九月里不断有朋自远方来港，不亦乐乎。来的短的，逛街购物、吃美食、看维港夜景，时间充裕的，踏遍南丫岛，尝海鲜大餐，把酒言欢，忆往昔趣事连篇。都是认识十年、二十年以上的邻居、同事，年龄相仿，四十以上，虽人到中年，还都显得很年轻，现在的人真是不显老。
都是相熟的朋友，除了吃喝玩逛也有聊不完的话题，老人、孩子、共同认识的朋友，身体、旅行、房产、养老……不约而同都很耐心地了解了香港的高端医疗、养老年金，和内地的对比等情况，都表示以前除了工作、买房，没太关心其它的如保险、理财，现在都开始了解、考虑了。为此，我想作为一个通过国家认证的理财规划师，有十多年房地产从业经历加上近十年财富管理行业经验，以及这两年对海外市场的了解，给朋友们介绍一些现状和我的思考，一起探讨交流，没有章节，想到啥说啥。
因为过去十几年做房地产，所以直到现在还经常被问到对房价走势、买卖房子、房产税等的看法。又因为后来我主要关注资产配置，所以经常是由房产投资进而讨论到家庭资产配置的问题。作为同龄人，我的朋友、客户多为六、七十年代生人，很幸运在各自的大城市都置有一套或几套房产。在我从业的那些年中，我一直建议身边人买房，不仅因为我是卖房子的，哈哈，北京的万泉新新家园、碧水云天、万城华府、西山华府、钓鱼台七号院…你听说过否，更因为房价上涨自有规律可言，身在其中能非常明确地感觉到。买了的皆大欢喜，恨没多买几套、没做贷款用上杠杆。现在大家都信服任志强，恨易XX、谢XX这些误人的砖家，听了他们的话没买房的肠子都悔青了。当下，中国的经济形势错综复杂，无论房市、股市、汇市、企业经营都是愁云惨淡，在这个十字街头，该往何处去，该如何投资？还能买房投资吗？
首先，我建议朋友们能学习和建立自己的投资价值观和方法论。听着有点高大上，但真的很重要，有统计说现在人们投资理财多是看微信及各种媒体的文章，很零碎不系统，而且媒体上的文章不外乎看空、看多、谨慎乐观三种，很多人只关注结论，就容易被误导甚而采取错误的决策。如果能关注文章的逻辑，有自己经过独立思考后的观点，才是对我们自己的投资决策和身家负责。
那何为投资的价值观和方法论呢？以个人为例，有如：
1、 君子爱财取之有道，己所不欲、勿施于人；
2、 投资讲求对趋势的判断和对基础资产的理解，要选择自己明确了解基础资产和管理人的领域和产品，不要迷信任何渠道和平台的担保；
3、 投资是获取风险溢价下的收益，想清楚再投；
4、 术业有专攻，专业的事情交给专业的、德才兼备的人做；
5、 只投自己最熟悉的领域。
其次，每年（最好频率再高点）抽出一点时间坐下来盘点一下家当、整理思路、认真规划一下，最好用EXCEL做个分类统计表。在这里做个澄清，财富管理和投资是不同的。财富管理更多的是研究家庭资产的配置，财富的保值增值，而投资更多的是如何在承担一定风险的前提下获得超额收益。如何进行资产配置，你需要了解自己的风险偏好、风险承受能力、以及自己长期和中短期的目标。我们不一定需要亲自专研投资之道，也不一定要对投资感兴趣，但需要花一点时间学习家庭财富管理的基本常识，比如家庭主要费用的预算、退休养老的规划、子女教育金或创业金的规划、家庭保险的规划、何为复利等等。
第三，最重要的投资是投资自己和保障规划。
投资自己的健康，新鲜的饮食、良好的健身生活方式，学习进修、兴趣爱好、心性修养等等，保持身心灵的平衡。高净值客户多是靠主营业务发财的，中产的朋友主要是靠努力工作，你的职业含金量、专业技能、人脉积累和上升空间以及持续性都是你重要的投资。已有一定财富积累的如何获得高品质的医疗、财富安全及传承，中产家庭如何规避主要的风险，尤其是家庭收入主要贡献者的风险，孩子的教育、自己的养老，尽该尽的责任，安排好自己的生活。这个今后可以详细展开了说。再有就是是否要创业，或成为创业公司持股合伙人，这也是你财富能几何级数增长的方式，关键看你适合否。
最后说说房产！
众所周知，中国一线城市的中产以上阶层，几乎近70%以上的资产在房地产上，虽然自住房不能算投资类资产，但它的账面价格总会令人心欢的视为家庭资产的一部分。
过去十几年买房子的确是稳赚不赔的投资。当然大家也看到了近几年尤其是这两年频繁出台的调控政策，国家的大基调已非常明确，坚决遏制房价上涨，房住不炒。房产被冻住，虽然看不到下跌的趋势，但如果你仔细观察，会明显感到房地产的流动性在变差，房屋交易的成本、时间、难度在增加。市场主流买家不再是投资客（都想打包甩货呢），也不是刚需客（很多买不起），而是改善型需求在置换购房，这说明需求在放缓、缩窄。还有未来不可避免的房产持有税、交易税，以及作为在遗产税中最不可规避的资产类别，这些都是悬在头上的靴子，早晚会落地。所以对向我询问还能不能买房的，我的回答可以概括为，看你的目的。我把目的分为自用、置产、投资、投机四种，自用的能买还是买吧；置产的多为钱多的且对房产有偏好的，在做好其他资产配置的情况下，可以考虑稀缺地段的优质房产，不要指望暴涨，长期持有还是可以保值的；投资的，不建议，升值空间不大了；投机的，想拿个一两年就套现的没有这个光景了。另外有一点建议，也是我自己在考虑的，不管未来房价涨跌，可以同期操作调整房屋持有结构，将大户型、房龄老、硬件落后、物业管理差的房子置换为面积合适、房龄新、硬件先进、管理好的楼盘，目的是将资产品质变高，无论自住还是出手都更好。
以上几点是我的建议，希望对你有启发和帮助。过去十年，只要买了房就等于理了财，未来十年，风险更大、投资更复杂，房地产时代之后，要去多学习一下投资，不是让你去炒股，而是学会如何做好家庭资产配置，如何在保护好已有财富的基础上保值增值，以期达到财务健康及至财务自由。这个需要学习、提升认知，需要智慧。
我和我的同龄人再过十年陆续该到退休年龄了，人生下半场最关键的是守得住！期待十年后我们能拥有健康的身体、很好的财务自由度，高品质的生活。祝每一位朋友把握当下，未来好运！
