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今天呢，我写这篇文章的目的主要是想和大家谈一谈如何选房买房的事情。买房子是一件大事情，尤其是在中国来说，很多人一辈子可能就为了买一套房子，因为中国很多人的理念是有了房子才算有了家。而且目前房产也是一项非常火热的投资项目，不少人就是靠在合适的时机合适的地段买了几套房，再在合适的时候转手一卖，从而实现财富自由。虽然买房这件事如此重要，但是如何选房子对于很多人来说却是一件难题。
今天我想从三个维度和大家聊一聊这个话题，要解决选房这个难题，首先我们得知道如何去选区位，选好了区位我们要知道怎么去选择楼盘，我们选好了楼盘之后，要知道怎么去选择户型。把这三个问题弄懂了的话，我相信小伙伴们一定能够选择一套既适合居住又适合投资的好房子。
今天我先从投资买房的角度来谈一谈，如何去选择一套保值升值的房子。投资买房的话，选择区位相当重要，区位是投资房产的一门必修课。李嘉诚说过一句话，地段，地段还是地段，像李嘉诚这样的大佬，所说的虽然只是简单的一句话，但是却是他在房地产界历练几十年的经验。区位决定了房产的未来的升值空间，以及流动性的强弱，急需用钱时是否容易出手。
下面我就带大家学习了解一下如何去确定区位。确定区位首先最重要的一点离不开国家政策，因为国家政策如果倾向于某个地区的发展，那么这个地区的房价，后续肯定是会有比较大的发展空间。在这里，我建议小伙伴们尽量去关注那些新一线城市，或者是一线城市附近的卫星城市，少去关注那些三四线小城市，除非你是要自己住的房子。如果是用来投资三四线小城市的房子，可能由于小城市的人口持续性向大城市流入，后续需求量会慢慢降低，供大于求导致房价上升受阻。
这里我要告诉大家一些方法，如何去了解国家宏观政策？我们可以去政府的官方网站，这是一个很重要的突破口，因为官方网站是政府和人民群众对话的窗口，如果你想知道政府接下来的规划和经济发展动向，去官网你肯定能查到一些有价值的信息，比如城市发展规划图，地铁交通干线建设规划等等。
第一个网站是中华人民共和国国家发展和改革委员会，这个网站为什么说是第一个必须要看的网站呢？因为它包含了国家整个经济发展大方向和改革方向。你能从上面知道国家目前规划主要发展哪些城市？比如，我在打开中华人民共和国国家发展和改革委员会之后，会首先看一下热门搜索，顶端的热门搜索是最近大家搜索比较多的词，一般来说也是目前市场上的一个动向。其次，要看下面的新闻发布和时政要闻，这里面会有最新的中央发布下来的信息，能够获得最新的信息，最最重要的是下方的文件库和年度报告这里，点开文件库可以看到上面有发布年份，文件类型以及排序方式，你可以轻松的找到自己需要的资料。
这里我做个示范，今年武汉算是最火热得城市了，新冠疫情轰动了全国。下面我就以武汉市购房为例，不作为大家投资推荐，仅作为示例。我想了解有关湖北省会武汉的发展，我就可以在发改委的网站的搜索框，输入武汉两个字，就会有下拉栏，下拉栏出现的是近期最新的以及热度比较高的信息。输入武汉后我就看到一些比较重要的信息，比如关于武汉市城市轨道交通第4期建设规划2019到2024年的批复，在附件中还有完整的武汉市轨道交通第4期建设规划文件。
我们可以点开看一下具体的信息，可以了解到武汉市，在2019~2024年规划很多条地铁线路，其中有些线路目前可能还没有施工，像这样的信息就非常重要了，因为我们目前可以选择还没有施工的地铁线站点附近的房子。目前，因为地铁线还没有建成，它附近交通和生活设施可能并不是很完善，房价会相对比较低。但是后期随着地铁线建成后，交通和生活设施肯定会逐渐完善，房价就会有一波增长。如果目前不是急需入住的小伙伴们，我建议可以考虑一下这样的楼盘。
这里我推荐武汉本地宝，很多城市都有本地宝，能查到很全的地铁线图规划图，包括站点，都介绍得很清楚。
第二，我们可以看看中华人民共和国交通运输部官网，可以了解一下近一两年国家有没有规划，在哪里实施什么大型交通运输工程，比如什么高铁动车站之类的。这个网站主要是看一看上方导航里面的政策和新闻两个类目。
