嘉宾介绍：

梁波

职业经理人&资深背包客，曾在多家国内外顶级金融机构担任重要管理职务，现居于奥克兰，对新西兰房产投资有独到见解。

活动时间：

北京时间5月12日星期五 17:00

以下是本次华人说海外分享活动的内容和问答。

1、新西兰哪块区域最具投资潜力？

新西兰是一个岛国，主要分南岛北岛，全国国土面积26.8万平方公里，比英国略大，比台湾略小。人口只有478万，这个和英国和台湾的六七千万人比起来实在是微不足道。人口的分布也很有意思，在奥克兰就占了有将近170万，所以可以想象出奥克兰真的是地广人稀。

整个国家来讲的话，我觉得可以投资的地方，无非是几个大的城市，比如说奥克兰。全球知名的旅游城市，气候宜人，经济发达，教育资源和基础设施建设也非常的好，人口在过去的二十年里面一直保持持续稳定的增长。

还有值得关注的是奥克兰。每年新西兰接收的移民有一半以上会选择停在奥克兰。从大的区位经济来讲，奥克兰具有一些独特的优势。那么除此之外，惠灵顿也是一个值得关注的，尤其是在最近几年里惠灵顿的经济增长和房价增长一直排在全国的前列。整个城市的规划非常精致，居民收入和素质都很高。而且惠灵顿最近的租金上涨很高，为房价的增长，这为房价的增长做了铺垫。

再是汉密尔顿，应该是北岛的第三大城市吧，很安静的小镇，由于这两年奥克兰的房价猛涨。产生一系列的外衣作用，比如说一些奥克兰人因为收入有限，生活压力大，就选择搬迁到汉密尔顿，导致人口不断的流入这个小城镇。

还有一个有意思的城市是陶朗加，尤其是最近的三年房地产非常的火热，价格涨势非常猛，他是一个旅游城市，海非常的漂亮，也有一些比较有特色的旅游景点。风景很美，同时呢，它也是个重要的港口，有一定的工业基础。洋人把这个城市定位为退休以后的休养城市，所以在那里，购置退休房是最近三年特别有意思的一个现象，把当地的房价抬得也比较高，在过去的几年里面涨势应该也是排在全新西兰前列的。

还有一个城市值得关注是基督城。也是南岛的第一大城市。曾经非常的有名。但是因为一次地震，让这个城市房价一直是没有走出阴霾。同时也是因为接二连三的地震，导致这个城市出现了人口外流。现在的房价是整个新西兰的低谷，还停留在十年前的水平，这个价格实际上是比较有竞争力的，当然这个需要一定的笃信。

房地产投资的角度来讲，如果你投资的房产，周边有很多得大的项目在进行或者说的通俗一点，如果有人在你买的房子周边在不停地砸钱，那么你的房产一定会因为这些大的项目受益。

2、新西兰购房和国内相比有什么优势？

首先就是产权。我们购买的房产拥有的产权包括房子和所拥有的土地九十九年。同时在新西兰我们讲面积的时候，都是讲实用面积，没有建筑面积的概念。当然会有地的面积和房子面积两个不同的指标。可是只要讲到房子面积的时候一定说的是房子的使用面积这个和国内是不一样的，也更实在一点。

除了产权和使用面积的区别以外呢，还有一点优势在于新西兰目前的租金回报率还是比较高的。对于公寓项目，租金可以覆盖月供的，现金流是完全正向的，而且部分现金流还是回归到自己的手里。

还有的优势就是房产投资的配套服务比国内要好。比如说房产交易的过程中完全需要律师的参与，减少了很多未来扯皮的麻烦。还有一点就是目前新西兰的利率水平是属于比较低的。现在的贷款利率应该是在4.34左右，但真实贷款利息，实际上是比4.34.2还要低，个人推算应该是4.15上下，或者最多4.28。还款的方式也很灵活，可以选择周还两周还分月还。也可以选择只还本金或只还利息。

3、新西兰房价居高不下，未来走势如何？

以我对房地产投资的分析和观察，我觉得对于房地产价格影响最大的是城市人口的变化，国内之所以在最近有一些强劲的表现，也是因为尤其是大城市人口的不断增长。不管是人口的自然增长还是移民的涌入，都会造成房价高涨。对新西兰一样使用这个那个规律阿。

从历史数据来看，新西兰的房价几乎没有下跌过，可以说在过去的三十年里，一直呈曲线增长。唯一的一次下跌是在零七年和零八年，当时是全球受美国次贷危机影响，受到了冲击。很多的投资撤出新西兰。包括那个时候新西兰经济也受到了一些冲击，同时不知道什么原因也收紧了移民的政策，在当时，所以很多移民离开了新西兰导致他的经济受到比较大的影响。房价出现了百分之五的下跌。但很快就拉起来，这个时间窗口不会超过半年的时间。所以从这些列的角度来看，我认为。现在房价的确有点高，但这个高很大程度上是因为低利息的环境造成的，并不是因为泡沫经济。

