在中国，房子对于绝大多数人都是一个无法避开的话题，很多人辛辛苦苦努力打拼就是为了能够拥有一套属于自己的房子。

那么，怎么买房才划算呢？买房这看似简单的事情，背后隐藏着什么样的金融学原理和逻辑呢？

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小明现有银行存款120万元，要买一套总价100万元的房子，有以下两种购房方式：

A.一次性支付100万元全款购房。

B.自己支付25万元，申请按揭贷款75万元，贷款利率5.39%（基准上浮10%）。

如果你是小明，你的选择是A还是B呢？

我们为什么要谈理财思维？简单地说，就是让你遇到类似以上题目所述的案例时，不至于自信满满、潇潇洒洒、利落果断地选中了那个错误答案。

两个选择，其实就是交易（或支付）方式的不同，一种是现款支付（即时支付），另一种是贷款支付（远期支付）。

在金融学里，交易方式有很多种，我们一定要选择对我们最有利的那一种。

选A和选B，收益可谓是天差地别。

不点就这个问题问过不少人，发现中年以上的群体（通常也是手头存款确实能够达到120万的人）大多的选择都是A。这也解释了很多丈母娘选女婿时严格执行的一条标准：有房无贷款。他们的理由很是充分：

我明明自己有钱买的起房，为什么还要背负近百万的债务成为房奴？75万元房贷如果按年息5.39%、期限30年、等额本息还款法测算，利息总额高达76.44万元（表1）！要知道我的贷款本金才75万元啊，这不是辛辛苦苦一辈子都在给银行打工么！血汗钱都被银行赚走了，这太不划算了！银行真黑！

表1 贷款利息计算表

貌似很有道理的样子，也进行了貌似严谨的数学计算与逻辑判断。

而相对年轻的群体（通常也是实际手头没有多少存款，题干说的拥有120万存款只能靠想象与假设的人）大多选择都是B，理由同样很充分：

我有120万！120万啊！可以买好车！可以买好多包包！可以买苹果10镶钻PLUS版！可以每天出去吃大餐！可以大胆去泡妞！太美啦！可是如果拿出100万用于买房，那我就只有20万啦，20万不够用啊，所以我要贷款！花未来的钱，享受当下的人生！

嗯嗯，年轻人的思维永远是充满兴奋与激情。

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先说答案吧，真正懂理财的人是一定会选B的。

选A的朋友们犯了什么错呢，他们确实进行了严谨的数学计算，75万元房贷如果按年息5.39%（基于当前基准利率上浮10%）、期限30年、等额本息还款法测算，利息总额确实是76.44万元没错，数字看起来确实很吓人，但是这仅限于主观感觉，并没有作理性的分析判断。真正洞悉理财本质和原理的人，都知道76.44万元的利息其实是非常非常少的。

5.39%的年利率高吗？四大国有银行的半年期理财产品的年化收益率都已经达到4.7%了！30年期限的贷款利率才5.39%，你能说它高吗！

不点可以负责任说，在中国，普通人再也找不到比住房按揭贷款成本更低的加杠杆的途径了。

那么为什么利息总额会达到76.44万元这个看起来吓人的数字呢？因为这是30年的总利息，30年啊，30年是什么概念，那是三分之一个世纪啊。

我们做理财，一个绝对不能忽略的因素就是时间，从本质上讲，人为什么需要理财就是因为资金拥有时间价值（关于资金价值问题不点以后另发文详细讲）。

即便是年化5.39%这样低的利率，长达30年的还款期积累下来的总利息也是一个庞大的数字。这个数字之所以庞大，不是因为资金成本高，而是因为资金占用时间长。

好了，现在我们已经知道这75万元的贷款成本是很低的，但是再低也是成本，如果用自己的钱全款买房不就把这部分成本也省下来了吗？

虽然如此，但是我们通过贷款买房后，可以将自己的钱投资出去，只要年化投资收益率超过5.39%，那么就投资收益可以覆盖贷款利息成本，并获得额外收益！

那么问题来了，用自己的钱作投资，年化收益率能超过5.39%吗？

绝对可以。前文已提到，四大国有银行的半年期理财产品的年化收益率都已经达到4.7%了，这个数据可以简单理解为当前市场的无风险收益率，如果认真选择合适的投资理财工具，将年化收益率提高到6%以上是轻轻松松的。

假设年化投资收益率就是6%，那么我们就可以获得年化0.61个百分点（6%-5.39%=0.61%）的额外收益！如果你选择了全款购房，那么这笔收益将彻底与你无缘。

试想，如果年化投资收益率达到10%呢？15%呢？你将会失去多少原本可以得到手的财富！

至于怎样选择合适的投资理财工具，怎么提高投资收益率，不点会发布更多文章教大家。

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再简单回顾一下前文提到的选择B的年轻群体，他们选择贷款购房，是基于可以将自己的钱用于吃喝玩乐享受生活，而不是进行投资赚取更多收益。

不点在此不对该观点的是非对错进行评判，毕竟每个人都有选择自己生活方式的权利，只要开心就好。

但如果仅仅从投资理财方面考虑的话，这种选择自然是不可取的，因为你把原本可以用来投资从而赚取更多收益的本金消耗掉了。没了本金，理财便已无从谈起。

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整理一下这个题目涉及到的理财概念与逻辑。

首先，买房本身就是一种投资理财方式，房产也是一种较为特殊的投资理财工具，因为它有价格、可以交易，未来有升值的可能。

那么我们去买房，除去自住的需求外，也是一种投资。那么你就发现了，原来可以借银行的钱去投资！是的，因为你买房的钱是用的银行贷款，本质上就是你借银行的钱进行了房产投资。

借钱投资，就是我们常说的加杠杆，或者叫增加负债。负债是有成本的，在这个案例中负债成本就是贷款利息。

负债成本一定是越低越好，只要成本够低，低于你的投资收益率，就应该主动加杠杆/增加负债，而不是一听到“债”就敬而远之。要知道在这个星球上，绝大部分富人的财富都是通过加杠杆/增加负债赚来的。

另外，不管做任何交易，如果是向别人支付，尽量选择远期支付，即越晚付款越好。如果是别人向你付款，尽量让他立刻支付，别拖！因为时间拥有价值，时间就是钱。

最后不点再强调一下，投资理财必须是理性的，任何决策必须基于理性的分析与判断，绝对不能犯懒只依靠主观感受作判断，那将大概率让你犯错！

作者公众号：金融街小不点