刚刚看到许家印被广东中院列为被执行人的新闻，反正也不睡觉，干脆写一写我自己对房地产的理解吧。因为有很多经济问题现阶段并不是看得很透彻，所以先开一个坑，后面有新的认识或者想法再来完善。

在过去的十多年，房地产涉及到每个人的生活，有人暴富，有人失落，有人擦肩而过。当然还有些不知天高地厚的学生去报考土木工程专业，大概这辈子的结局就是躺在基坑里睡觉吧。

为什么房地产可以在过去一直暴涨，一次次的让唱衰的空 军失望？原因很简单，这是客观规律在起作用，也是历史的节点和必然！过去的十年，是房地产是价值回归的十年。那时候的房地产，总价并不高，即使信贷调节，也让人能够接受。除了北京和上海这两个超大城市，很多城市的租售比都还不错，所以涨价的预期也一直在。再后来，房价上涨到需要3个家庭，6 个钱包来共同供给的地步，除非以房换房，很少人能白手买房，也就是说房价已经到了一个，相对于当前通胀水平，非常高的高度。读过经济学理论的应该都能预估到，在某种通胀水平下，房价总会来到一个峰值，然后震荡随通胀上行，除非发生大规模通胀，否则房价暴涨的时代一去不复返。这并不是说以前没有限购，现在有了限购，所以才抑制了房价，而是历史来到了这个时间节点，实际规律的发生阶段，所以房价很难暴涨了。

房地产已经过了暴富的年代，这是由政治经济决定的，尤其是政治。省会经济会逐步崛起，因为想去解决一线人口过多问题，一定是要发展省会经济，尤其是经济大省。这符合疏散北上深过多人群的目标，并且符合中央预期。所以大部分省会的房子肯定是可以买的（少数西部以及东北的除外）。省会的房子，核心+学区+商业，一定没有问题，未来十年直接坐收红利。房价看跌是一种全输的状况，不会有人希望出现这种状况，但中央也不希望房价暴涨，所以最好的状态一定是慢慢涨，这才是房住不炒的概念。

综上，我认为，房地产仍然还会涨。买房虽然不能再造富了，但依然是目前最靠谱的保值手段。一线房产会长期被压制，小幅震荡，不能暴涨，但仍会平稳缓涨；部分二线和省会仍有捡漏，大涨的机会，但这种城市不会很多；三线保值偏上；四线以下保值甚至阴跌，但也不会亏，跑输一点过通胀，比存银行强。

房地产失去造富动力后，按目前政治时局，已经没有所谓的风口。如果有，一定是骗局，财富稳定增长才是主题。年轻人总幻想一夜暴富的机会，我这边都是建议他们直接买彩票。当然内地环境还相对好一些，如果不幸出生在香港，大乐透更是此生唯一的选择。很多人说彩票是穷人税，话虽如此，这也主要取决于当事人处于什么样的场景吧。

我是一直不建议年轻人做实业，做实业太累，自以为牛逼能创业的往往都碰得头破血流，到最后算一算账还不如前几年买房。如果足够幸运，刚开始工作就选择了垄断性国企，收入又不错，还有房租收，日子会非常舒心！年轻人精力旺盛实在是闲的无聊搞搞副业也可以，但真的不需要把自己搞的太辛苦。一双眼睛不要只盯着别人做生意赚了几百万，却看不见他们失去的空闲时间，美好心情，家庭陪伴，小孩教育等等，如人饮水冷暖自知。

本人长期生活在上海，从开始工作的第一天就幻想早日实现财务自由，最好明天就退休。基于目前的赚钱水平和增值速度，估计80岁了都要出来刷盘子贴补家用吧。所谓财务自由：一线城市，资产过亿，年收入到手 200 万；二线城市（含省会），资产 5000 万，年收入到手 100 万，这就叫财务自由。但是，一线城市资产过亿，二线城市（含省会），资产 5000 万，都不是通过简单的房产操作能突破的，因为杠杆不能无限加，必须受负债影响。

