大龄未婚女青年一枚，老家农村的，毕业之后孤身独闯省会城市。因为找不到人依靠，所以想在物质上给与自己足够的安全感。当手里攒下点钱之后，陷入了人生的第一个纠结：买房？还是买车？很多人都说，女生不需要买房子，将来找对象了，房子自然就有了，所以买车吧，买车能让个人生活品质有所提高。其实小时候的我也是这么认为的，但是随着年龄越来越大，就越来越觉得有个固定的居所是多么的重要。每当想各种买买买的时候，心里总为搬家带不走而放弃；每当一次次搬家的时候，更是渴望能有个自己的房子。于是下定决心，一定要买一个属于自己的小房子，精心布置，温馨又浪漫。

当下定决心买房子之后，开始攒钱，然后开始留意房产信息。再然后就开始了漫长的看房历程。

虽然在网上看了很多房产信息，但实地看房是在2019年双11的时候，当时在网上看到会展中心后面的公寓，这边的公寓相比普通公寓还是有挺多优势的：首先总价70多万，首付+其他费用能控制在25万之内，在预算之内，然后产权50年，房龄10年，还剩40年，跟买普通新公寓的产权是一样的；还有就是虽然是公寓但是民水，民电，可落户，有对应学校，而且入住率较高，所以我首选看这里。

有了看房目标之后找了一家比较大的房产中介公司的中介人员，姓郭。我也是第一次买房子，所以找个靠谱的中介公司很重要。

然后是实地看房。首先郭中介先在他们公司的内部网上让我看比较相中的户型，然后再拿钥匙去看房。坦白说，实地看到的房子并没有想象中那么美好，小户型的公寓基本上没有厅室的概念，进门就是大通间，里面装饰比较简单，有的甚至就只有大白墙和地砖。楼道更是恐怖，忘记一层是多少户了，反正一条长长的走廊，黑咕隆咚的，感觉自己回家都害怕。后来又去看了那个公寓的几个房子，都没有特别相中的。当时还看了它旁边的一个公寓楼，情况跟这个差不多，最终还是失望放弃。

后来又看了几户老小区的住宅，突然觉得，如果自己居住的话，还是住宅舒服，可是无奈实力不允许啊。

接下来很长一段时间里，我都没有看房，当时我给中介传达的信息是，我不着急买房，所以中介也没有像传说中的一直骚扰我，我觉得这样挺好。再然后就是一如既往的攒钱。

再次决定买房，是疫情期间，正值春节返济后，很多小区都不让租客回城，虽然我住的小区没受到影响，但也坚定了我要买房的决心，再加上很多人都说今年适合买房，所以买房的念想就像小火苗一样再次熊熊燃烧起来。

再次下定决定之后，首先第一个困扰我的问题出现了：买公寓？还是买住宅？

买公寓便宜，位置也好，但升值空间小，生活各种不方便，不舒服。总之利弊参半吧，不过我考虑了自己的需求，我买房子不是投资，是要自己住的，既然自己住那就找个适合生活的居所，所以放弃公寓。然后一心看住宅。

紧接着第二个困扰我的问题又出现了：买新房？还是二手房？

买新房子的话，面积大，环境好，但位置偏，预算能承担的情况下，户型和楼层肯定不好。选二手房的话，地理位置好，生活便利，省装修费，但小区老旧，各种费用比较高。在各种纠结之后，我决定买二手房，因为考虑到自己能力有限，买二手房虽然以后出售困难，但是前期能省不少事，比如买了就能住，也不需要装修，也不用等的。

明确下自己要什么，再看房的时候就针对性很强了：二手房，小户型，总价90万以下。

开始实地看房是在疫情得以控制之后，我开始广撒网，找多个中介同时给我推荐房子，所以当时下班周末都在看房子。之前找的郭中介，跟他还有联系，也向他表名确定近期看中的会买，果然，他对我比较积极起来。

这期间主要看离上班地点5公里之内的小户型住宅，坦白说，综合考虑我的需求和预算，符合的房源真的不多。看过的房子大体可归结为这几种：1.地理位置好的老破小，单价偏贵，学区好，生活便利；2.房子稍微新的，有高税；3.位置远的，生活环境比较乱；4.各方面都很好的，我买不起！当然也看过新楼盘，虽然户型小，也在预算之内，但位置特别偏，还是一楼，最后还是放弃。