第三，我们可以看看中华人民共和国住房和城乡建设部。这个网站我们主要看导航栏里面的“住房改革与发展”和“城乡规划”，以及“城市建设”三个板块。在这个网站里面，我们可以了解到的主要信息是有关老房改造和拆迁相关的信息。比如我点开住房改革与发展, 看到第2条信息，青海今年将对450个老旧小区实施改造。如果你是青海的，那么你就可以点进去了解更多详细，并且可以结合百度搜索的搜索引擎及其他的搜索资料的地方去了解一下这个旧房改造政策涉及哪些小区，可以去提前捡个漏，然后买一个老旧户型，等待拆迁。
了解完国家的宏观政策之后，如果你已经确定想在某个城市买房的话，可以再去该城市的政府相关网站了解一下。这里我以武汉为例，假如我已经确定了想要在武汉购房的话，那么我第一可以先去武汉市自然资源和规划局官网看一下。进入到武汉市自然资源和规划局官网之后，我们重要的是看两个板块，一个是上方导航栏的政务公开以及最底部的武汉市规划一张图。
点开武汉市规划一张图，你就会看到里面是一个武汉市规划图纸，并且可以放大很多倍，你可以放大看到任何你感兴趣的地区，然后去了解细节。图纸包括规划图纸和武汉地图图纸。图纸甚至在左方标注了图例和使用说明。通过教育科研用地，中小学用地，医疗卫生用地，区域交通设施用地，以及风景游赏用地等，可以了解到哪个区域是服务设施，商业设施，教育设施都很完善适合投资的地方。如果周边有大片的工业用地，那么可能不太适合居住，因为废气废水会带来污染，还有可能会有噪音污染。
看完图纸后我们点开上方导航栏的政务公开版块，这里我们主要关注的是“规划计划”这个子类目。比如我们在“规划计划”下的“中长期规划”类目中的第1条和第2条信息尤为重要。第1条信息是人民政府办公厅关于印发武汉市亮点片区建设工作方案2020~2021年的通知。我们可以看到这是武汉市人民政府在最新一年以及明年的一个重点工作区域建设的规划。
点开这个信息之后，我们可以看到具体的内容。通过这条政府文件，我们可以了解到三大重要信息，第一是武汉市市政府对未来各区发展的规划，并且里面连范围都写得很清楚。其次是每个区的重点中心地段是哪里，因为目标中标注了哪几个地区为轴线或者中心。还有一条很重要的隐性信息，就是我们看文件中标注的每个区的规划范围面积，可以了解到，其中洪山区规划面积达到13.6平方公里，是最大的规划面积。武昌区规划范围面积达到7.9平方公里，然后是江岸区面积约为3.07平方公里，其次是江汉区面积约为1.74平方公里。从这个数据中我们可以看出，武汉市在近几年中的规划重点区域是武昌和洪山区。而在江的另一头的老城区江汉区和江岸区是次重点。而像硚口区汉阳区以及青山区，就算房地产公司和中介把房子夸得天花乱坠，但是它的投资价值可能还是不敌武昌区和洪山区。
我们再点开第2条政府文件，武汉长江新城起步区控制性详细规划。点开文章后我们看到，这是武汉市就长江新城起步区的一个详细的规划文件，其中最重要的是第3项主要规划内容，这部分，我们可以看到规划结构中的一轴，双核，四区，多廊。文件中把一轴双核四驱多廊的空间结构的解释和涉及的片区地点都写明了。我们就可以看出市政府目前主要的重点发展区域。下方甚至还附上了规划结构图和用地规划图，我们就可以清楚的看到政府规划的区域中哪些用地是用于干什么的。
第二，我们要看一下武汉市发展和改革委员会。这个网站，我们主要看导航栏上方新闻中心和政务公开两个板块。比方说我在新闻中心版块下方看到一条政策解读，有关武汉市积分入户管理办法的。因为武汉市目前是处于限购阶段需要凭借积分入户。这条信息对于我们购房是很有帮助的，能够了解自己在怎么样在武汉才能具有购房资格。
点开导航栏下方的政务公开版块，我们可以看到右侧有”文件资料“和”规划计划“。我们可以了解到，武汉市政府的规划管理，总体规划以及专项和区域规划和年度计划。这里我以专项和区域规划为例。点开专项和区域规划，最下方一条，武汉市住房和房屋保障十三五规划，点进去之后，可以下载详情word文档，文档足足有90多面，这里我就不一一讲解了，但是里面有几块很重要的内容，比如说，他里面包含了湖北省区域经济发展战略，以及武汉市内功能分区规划，内部环境发展战略以及十三五期间城镇棚户区住房改造项目表。这个住房改造项目表里，写明了项目名称，可以看出哪些地段近期会拆迁。里面还有武汉市十三五期间房地产重点开发项目表。可以看出，近一两年，规划中会有哪些楼盘小区被开发，项目地点主要在哪里，通常来说项目地点越多的地方可能是市重点开发的地方，大家有兴趣的话可以自己去官网找到这个文档看看。
