碎碎念:这本书对我国房地产行业在宏观经济中的支柱地位、运作机制、房价过往上涨原因的复盘和未来调控方向的展望都写的很全面和详细(尽管一些学术性的统计方法不是很懂),房价的影响因子真的很复杂哇...
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我国房地产业发展的历程
1978—1998年是房地产业市场化试点阶段,房地产业表现出极大的发展潜力。1998年,我国结束了单位福利分房的住房制度,住房全面市场化,直接刺激了房地产业的发展。1998—2008年是住房全面市场化以来房地产业高速发展的时期,长期被抑制的居住需求的释放带动了房地产业高速发展,同时也推动了城镇化的进程。2008年以来,随着居住需求释放的完成以及经济发展带来的对居住质量的要求,房地产业进入由住房数量向居住质量转变的阶段,房地产业呈现波动式发展,房地产投资对其产出的推动作用明显下降。这一时期房地产市场的一个明显特征是库存的大量增加,人均住房面积超过30平方米,而且居住面积提升的速度明显下降。这说明这一时期住房数量的需求已经得到基本满足。
从历次量价波动来看,销售面积都领先于价格先行变动,平均来看,在销售面积达到波谷时,价格会在3个月后到达波谷;在销售面积达到波峰时,价格会在5.83个月后达到波峰。
房地产投资与GDP的比值能够代表建设新住宅在全年经济产出中的比例。从较长的时间跨度来看,随着工业化与城镇化的兴起与完成(刘易斯拐点出现),居民对住宅数量的需求逐步转变为对高质量的居住条件的需求。因此房地产业增加值持续上升,而住宅投资的比重下降。经济体中住宅投资的相对份额会经历先上升、后下降的趋势,即住宅投资的“倒U形”曲线。
从长期看,老龄化社会发展的最终结果是房价上涨动力的消失。人口老龄化、家庭小型化与人口集中化是未来我国人口情况发展的三大趋势,家庭规模随着工业化进程而逐渐变小的理论被称为家庭规模收敛理论。
房地产业区域发展差异不均衡
房地产业的发展需要与一个城市的经济发展水平相匹配。城市的产业发展、工业化和城镇化的加深带动了住房需求,进而推动住宅投资的扩大。这是房地产业发展的健康途径。
长期来看,在没有外力措施的支撑下我国大多数地区房地产业的规模将难以再继续扩大,但是不同城市间的结构性差异将增大:
1)一二线城市对于房地产的需求仍然强劲,房地产业的发展仍然有较大潜力。一二线城市由于有产业支撑,存在明显的集聚效应,就业机会较多,工资较高,仍在不断吸引外来人口进入,而且主要是年轻人和素质较高人群进入,他们的收入水平处于社会上层。
2)三四线城市房地产业的发展动力下降,需要谨防住房供给过剩的问题。
大多数三四线城市产业基础较差,经济集聚效应不明显,而且城市数量较多,不但面临一二线城市的虹吸效应,还要面对其他三四线城市的激烈竞争,人口形势不容乐观。从长期来看,三四线城市整体处于人口净流出的状态(常住人口小于户籍人口,而且其常住人口增长率还低于全国人口的自然增长率),在缺乏人口支撑的背景下,大力发展房地产市场带来的短期影响是房地产市场风险的快速上升;长期影响是住房供应量过剩及大量不可再生土地资源的闲置浪费,进而影响区域经济甚至国家经济整体平稳健康发展。
房地产业对中国经济的贡献
1、间接贡献在于“土地财政”,实质是地方政府将获得的所持有土地的增值收益用于基础设施建设:地方政府财政收入对土地出让金的依赖较大。由于分税制改革后,中央回收了部分财权,地方政府本级财政收入大幅减少,从而对财政收入的灵活支配能力不足。因此,收归地方政府的土地出让收入成为地方政府的重要补充。土地出让收入与地方政府本级财政收入的比值在2018年高达71%。而居住用地的地价远远高于工业用地,这实际上导致地方政府通过高价出售居住用地获得资金,并以补贴的形式招商引资,将其转化为资本品,如基础设施、厂房、设备等,扩大制造业的固定资本形成,推动经济实际增长。