那穷苦的劳动人民要怎样改善自己的经济状况呢？如果真的很穷，买不起房，我认为年轻人是可以直接放弃买房的。现在的房价是两头夹，一边信贷利率高，因为贷款总额也高，导致支出成本高；另一边，如果资金流抵不了贷款，同时又无法卖出，最后只能落个去法院拍卖的下场。但房租应该是不会大涨的，只是根据当地收入的上涨而涨。简单点说，就是你如果没房，你涨的收入基本就交给房租的上涨了。可是，综合考虑目前的政策和风向，只要身体够好，活的够长，我们应该是可以等到一个共同富裕共同贫苦的个人财富增长相对平缓的阶段，暴富的人以及人生不会是主流以及被推荐，大家都平平淡淡过好自己的下半生。中央是不希望贫富差距过大（扶贫就是一个例子），同时政治经济环境也决定了风口不在，这也说明，阶层跳跃的上出口会被封闭，暴富的案例将少之又少。对大部分买不起房子的年轻人来讲，这可能也并不是一件坏事，没有欲望就没有痛苦，有时间多去健身锻炼，培养出一个强健的体魄。金条白银外汇算个啥，只有良好的身体素质，才能成为任何年代任何阶段的硬通货。

如果说，房地产的稳增长就是未来十年最大的红利，也符合中央的预期。那怎样操作房产才能最大化增加自己的财富呢？下面只分析投资情况，不考虑刚需。选房的第一步就是综合考虑租售比和租售难易程度，只要银行敢贷，就应当快狠准地下手。勤劳致不了富，选择大于努力。没有银行发不了财，同样没有杠杆也发不了财。具体操作方法应该是：买10套以上小户型，核心地段+黄金学区+商业中心，靠收房租还贷款。租金每年适当提高，单价飙涨就双面盈利。但是这种极限贷款必然就会导致高负债，最后搞不好会进黑名单。尤其是一个人单线操作，现金流的抗风险能力大概率是不行的，一点风吹草动就伤筋动骨。

实操中，要想跑量式的买进房产，需要两个前置条件：

一、银行资源。这世上没有所谓的投资大法，因为只要多看多了解，中介都能知道这些方法，所以上什么理财培训班更是完全没必要的。银行资源才是核心竞争力，认识银行的领导以及放贷的经办人，其实都是种资源交换。你如果当领导，在某种事情上可以合法的给别人行方便，别人自然也会给你行方便。

二、比较高的收入+志同道合的队友。收入不高，很难跑量式贷款，周转不过来。没有志同道合的队友，资金链半路断掉只能坐等被执行。所谓的“志同道合”的队友，并不是简简单单组建一个和睦的家庭或者家庭净收入达到多少标准就OK了，男方CEO女方全职太太，或者女方业界大咖男方家庭煮夫，这种家庭模式的抗风险能力基本为零，这有点类似于博弈论模型中的“囚徒困境”。最理想的情况应该是，在分开的情况下，双方都有或者勉强有独自完成1套极限杠杆的能力，但由于爱情/亲情/友情，双方选择结盟共担风险，并且在某些特定的情况下愿意大幅度让利给对方。跑赢银行和杠杆本身就是一件非常困难的事情，而且开弓没有回头箭，只有共同撬动杠杆共享风险与利益。

当然，所有理论的大大大大前提是，不要引入“孩子”这个变量！你可以控制自己，可以控制队友，却很难去管理一个嗷嗷待哺的孩子，尤其是在女性怀孕生育期间。我一直认为，要想成功，最关键是不能负重前行。上有老下有小，牵扯精力的事情太多，不能全身心投入，这对做任何事情来讲都是大忌。没有后顾之忧，拥有良好的心态，才是成功的关键。