第三，我们可以去武汉市住房保障和房屋管理局看看。在这个官网，我们可以了解到目前的在建小区有哪些以及每天的商品房售卖情况，以及你关注的小区楼盘目前售卖状况。我们在上方搜索框，输入商品房，点击搜索。就可以看到搜索出来的内容是哪一天商品房的成交统计情况，从商品房成交统计情况，我们就可以看出目前该城市的房产经济的情况是供大于求还是说是虚高，只是房地产开发商炒作。我们还可以把新闻公开，其他文件等，点开看一看有没有什么重要的新闻。
下面内容敲小黑板，是重点内容，请大家一定要关注，住房保障和房屋管理局官网往下拉，我们就可以看到一个办事服务板块。在这个板块中的”在线申报和查询系统“这个类目下，我们可以看到下方有”办事指南“以及”在线服务“。”住房保障“类目点开，可以看到下面有关公共租赁住房大学生租赁住房的申请。如果现在还没有买房，需要租房的小伙伴们，就可以看一看你们所在的城市有没有廉租房，廉租房租金低，可以省一些钱。
下方的”在线服务“中，商品房合同备案个人查询，个人信息查询。这个我们在买二手房的时候，可以查询一下二手房的房东是不是你交易的那个房东，这一点很重要，因为目前有一些二手或者是更多手的房东卖房，他自己并没有产权，后面就会容易引发纠纷。买房是一件大事情，我相信大家都不希望在开开心心拿房之后才发现自己掉进了一个大坑。第2条商品房项目查询这一点也很重要，我们点进去之后就可以看到目前该城市在建的商品房的售卖情况。有一些中介他会告诉你，他们的房子已经卖了多少多少，剩下的已经不多了，让你赶紧付款，可能这只是一种营销方式，但是你只要上官网上一查就知道他们说的是真的还是假的，不至于因为他们的一番假话，而一时冲动买了房子之后，才发现由于考虑不周房子可能存在其他问题。
第三点也十分重要，就是武汉市购房资格核查网上服务平台，因为现在很多城市为了控制房价都出台了一些相关的限购政策，如果你没有购房的资格，那么在该城市是买不了房的。再往下看，还有资质证照和信用信息查询等板块。能查到你所关注的小区楼盘，开发商有没有获得预售许可证，如果没有获取预售许可证是不允许在在市面买卖的，和未取得预售许可证的开发商签订的预售合同是无效的。信息查询版块里面，能查到你所关注的楼盘的开发商的信用信息以及房屋安全鉴定单位信用信息，可以知道你关注的楼盘的是质量和住房安全状况。上半年泉州隔离用的快捷酒店坍塌事件，足以证明房子还是要安全第一。
除了上面详细介绍的网站，其次我们还可以去武汉市城乡建设局，武汉市交通运输局官网，武汉市住房城乡建设部招标采购信息等官网看一看。有时候也能找到一些比较有价值的信息。
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在定好区位之后，我们就要选择楼盘了。选择楼盘的话，我们就要尽量选择一些目前人口流入型的区域，工作机会比较多的区域，因为这样的区域房产需求更大一些。
首先说说环境问题：第1点，看一下地理环境是平地还是洼地或者山坡，因为大家都知道一年中总有一两个月暴雨比较多，比如最近就经常会有新闻说某某地区发生洪灾之类的。而大部分城市的排水系统都做得并不是很完善，如果买的小区的地势比较低的话，到了下暴雨季节，就很容易发生积水或者倒灌现象，平时的气候也比较潮湿。如果在山区附近，可能空气环境会比较好，风景也比较好，后续脱手的话也许会比较有优势。
第2点就是交通情况，现在周边交通出行便不便利，或者近几年附近有没有地铁线路建设规划，未来交通是不是会更加便利。尽量是在地铁站附近，因为现在上下班等高峰期公交车非常堵车，地铁可能目前是日常出行最为方便的交通工具了。