土地财政的形成原因:
1)财税体制改革:1971—1994年为“财政包干”制(极大地刺激了地方政府发展本地经济的积极性,但中央政府出现严重的入不敷出&地方保护主义盛行)》》994年开始实行分税制改革、改为分成制(主要税源纳入国税,由中央政府统一掌握,而地方政府则通过地税掌握剩余税源)
2)地方政府发展经济的强烈动机
3)资本积累是经济增长的客观要求:通过高价出售居住用地来建设城市基础设施和对工业企业进行补贴是中国城市能够迈过城市化初始资本门槛的根本原因。我国在经济发展初期面临的情况是劳动要素的极度丰富,但是资本要素极度稀缺。因此,资本积累是我国经济建设的重心。在这样的经济增长模式下,我国的房地产业相应地发挥了提高居民投资水平(提高储蓄率),加速资本积累的作用。
土地财政的弊端与不可持续性
1)导致并加剧了资源错配:“土地财政”推高了居住用地价格的同时,大幅降低工业用地价格,这使许多地方大量工业用地空置(并不是所有的城市发展都能成功,如果地方政府寄予厚望的产业基础发展不起来,那么正反馈过程就无法进行下去,我国部分三四线城市面临着严重的产业空洞化和人口流出问题)
2)推高价格:由于“土地财政”本质是将未来的土地收益转化为现在的现金,那么只有土地未来会增值才有人愿意购买,从这个意义上讲,土地尤其是住宅用地必须是一个资本品才能将这套流程运行下去,那么附属在土地的房屋也必然带有资本的属性,这同“房子是用来住的,不是用来炒的”精神背道而驰,是屡屡调控房价,却越调越高的重要原因。
3)加剧贫富差距问题
4)本质是利用土地作为信用载体为城市的发展融资,这必然会带来金融风险。
5)从资源经济学的角度来看,即使没有“土地财政”的助推作用,土地价格的上涨也是不可避免的,因为土地是不可再生资源。
我国的“土地财政”制度有着很强的历史合理性,但是任何事物都有其适用范围,随着外部环境的变化,经济制度也应当随着环境发生改变。在外部环境没有发生剧烈变化的时候,我们也不宜对经济制度进行剧烈的改动,而是应当对外部环境进行研究与预判,对它们的改进与替代应当是逐步推进而非一次性的
2、逆周期调节的作用:虽然房地产业自身具有较强的顺周期特点,但是由于房地产业投资规模大、产业链长、影响范围广等特点,使其成为在经济下行时拉动经济增长的重要逆周期调节手段。经济下行时期,房地产业对GDP增长的贡献率往往高于其平均水平。
3、控制通胀水平:房地产业市场化改革以及“土地财政”机制的引入,使超发的货币流入房地产业这一资金的“蓄水池”, 通过住宅这一项高价值商品增值的方式吸收通货膨胀压力,减少对粮食、日用品等生活必需品的价格冲击。因此,房价上涨和全面通货膨胀相比,仅仅是“两害相权取其轻”的妥协办法。
4、社会保障:以经济适用房为主的多层次城镇住房供应体系:保障性住房具有调节收入分配的作用。政府通过对高收入者征税,并转移到低收入者进行住房相关的补贴。在住房数量相对不足的城市,将补贴用于新建大量公共租赁住房,提高住房供给;在住房数量相对充足的城市,通过资金补贴的方式对低收入者发放住房补贴。通过住房相关税收和补贴对收入进行再分配以调节收入差距,是维持社会稳定的重要措施。
过度依赖房地产业拉动经济在长期看会产生不利影响:
1、生产设备投资的挤出效应:因为房地产在生产活动中处于次要地位,在资源有限的情况下,过多地进行房地产投入,从生产的角度看并不能提升全社会的经济产出水平,反而会减少对机器设备、生产技术、开发创新等关键领域的投入,反而阻碍经济长期增长。
2、对于工业企业的利润率的挤出效应:房价提升推高了职工工资水平,而职工工资水平的提升挤压了企业的利润率水平,最终导致企业利润率水平的下行。
