《学会花钱》一书中,利用房租计算房产价值,有一定的借鉴性,可以参考。
房屋价值=月房租*200,或者250.这个公式的依据是“收益现值法。”这种算法只需要知道房屋的现金流量,也就是说,必须确定这间房子能够为业主挣多少钱。所谓房屋的现金流量,也就是房租。
在进行房产估价时,要考虑房屋所在地、周边路况、附近环境,建成年份,剩余年份、是否装修、与车站的距离等因素,这些因素也会反映在房租上。
即便是同一地区的房屋,等级不同,价值也会不同。
例如:我所在的小区,二房的租金是850,预计房屋价值是850*250(地段好)=212500,市场价格差不多可以去到280000左右。
为什么估值和市场价格差别这么多呢?
原因是:今天的100元比明天的100元更值钱,通俗的说就是货币贬值,时间溢价,通过统计20年楼龄的房屋差不多1年1万的时间溢价上涨。 例如:房屋当初买入是8万元,过了20年后,上涨20万,加上原来的成本就是28万。28万差不多是市场价值。
估值算法,还可以考虑现金流量的折现率,现金流量的风险程度低,折现率就高;反之相反,折现率就是利率。
房屋的所在地越受欢迎、建成年限越短,折现率就越小,因为这样的房子可以确保很快找到房客,房租也稳定,未来现金流量的风险 也就很低。
估值的多少,市场的价格,还跟有人买有关,这是市场自行调节的。
像星巴克的咖啡和普通咖啡店的咖啡价格相差很大,很多人分析原因是星巴克选的地段是黄金地段,地价很高,房租也相应很高,所以咖啡只有定价高些才能挣钱。这个观点虽然听上去很有道理,但并不是正确的答案。正确答案是“因为这里是人气地区,即便一杯咖啡标价100元,也会有人来买”。