第3点就是周边的配套设施，比如说购物中心，超市，菜市场，公园或者医院等等。当然，医院是一个比较特殊的地方，我个人建议要选择距离医院至少有一两站公交车的小区比较好。因为有时候距离医院太近比较危险。比如，今年在新冠肺炎疫情的情况下，很多医院开设有发热门诊，那么在医院附近的小区就会更危险一点。
第4点就是学校。学校本来应该也属于配套设施，但是因为在中国的国情下，学校的地位太重要了，所以我就把它单独列出来了，因为很多学区房目前一房难求。有些房子可能地段也不是那么好，交通也不是那么便利，但是因为是学区房，房价就会卖得比较高还很抢手。
在这些之后，我们还要特别注意一些环境因素导致的坑。比如说噪音，环境污染（废气，废水），长期都会对人体健康造成不良影响。尽量不要在汽油站核电站等有爆炸可能性及有辐射的地方，因为如果汽油站爆炸是影响非常大的，虽然发生的可能性很小，但是它一旦发生了就会造成不可挽回的后果。记得曾经我租房子，一个月换了三次房子。不单单是搬家带来的经济或者时间上的成本，其次来说给我的心理带来很多不愉快。幸好只是租房子，可以随时换，如果是买房子，买完发现问题再换就不容易了，所以希望大家选房需谨慎。
考虑完环境因素之后，我们要考虑房子本身。第1就是开发商，我们一定要选择品牌开发商，大家也知道目前房地产行业中经常有一些烂尾的现象，开发商卷钱跑了找不到人，房子也没有建完，也没有交房，户主只能干着急。因为现在大部分房子都是还没有建起来就开始提前预售，所以风险还是挺大的，我们一定要选择信用比较好的开发商。上面我已经教了大家怎么去看开发商的资质，我们可以在自己关注的城市，住房保障和房屋管理局官网上查询开发商的信用情况。
第2，我们要查一下该小区楼盘有没有预售许可证，因为如果没有预售证的话是属于违法售卖的，后期的权益会受到影响。这个可以在你所关注的城市的住房保障和房屋管理局官网上查到，上面我给已经大家提到了如何去查询。
第3，很重要的一点就是容积率。容积率等于地上总建筑面积除以可建设用地面积。因为现在很多开发商为了能够利益最大化，都会把房子盖的比较多，这样就会造成了绿化面积比较少，容积率比较高，导致人住起来没有那么舒适。楼盘和楼盘之间的间距太密集了，可能光照及通风都没有那么好。一般容积率在5以上的房子我就不考虑了。
第4，公摊面积。有的房子虽然给你报的价格便宜，但是如果它的公摊面积很高的话，其实摊到你实际的面积上每平方米的价格也并不低。现在的新楼盘的公摊面积一般在20%左右。
第5，物业管理服务。一个小区的物业服务其实很重要，因为你长期住的话，物业服务好能让你省去不少心，比如停车场，比如取寄快递的地方，比如垃圾处理的问题。我们家的小区因为是老小区，现在门卫都不让放快递，我们的快递只能放在楼下小卖部，拿一个快递还要收取一块钱，非常的不方便。
第6，房龄的问题。如果买新房的话，我建议大家买70年产权的住宅房，因为像40年的loft公寓，虽然便宜，但是没那么保值，出手时流动性相对较差。如果买二手房的话，我建议最好买使用房龄在5年以内的，因为如果使用房龄超过了5年或者更久的话，然后你再持有几年再去出手的时候就不是很好出手了，房子各方面以及小区环境都比较旧了。而且中国人在新旧方面还是会更偏向于买新东西，觉得二手的东西就算便宜一些也没一手的性价比高。
第7，赠送面积。有些小区楼盘做活动会有赠送面积。我们可以问问中介有没有相关优惠政策。或者和中介谈价格的时候，如果价格谈不下来，可以走迂回战术，要求他给我们赠送一些面积。
确定了小区之后，我们现在聊一下，如何去选户型。
户型很重要的一点，就是采光和通风，尤其是卧室和卫生间和厨房。采光不好的房间通常称为暗室，由于没有直接的采光，房间里面比较阴暗潮湿。如果是卧室，则不适合人居住；如果是厨房，则不利于通风和油烟排出；如果是卫生间没有窗户，就会导致卫生间比较潮湿，气味难闻。这里提一个重要的术语：进深开间比。进深是指住宅的长度，开间是指住宅的宽度，主要采光面。进深开间比决定了采光通风。进深开间比，一般介于1~1.5之间是比较适合人居住的。进深比较大的房子，采光不好，开间比较大的房子又不保温。像下面的户型，就属于进深开间比不合适的户型。