如果在操作过程当中，确实是有小生命降临，那就只能根据实际的人生节奏，及时调整自己的操作方法，接受上天赐予你的礼物。人应当在每个时间点去干正确的事情，要成功就在40岁之前成功，过了这个时间点还不能打下很好的基础，那就只能寄希望于下一代的教育了。小孩子的教育一点也不比搞事业轻松，学习成绩、性格人品、身体素质，每一项都很重要，真全身心投入进去培养，最可能的结果大概是一天到晚被气的睡不着觉。基因彩票真是纯靠运气的一件事，基本不指望后面一代能往上走多少了，把小孩搞得累死累活，自己还郁闷伤神，主要是也搞不出啥效果，郭芙和郭襄不就是既卷不过她爸郭靖又拼不过她妈黄蓉的典型代表嘛。还不如就让小孩子开开心心快乐成长，天赋这种事情，或者说勤奋这种毅力，都是基因彩票，根本就强求不来。我最反感的就是家庭经济能力低微，还偏偏把赌注全部下在孩子教育上的高风险无理智行为。自己既没有创造财富的能力，也没有守住财富的本事以及人脉留给后代，还要去责怪孩子没有实现自己不切实际幻想出来的目标。至少，自己先提供稳定增长的家庭财富吧，稳定压倒一切。

下面说一下我对各大城市的看法：（TBC）

北京

一线城市，作为出头鸟，肯定会被中央长期压制。尤其是北京，实际上现在搞雄安，迁副中心，迁央企，就是一个动作。我认为北京是被最严控的一个地方，未来会很难，不看好。

上海

很多选择，地段：核心+学区+商业。可惜我没钱。

广州

广州作为北上广深中貌似一线的城市，房价和北京、上海、深圳没法比，一个原因是地盘太大，不缺地，导致供应大；另外一个原因是广州不管是本地人还是外地人，对房子的热情都没有其他几个一线城市那么高，因此上涨动力不足。房价潜力后期应该比不上南京，武汉和郑州等二线城市。

深圳

一线的房子不会有太大涨幅，但投入成本巨大，不划算。如果是为了在深圳有一席之地，保留一个位置，或者刚需，这些情况当然可以考虑。可是出于投资者的角度，一个需要投入巨大的房子，后期却不看涨，那就只是一个负担。

与其关注深圳，不如多看看东莞，东莞已经低迷很久，而且经济基础一向很好，始终会补涨的。

湛江是我最不能理解的一个广东城市，沿海居然能发展成这个样子，肯定是人出了问题。

澳门从来就一般，香港下滑是趋势，仅有一个深圳苦苦支撑，珠三角制造业整体迁移东南亚。粤港澳大湾区不如长三角区。

南京

南京地处江苏，自古人杰地灵。人很聪明，加上学术气氛浓厚，容易透过现象看本质。所以南京人爱房产，认为房产才是最根本的，还有很大上涨空间。反倒苏州要小心，前几年风头很劲，风险却不小。

海南

海南目前的状况是，很多北方人，尤其是东北人，在过去的一二十年内喜欢组团买房养老。现在也有大量的舆论造势，忽悠人过去接盘，因此房价并不低。但我本人不看好海南的房价。

首先，还是政治问题。中央多次发声要支持海南，这是利好，但也是劣势。中央关注的地方，房价一定是要长期压制的，这就有点一朝被蛇咬十年怕井绳的意思；其次，海南属于欠发达地区，欠发达地区的政府普遍有个通病：胆小。上头有什么指示，下面肯定完完全全服从。

其实海南远赶不上粤港澳大湾区的潜力，小住几天玩玩可以。估计海南未来的房地产市场是个计划市场，买了就很难脱手。

昆明

第一房价还不是很高，第二宜居，第三不在中央枪口上，但要买核心地段房产，市内核心小户型（70年产权），多买几套。

大户型投资效益肯定比不上小户型，最典型就是别墅，基本很难转手。难以变现的投资品就不算好的投资品，即使涨也是纸上财富，只能拿来做贷款抵押。

地段永远是第一考虑因素，不是70年的公寓，能抛就抛。房子之所以值钱，不是因为那堆水泥，而是因为带了很多附加属性。40-50 年产权的商住楼天生就少一些附加属性，比如学区。

TBC