举”。

近日，青岛出台新规，招拍挂企业自持商品住房不得销售，对外出租单次租期不得超过10年。

据云并购统计，今年以来，佛山已经出现了4宗自持地块。但是，这些地块均是商住地块。下个月，顺德乐从新桂路以西、藤湖路以北将推出一宗以“限地价，竞自持物业面积比例”的方式出让的工业地块。城市的发展，应产业先行。像乐从这次以自持方式出让工业用地，应该成为工业用地出让、产业发展的示范标杆。

截止至8月23日，年内北京已成交15宗房企自持地块。首开、龙湖两家房企强强联手，与其他房企联合拿下5宗自持地块，占据今年北京房企自持土地榜首，其中3宗地块自持比例高达70%。15宗自持地块中，房企联合体拿地占比为73.33%，较今年北京市经营用地联合体拿地占比44.07%来说高出29.26%。由此可见，今年北京市招拍挂市场中，房企联合体在竞报自持比例获得土地方面更占据优势。面对种种的限制条件，开发商选择的应对方式是抱团取暖，以联合体的方式拿地，共担风险。

每逢拍地都会吸引多家开发商参与，无论本土房企还是外来房企，大家都想拿地，然而由于招拍挂的地块，多家竞争最终逼高地价，有实力的选择拿下，资本不够的唯有退下。再加上竞自持的限制，甚至还会出现摇号环节的运气成分等因素，综合实力不强的企业愈发举步维艰，只得想方设法另谋出路……

另辟蹊径，拼抢二手地

一级土地市场只是冰山一角，大部分交易还是通过开发企业之间的土地转让、合作开发、企业收购等方式进行，土地二级市场在水下若隐若现。

二级市场的土地价格往往比较合理，房企青睐土地二级市场的另一个原因则是，拿地快捷简单，不用等招拍挂。对于一些品牌房企而言，在采取股权合作等方式时，往往会采取品牌输出的方式。

目前，品牌房企大部分的土地储备来自二级市场，而不是一级市场的招拍挂。中小房企在公开市场上难和品牌房企争锋，更是把拿地希望寄托在二级市场上。

据不完全统计，2016年北京二手土地市场发生的投资案例达到13宗，包括龙湖、平安、金茂、碧桂园、融创、雅居乐、保利等多家知名房企均榜上有名，且银建投资、黑石基金等投行也赫然在列。

方方地产咨询机构于5月初发布的“企业、城市和土地”的研究报告显示，品牌开发商们更乐意通过股权转让的形式获得土地，而不是直接从拍卖市场拿地。报告显示，全国前十强的房地产企业，如万科、绿地、中海、金地等公司大部分的土地来源均是二手市场。

目前，二级市场的震荡沉浮，也是大浪淘沙，小的开发企业逐步被大的开发企业取代的过程。

二手地也有难题

在土地投资者的眼中，“好”项目通常具备位置佳、手续齐全、股权结构清晰“干净”、价格合理等多个指标。“过去政策较为宽松，项目也更多，现在调控一收紧，供应量缩水，好项目凤毛麟角。

过去公开土地市场供应充足时，二手地几乎难觅市场，主因是二手地“成分”复杂。二手地资源形式灵活，既可能是尚未开发的土地，也可能是建设初期的在建项目。而具体到交易的对象，又分成民营对民营、民营对国营两种类型。

民营企业之间的转让手续更加简洁，双方坐下来谈成后一纸转让合同即可完成交易；而国企的流程比较繁琐，通常需要进行投资、收购的程序，然后再经过产权交易所挂牌完成交易。

开发商对于地块的获取途径也更加多样。从已经成交的案例来看，开发商主要通过土地交易、股权交易、公司并购及合作开发等几种形式获取土地资源。其中大部分开发商仍倾向于通过资产交易和股权交易等形式，扩充土地储备。

二手地交易存在层层转包的特点，即买卖之间信息不对称，中间有很多次赚取差价和佣金的做法，而且很多是私下进行，缺乏监管，交易风险较大。但房企通过股权交易或者整体并购的形式获取土地，既规避了近期资金监管，同时成本核算也相对独立，甚至在土地开发方面约束较少，所以成为房企策略转变方向，同时被认为是稳妥、低风险、较高盘活价值的业务。

但由于信息源狭窄，买主和卖主各自找到合适的另一半，相当不容易。有的是土地不错，但买主缺乏实力或者项目本身不符合开发商的产品定位，也有的是土地本身不那么简单。

另外，还有一些问题。比如，复杂的股权结构或债务纠纷，土地的权属、规划、手续有问题，因为楼盘建起来会挡附近居民的光，周围有条无法解决的臭水沟等。各种疑难杂症不一而足。

“这些问题，大部分并非不可以解决，但关键是有没有决心介入。这些问题的解决需要耗钱、耗时间、耗精力、耗人脉。”一位开发商说，“一般大家都想省事儿，不想搞那么复杂。”

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（完）

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