第2点，户型要方正。户型方正的话，一般给人的感觉会空间比较大。采光通风也比较好，没有了边边角角浪费面积，得房率比较高。
第3，一个好的户型除了户型方正，采光通风好之外，还需要分区明显。比如说动静分区，干湿分区，公私分区等等。动静分区是指一般活动比较频繁的客厅，厨房等，要尽量远离卧室书房这样的静区，以免打扰到正在睡觉的人，尤其家里有宝宝或者老人的。干湿分区，一般指尽量要让厨房，卫生间这两个湿气比较重以及垃圾产生比较多的地方，尽量远离卧室，以免影响居住环境。公私分区是指一些具有私密性的地方，最好是不要让外面的人一下就能看得到里面。比如卧室的门口，如果对着客厅大门的话，只要一开门门外的人就能窥探到室内的情况，这样给人感觉很没有隐私感。
第4，户房屋朝向。一般向南或者是东南西南是比较好的。朝北采光不好。朝西夏天会有西晒，朝东通风较差。
第5，尺寸合理。买房不是越大越好，也不是越小越好，要根据实际情况和个人需求来。依据入住人数来看，一般人均面积30平方米左右是比较合适的，住着不会有拥挤感。通常卧室不能小于3×3米，书房和卫生间可以更小一点。。如果你经常做饭，厨房就可以大一点，如果不经常做饭，厨房也可以小一点。
第6，楼层。一般不要选择太低或者太高的楼层。一般5楼以下的我不考虑，如果家里有老人3楼以下的不考虑，楼层低的一噪音，二潮湿。楼层太高，停水停电或者电梯故障很麻烦，其次遇上地震火灾等也更危险。
第7，房子的隔音效果。如果房子墙的隔音效果很差，那可能说明开发商偷工减料了，承重墙如果质量差不仅会住起来噪音大，而且在有地震的时候也是非常危险的。所以建议大家在选楼盘的时候一定要选择品牌大开发商，这样在质量上和安全性上才能更有保障一些。
最后还有一些其他的角度：1，从风水的角度来看，入户门最好不要正对着厕所门。卧室门也不要对着厕所门。2，厨房最好是比较靠大门，因为每次买完菜再拎着那么多菜往里走的话，一个是不方便，其次会搞得室内比较脏。
以上的分析都建立在你会看户型图的基础上。一般好的开发商提供户型图会标注尺寸，如果给你没有标注尺寸的户型图，你一定要去找中介让他给你标注了面宽和进深的户型图。下面是一些基本的户型图小标识，大家一定要学会看户型图。
我建议大家最好不要用图价格便宜就去买一些超级差的户型，比如说跑道房，连廊户型。因为买房如果自住的话，是一个持续受益的过程，如果你住的不舒服，会影响你接下来几十年的心情。如果是投资的话，像这种户型不好的房子，可能出手的周期就很慢。
还有很重要的一点就是要看楼层平面图，因为很多中介是不给你看楼层平面图的，但是有很多问题只有楼层平面图才能看出来。比如你们家的房子是不是边户，开的窗户是不是朝外开的？你们家的门和邻居家的门是不是正对着？你们家的窗户是不是凹进去的？现在有些楼盘的设计师为了设计的美观，会有一些凹凸设计，但是如果窗户是凹进去的话，可能会影响采光和通风。
还有一点，如果你是投资买房，你可以结合一些当地人的喜好，比如南方人就特别看重户型方正，但是北方人相对来说对进深面宽比没有那么高的要求。
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以上三个维度就是我给大家介绍的如何选房的参考。洋洋洒洒一万多字，写得比较详细，因为希望能尽可能和大家说明白该如何去操作。开发商经常会释放一些利好提前炒作，抬高价格；房产中介带我们看房子的时候也只会说好的一面，却故意去隐瞒一些不好的地方。只有我们自己清楚如何去选房看户型，才能不被房地产和中介给忽悠了。买房是件大事情，买好了一身受益，买的不好可能反而给心里添堵。我还有个小小得建议给大家，买房的时候最好是能和刚入行不久的年轻小伙或者小妹妹谈价格。因为他们的经验不足，所以更好压价，不至于像一些老练的房产中介，一看你或者跟你谈几句就能知道你目标价，预算水平。当然这要建立在你自己对选区选址选户型上了解的知识足够的情况下才行，因为没有经验的中介服务上可能也会差一些。
最后想告诉小伙伴的是，买房就像挑另一半一样。你不可能要求他样样都完美，你可以根据自己的实际需求，这样性价比更高。样样都完美的房子也有，但是你的钱就一定要出够多了。