不过，不灰心，既然决定买了，那就多看看，总有一个房子是为我准备的。果然功夫不负有心人，还真被我找到了。

先说下这个房子的情况：

1.小区位置，在本市二本大学旁边，南边是市内东西交通的主干路，北边是次主干路，靠近即将开业的文某大商场，距离上班地方大约6公里，总之位置还可以；

2.产权是70年，住宅，2010年的土地，房子是2013年建成的，房子也算比较新的吧；

3.小区是个香港开发商建的，小区内部环境比较好，楼间距大，小区外面的路还没修好，所以看上去比较乱；

4.房子建筑面积是69平，带一9平的地下室，8楼，光照不受影响；

5.房子内部，装修比较简单，有简单家具等生活必备设施，墙面有瓷砖脱落，卧室门框有轻微破损，不过在可承受范围内；

6.然后是房价，房主报价98万，送一9平的地下室，首付+其他费用超出了我的预算。

第一次看这个房子，是跟我姐一块看的，我们两个都比较喜欢，但是因为预算，我犹豫了。后来又看了好多其他的房子，但心心念念的一直放不下这个。经过一番心理斗争之后，我还是最喜欢这个。于是，我找多个中介联系这套房子的房主，期望能争取降价的空间，最终97万，但是这个报价还是超出了我的预算，幸好家里支援，我最终决定买这个。

说个插曲：因为买房子是大事，所以在我找的中介里，有两个是熟人介绍的，但我最终还是找了郭中介，不为别的，就因为他给要的中介费低，后来才知道他跳槽去了一家小中介公司。不买房不知道，原来中介费水分这么大。国内某大中介公司的收费标准是房屋总价的2.5个点，房屋总价97万，也就是说中介费是24250元，然后他给我报价是2.4万，说是熟人介绍的，有情分在的。然后郭中介给我要的中介费用是1.2万。我天，什么概念，一半的中介费啊。我坦白说，我的预算真的有限，在金钱面前，我灰溜溜的妥协了。不过我也不是盲目选择中介费少的中介，主要原因是我认识郭中介比较早，感觉他是个靠谱的人，所以综合考虑之下，我向钱低头了。可以省1万2啊，用这些钱添置些家具，它不香吗？至于欠下的人情，只能找机会再还喽~~~

再说一个特殊情况哈，因为这套房子的房主是个即将生产的孕妇，所以前期省掉了当面还价的过程，按照正常情况下，买房双方应该有个面对面讨论价格的环节。因为我比较怂，在这种局势下不一定占什么便宜，再加上房主特殊时期，所以就省掉了，直接中介电话沟通价格，两边都省事了。

价格定下之后，房主就去生娃了，时间就赶这么巧，而我只能等。

房主生产后的一周左右，我们开始进行复杂的交易流程~~~

记得那天下着小雨，我们去月子中心签的购房合同和中介服务协议，为表示祝贺，去的时候给房主带了束鲜花。签订合同时，中介会给买卖双方讲解合同内容及注意事项，双方确认没有问题后签字并按手印，中介服务协议也是一样的。签完购房合同和中介服务协议最后，就要交定金和中介费用了。定金是交给房主的，表示买房对买房的诚意，同时也可以约束买卖双方的行为，因为如果卖方变卦需要支付双倍定金赔偿，如果买房变卦则定金不退。中介费是交给中介公司的，有很多人都说中介费用最好不要一次性交全，以免中介拿钱不办事。不过我是一次性交全的，好像也没影响中介的服务质量，重点还是找个靠谱的中介。在这有一点还是要提醒的，不管交的什么费用，必须让收款方给开收据证明，自己也要留好转账记录等信息，避免后期发生争执产生不必要的麻烦。

房主是高龄产妇，比较虚弱，所以我们沟通不多，做了必要的程序之后，我们就离开了。

签完购房合同后，我又陷入了漫长的等待。因为接下来的环节是网签和面前，需要房主本人出面的，而房主还没出月子，我们只能等着。

等待的过程中，我去房管局办理购房资格审核。毕竟是省会城市嘛，是否有购房资格还是要查一查的。房管局离我上班的地方还挺远的，幸好中介全程陪同并接送。房管局真是个不去不知道，一去吓一跳的地方，真是好多人啊，不禁感慨，有钱人真多，有房的人更多。虽然人多，不过倒是不耽误我们的进程，因为中介公司有专门的工作人员在这边提前帮我们抽号排队，我们到了之后直接办手续就可以了，整个过程不超过10分钟，只需确认信息，签字，按手印。

购房资格审核大约需要7个工作日，当然，我很顺利的就通过了审核。

终于，在房主出月子后我们去了市房管局网签。因为这次中介公司负责在房管局对接的同事不在，我们只能自己取号排队。大约等了两个多小时吧，终于到我们了。还是一样的，办理过程很简单，就是确认信息，签字，按手印。加一个小插曲，因为房主刚出月子，身体有点虚弱，等待过程中看起来有些疲惫，可我什么忙都帮不上。