4、新西兰房产投资和其他行业相比投资回报率如何？

新西兰的投资品种和国内相比，我不觉得它会多很多，反而是中国的投资品类会多一些。毕竟国家的市场体量比较小，人口也不太多，，投资并不是一个大家热衷的话题。

关于投资品类，我拿一些数据来跟大家去讲。对于绝大多数投资者来讲投资股票还有开放式基金是他们的首选，股票在过往的五年里面呢，指数从三千四百点涨到七千五百点。五年的时间这个复合增长率是百分之十七。那么对应的开放式基金的增长率也是差不多这个水平。如果你投资一只开放式基金跟股票挂钩，大概每年增长至17%的样子，这个在全球发达国家里面实际上是非常非常非常高的。如果考虑到过去五年里面新西兰的汇率也是逐渐走强的，这个回报率复合加在一起的话可以达到20%，这是非常吸引眼球的一个数字。债券的回报率大概在百分之七到八。

再说一下房产的投资回报率。在过去的五年里面，整个房产投资回报率大概是增长70%的样子，平均算下来每年的复合增长率是11%。表面上看这个数据并不是很高，但是如果我们算细账。假设在五年前你买了一百万的房子，首付二十万，这个二十万是你自己的钱，那么八十万呢，我们用来贷款。按照当时利息水平的话我们如果只还利息部分不还本金。按周还款，大概是在七百左右。那么假设我们把这个房子租出去，这个租金可以完全覆盖银行利息支出。

过去五年房产增长了70%，这个增长70%不是你原始投资二十万的70%。而是你买的房子价值一百万的70%，也就是说。五年过去以后一百万变成了一百七十万。增值的七十万，而对于你的二十万投资来讲，他已经变成乐九十万。这个回报率已经达到了百分之三百。复合增长率，我想应该能在百分之四十到五十的样子，这个会远远高出其他的投资。绝大多数的房产投资都是有这种杠杆效应的。事实上，五年前最低首付只有百分之十，如果我们只付了十万，增长了八十万的话，这个投资回报率更高，所以这一点是不容忽视的。

5、在新西兰就业心得。

我在去新西兰的四个月里面一共找了4份工作，工作寻找的难度要比我去之前想象大很多。

原本以为以我的经验背景，还有我英文水平应该会很容易找到相应的工作，但是事实上我发现新西兰的市场太小太小了，即使是在经济最发达的奥克兰工作机会也是非常有限的，简单的分享几个经验吧。如果大家英文不够好的话啊，先找技术含量比较低一点的工作。比如可以做货车司机啊，可以做包饺子工啊。可以做餐馆的刷盘子刷碗的服务员啊，还有一种就是索性做学徒，修房通下水道之类的。

如果英文比较好的话可以去求职网址搜索相关职位，一旦有相关的工作岗位出来以后，就会主动发邮件提醒。

其实我们很多，包括在新西兰认识的朋友。都是在国内做到很好的职位去新西兰移民，他们在国内做得都是高级技术或是高管，但到了新西兰，发现没有这样的公司，他们更多的是需要来了就直接能干活的，而不是靠软件管理，靠沟通靠管理靠战略的工作。

那调整自己的预期是非常的重要的。可能对年轻人来讲，在国内是刚刚起步啊，到新西兰也是从零开始，到还好。那么对于四十岁左右的中年人，就要用你在国内十年前做什么或者十五年前做什么这个标准去寻找工作更靠谱一点。

最后分享了一个经验就是多参加当地的活动，刚刚去可能认识的人少，社交圈也不足，得到的信息很有限，那么多参加当地人的一些活动，跟着自己的兴趣走。广结朋友，就能收到足够的信息，而这些信息对你会有很大的帮助。

问答环节

Q:中国公民是否可以购买新西兰房产？

A:可以的，新西兰政府对海外的投资者并没有太多的限制。对于中国投资者要想买房的话，最主要一点是要求我们在新西兰有一个税号以及银行帐户。

Q:现在外汇管制，会影响买房么？

A:肯定会影响。最好的方式是在新西兰多开几个户。

Q:新西兰买房，更多的是自住还是投资呢？

A:新西兰买房是投资还是自住这个是见仁见智吧，根据每个人情况不一样。

Q:请问从哪里可以了解到想要购买房屋所在的土地是和房子一样的永居产权，还是租赁？

A:在房屋交易之前，是必须要通过律师来做产权的核实的，这个环节律师会帮你看一看你要买的这个房产是什么样的属性。

Q:房贷可以贷多少年？

A:贷款30年最长

Q:独立房子有物业费吗？

A:独立房子没有物业费，但每年可能会有不等的维修费用。

Q：全款买房需要什么条件吗？

A:全款买房基本不需要什么条件，基本有钱就能完成所有的操作。

Q：购买房之后每年还要交税金吗？

A：政府会对你的房子进行估价，大概按照千分之三左右的比例每年来收取。

文章来自海那边移民社区

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