3、房地产业的过度投入可能引发房地产泡沫。房地产业有一定的顺周期和正向反馈的特性。房地产业过度繁荣导致的房价过高问题会严重消耗经济发展潜力。
4、高房价使居民购房负担加重,导致消费能力降低
房地产业与金融业的相互关系:主要包括开发贷款和个人按揭贷款两个部分。
投资端:房地产业从投资拿地到开工建设,再到成屋销售一般需要2~3年的建设周期,整个过程需要投入大量资金,形成了开发建设的资金密集型特征。开发企业对于资本有高度的依赖特性。在房地产业发展初期,开发企业自身的资金实力整体较弱,外部融资成为企业快速增长的基础。随着房地产市场的快速发展,房企之间竞争日益激烈,规模扩张成为房企的重要发展战略,因此会选择高杠杆的负债式扩张&&我国实行的房地产“预售”制度也增加了企业的负债率,在房屋竣工交付前收到的预售房款在财务上是以负债入账,尽管这部分负债不需要支付利息。只有到项目竣工交付后才会转化为结算收入,也就是企业的资产。
消费端:也具备典型的资金密集型特征,一般居民购房会耗费家庭大部分的储蓄。
房价的影响因素:
1、内在机制:
1)稀缺性:其稀缺性一方面体现在土地的稀缺性,另一方面体现在住宅依托的配套服务的稀缺性
2)投资品属性
3)较强的政策性。
2、住宅供需:
影响住宅价格的是住宅市场上的供给量,而并非实际落成交付使用的数量。住宅价格与住宅的批准上市面积之间存在明显的负向关系。批准上市面积是市场上直接的住宅供应量,其变化能够直接影响住宅市场的供求力量对比。虽然住宅建设是形成住宅的必要环节,但是由于住宅的开发周期较长,行政审批手续也较为复杂,并且存在期房销售的方式,所以住宅建设环节的信息向房地产市场传导时间过长,不确定性过高,因此对于住宅价格没有直接影响。
3、房地产库存
1)热点城市库存进一步降低,供应不足导致乱象频发,主要有以下四种表现:(1)房企为了快速回笼资金,更青睐全款或首付款比例高的客户,这增加了真正刚需群体的购房难度。(2)由于一二手房价格倒挂存在获利空间,出现权力介入导致市场不公现象。(3)明显的价格倒挂导致有些人会变相获取购房资格,假离婚、假落户,甚至以注册公司的名义买房的乱象频生。(4)限价政策导致房企利润空间缩小,必然会捂盘惜售,供应量不足,这反而加剧了热点城市供应短缺,造成实际房价上涨。
2)部分三四线城市去库存战略带动了房价的快速上涨,高房价推升土地成本、人力成本等商务成本,挤压企业的利润空间,从而阻碍企业进入这些地区,甚至会迫使本地企业外迁。
4、地价的成本支撑&信号作用,且与房价相互影响:
地价决定房价,还是房价决定地价:从房地产调控的角度看,如果是地价决定房价,那么政府出让土地时主动压低地价能够控制房价上涨;而如果是房价决定地价,那么土地出让价格就不能作为调控房价的工具。
5、宏观经济因素
在国内,土地由地方政府垄断供应,由房地产公司购置并开发。大多数房地产企业借助于现代金融体系进行运作,因此地价明显受到利率、货币存量、通货膨胀率等宏观经济因素影响。短期内CPI、M2和市场利率都影响了房价的上涨,同时GDP增速是房价增速的内生原因,即GDP的变动导致了房价的变动,而房价的变动则进一步推动了GDP的变动。长期来看,房价增速与流动性增速和通胀正相关,与利率水平负相关。
6、市场参与者预期
从需求说,一旦购房者形成上涨的价格预期,其未来的购买行为将会前置到当期执行,导致当期需求大幅增加,使房价上涨。从供给角度说,如果房地产商预期未来房价上涨,就会推迟住房的出售,导致当期供给大幅下降,同样使房价上涨。此外,房价上涨的预期会刺激房地产商高价拿地,造成房屋成本上升,也会推动房价上涨。中国经济基本面形势良好,成为房价及房价预期上涨的基础性支撑。
》》导致经历20年的发展,中国房地产市场至今未经历一个完整的市场周期