办完网签接着去银行办理面前，这个过程就比较繁琐了，需要的时间比较长。这个环节虽然需要买卖双方都必须到场，不过房主的事项比较少，只要开户就可以了，所以等房主开完户就让她先回去了，毕竟特殊时期身体吃不消。我则留下来继续我的手续办理，包括提供各种材料，开户，签订各种协议，合同，按手印等等。要签的文件实在是太多了，都记不得签了什么了，整个手续办下来大约1个多小时吧。不过没办法，谁让咱没钱必须得在人家银行贷款呢，人家要求咱提供的材料，签署的文件，不签也不行啊。

面签，其实就是向银行申请贷款，银行需要你当面办理各项手续。在这个环节，有几个信息是你要提前想明白的：

① 商贷？公积金贷款？混合贷？我是混合贷的，因为按规定，我的公积金贷款只能贷30万，剩下的都要商业贷款，公积金贷款利率比商业贷款利率低，这个就不用多说了吧；

② 等额本金？等额本息？我根据自己的情况选择了等额本息。其实两种还款类型各有利弊，看自己的情况选哪个更合适就行，至于怎么选就不多做赘述了；

附：等额本金及等额本息的定义

等额本金：一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。

等额本息：指一种贷款的还款方式，指在还款期内，每月偿还同等数额的贷款。

③ 关于利率，其实银行不同利率也不同，当然利率越低，利息越少。银行是中介帮我选的，最终的利率是5.1%，我没什么概念，就同意了。如果大家买房子精力比较充沛的话，可以多找几家银行做对比。

网签，面签都办完了，紧接着又是漫长的等待过程，等着银行贷款审核通过。

因为我是混合贷款，所以审核分两条线，公积金贷款审核和商贷审核。大约1周左右的，公积金贷款审核就通过了，商贷审核通过大约晚了两天。

贷款审核通过之后，下一步应该是过户了。但是因为房子还有20万的抵押，所以必须等房主先去接押才能过户。另外，房主需要我的首付款做解押款，我需要提前把部分首付款打给房主，之前交了2万定金，所以我又转给房主18万，共计20万。房主拿到钱后去他贷款的银行走解押手续。这里要强调的是，后续转的18万因为是线上转的，没有给房主要收据，所以还是要保留好转账记录，还有跟房主的聊天记录，证明确实你确实转过钱，转了多少钱，并且房主已收到。有些人肯定会说，都网签了，还有中介在，交易是很安全的，但是以防万一嘛，多留个心眼总是好的。

大约5天吧，房主解押手续完成，然后我们去房管局过户，同样需要买卖双方都到场。因为市房管局周末办手续的人很多，这次我们去的是另一个营业网点，到那后照例有中介的同事在接应我们。依然是各种核对信息，各种签字，按手印。另外还需要交工本费，也就是制作不动产证的费用，一本80元，我的是房子和地下室两个证，所以工本费160元。

过完户就要交税了。关于缴税我再多说几句。买二手房需要缴的税有这几个：契税，个税，增值税。印花税可粗略不计，因为就几块钱。根据房子情况不同，需要交的税费也不同，一是房屋面积，再是房子是否满五唯一。我买的这套房子，总面积小于90平，所以有个1%的契税，满五不唯一，然后还要交1%的个税。

附：契税，个税，增值税的注释

契税： 首套房，面积≤90平，契税du税率为1％；面积＞90平，契税税率为1.5％；

             二套房，面积≤dao90平，契税税率为1％；面积＞90平，契税税率为2％。

增值税及其附加税：不动产证未满2年：增值税及其附加税税率为5.6％（增值税税率为5％）；

                                 不动产证满2年：免征增值税。

                                 增值税及其附加税计算公式：房屋的计税价÷（1＋5％）×5.6％

个人所得税：个人在出售房屋时，需要缴纳个人所得税。税率为计税价格的1％或者房子当初买入价与现在卖出价差额的20％。满五唯一的房子，可以免征个税。即要免征个税，需要同时满足不动产证满5年且是出售人唯一房产等2个条件。

正常情况下是先过户然后交税，然后把缴税证明拿给房管局接下来才是一系列的过户审核流程。不过我们去的时候赶巧了，正好缴税的窗口有个人在值班，我们直接交了税，省的再跑一次了。

这些流程和费用都走完之后，就是回去等着拿证了。有个公众号可以查询办证流程，因为第一次买房子，太激动了，所以一天查好多次。房本制作完成之后，有两种领取方式，一是自己去房管局领取，在一个是邮寄。因为我住的地方离房管局比较远，所以选的邮寄，同城需支付15元运费。

我记得是周六办的过户，周三一早就拿到房本了。

房本拿到之后，原约定的首付款还没有给房主支付完，然后我把剩下的首付款打给房主，照例保留好转账记录和聊天记录。同时把房本拍照给中介，说是银行那边要用。

接下来是银行的人约我去房管局签订抵押合同，虽然对接的人帮我预约了2点半的时间，但到那还是要抽号排队。到达房管局之后，银行的负责对接的人员已经在等我了，他把一大摞合同给我之后就去忙了，说是等我办完他签字就行。我和中介就去旁边等号了，终于轮到我们之后，需要出示房产证，身份证，本人拍照，然后又是签字。这一系列的操作完成之后，最后一步是需要银行的对接人签字，但是竟然找不到他人了，旁边同事说他去厕所了，哈哈哈哈哈。我给他打电话，告诉他我们办完了需要他签字，他说合同留下他一会儿过来签，我们可以先回去，然后我们就离开了。

等待银行放款的阶段真是漫长又煎熬啊~~

中介老师说半个月左右就可以放款，可实际上我们8.24号签完抵押合同之后，直到10.1号才放款，前面的时间都说是银行额度不足。因为我是办的组合贷，9.30号收到的公积金放款通知，10.1号收到的商贷放款通知。收到通知后心里可算踏实了，开开心心过我的小长假去啦~~

银行已放款紧接着房主就收到了房屋尾款，那么接下来就是办理物业交接了。

物业交接内容：钥匙，门禁卡，水费，电费，天然气费，物业费，暖气费。主要是看下是否有费用拖欠，如有拖欠需要房主交上，如果有未使用完费用，需要我支付给房主。这些交接完之后，还要去物业办公室办理户主变更，流程比较简单，按照物业说的填单子就行。办理物业户主变更需要的证件：房产证，身份证。

补充：关于费用的核查，现在生活缴费基本都可以在支付宝交付，可以直接查看余额，不能直接查看的可以打电话到对应单位查询就可以了。

这些都办理完之后，真个二手房交易流程就结束了。

整理下买房子的整个流程：

1.根据自己的需求，决定自己适合什么，在这个过程中一定要明确自己的核心需求，预算有限的情况下，需求肯定是要有取舍的，坚持自己的核心需求后，其他的都是加分项；

2.多看，多比较，最终定下自己最想要的，这个过程中不要受外界的干扰，尤其是中介，他为了促成交易肯定会说很多你爱听的，不要受他影响，坚持自己的想法就好；

3.商讨价格，其实房主在网站上挂出的售价，一般都是有可谈的空间的，至于能谈下多少，就看自己的本事和中介的办事能力了；

4.签订购房合同和中介的服务协议，这个购房合同是约束买卖双方的行为的，中介服务协议则是约束三方的，合同内容可以提前看看，重点关注自己要履行的职责部分。合同是在月子中心签的（6.28号）；

5.交付定金并索要，定金是交给房主的，表示买房的诚意，如果卖方变卦需要支付双倍定金赔偿，如果买房变卦则定金不退（6.28号）；

6.支付中介费，这个费用是交给中介的。有很多人都说中介费用最好不要一次性交全，以免中介拿钱不办事。不过我是一次性交全的，好像也没影响中介的服务质量，重点还是找个靠谱的中介（6.28号）；

7.提交购房资格审核，一般7个工作日内出结果。因为济南限购嘛，所以需要先去房管局审核购房资质，需要准备的资料有：身份证，户口本，学士学位证，社保证明（7.15号）

8.网签，其实就是去房管局做备案，这个环节是需要房主必须到场参与的，因为房主还在坐月子，所以这个环节推迟些时间。需要准备的资料：身份证，户口本（7.22号）；

9.面签，是向申请贷款的银行进行贷款申请，这个也需要房主参与，首先需要买卖双方各自开户，然后卖方就完事了，买主需要签订各项协议，然后是等待贷款审核结果，因为我是公积金贷款+商业贷款的混合贷，所以流程比较复杂，时间也比较长。好像是2周内出的结果。需要准备的资料：身份证，户口本，毕业证，学位证，收入证明，资信证明，公司流水，个人征信报告，缴税证明，学历证明（7.22号）；

10.因为该房源有20万抵押且需要首付款解抵押，所以按照约定，我需要提前给房主打款18万，加上定金一共是20万，然后等待房主解押，如果所购房源没有抵押，这步可以省略（8.10号）；

11.房主解押完成，我们去办了过户。需要买方证件：户口本，身份证；卖方证件：户口本，身份证，房产证。需要缴的费用：工本费，一本证件80元，同城快递费15元（8.15号）；

12.缴税，1%个税，1%契税，加起来不到2万吧（8.15号）；

13.拿证，不动产证是快递到本人手里的（8.19号）

14.签订抵押合同，还是要去房管局，然后银行的人需要签字，需要证件：不动产证，身份证，户口本（8.24号）

15.等待银行放款，接收放款通知（10.1号）

16.物业交接，去物业办公室办理变更户主，交付钥匙，结算各项费用（10.8号）

从签署购房合同到流程结束共计103天。

下次跟大家分享二手房入住相关内容，敬请期待~~~