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春节期间，一份由东京官方发布的2016年东京23区二手房价格图在微博、微信上广为流传，各路专家各种解读，受益匪浅。

东京的房价经过暴涨暴跌的周期之后，一直给人尤其是外国人一种“房市已死”的感觉，但是事实上，东京都市圈尤其是东京核心区域房价仍在缓慢增长，东京核心的中央区、千代田区都达到了30万一平方的高价，不禁让人目瞪口呆。

001第一梯度：核心区

通过上图我们可以看得出来，东京23各区中，最贵的中央区每平方35万多人民币。

为什么中央区、千代田区都竟然有30多万人民币一平方，看看这两个区域的重要性就知道了。

千代田区是东京都内23个特别区之一，包括日本天皇的住所——皇居、日本国会（永田町）、最高裁判所（最高法院）、靖国神社与大部分设置在大手町的中央省厅（中央行政单位）等等，全都位于千代田区内，因此该区可说是日本的政治、经济中心。除了政治中枢的机能外，日本诸多著名公司的本社也设在该区，而闻名海外的电器街秋叶原也在千代田区。                                                                                                          

中央区由于其位于23区的正中央位置之故，因而得名。不仅地理位置处于东京的中心地，更是日本经济、信息、商业等的中心。著名的日本银行、东京证券交易所等日本经济核心都位于中央区，除此之外，包括银座，大型布庄与百货公司总社聚集的日本桥，以及以鱼货市场出名的筑地皆位于本区范围之内。

002第二梯队：次核心中心区

次核心区主要港区、涉谷区、新宿区，价格为每平方16~18万人民币。

房价排名第三的东京港区也高达18万多人民币一平方，但却与千代田区、中央区相差12万元人民币，但同步增长却是23区中最高的，高达10.97%，可见之前的港区房价距离前两者更远，事实上，东京港区与中央区、千代田区医院，也是东京逼格很高的地方。

港区是日本东京都内23个特别区之一，是一个聚集着诸多外国大使馆、国际气氛浓厚的地区。港区位于东京东南方、紧邻东京湾。境内较著名的市街包括有赤坂、经济活动活跃的新桥・滨松町等商务街、外国观光客与酒吧云集的六本木、高级商店街的青山、新兴的游乐观光区台场、以及自2002年以来逐步开发完成的两个大型复合都市地带—“六本木Hills”和“汐留Sio-site。日本第一高也是东京最重要地标之一的东京铁塔就位于此区内。

港区为什么距离前两者的房价差别如此之大呢，我想这与前两者的政治、经济中心的地位分不开吧。

当然，涉谷区、新宿区位置没有港区的好，价格也比港区稍逊，但也差别不大，有1万元的梯度差。

003第三梯度 ：外围区及郊区

主要有丰岛区、台东区、目黑区、文京区、品川区、中野区等，房价为每平方4-7万元不等，其他包括郊区在内的区域，房价自1.9万~3.2万元不等。

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通过上述2016年东京23区房价的比较，参考2014年东京各区房价，可以简单推导出以下结论：

001 东京共23区，其中同比上涨的14个区，下跌的9个区，上涨幅度最大的是港区、 涉谷区、新宿区，价格在每平方16~18万人民币，基本都在东京都市中心区域范围之内。

002 东京内部的分化极为严重，最高35万，最低1.9万，最贵的区域房价为最便宜区域房产的17倍之多。而2014年东京23区最高区域仅仅是最便宜区的7倍，两年时间竟然演变为17倍，如无特殊情况发生，这种差距将会越来越大。

003 热点区域名次虽有改变，但基本集中在中央区、千代田、港区、涉谷区。2014年，最贵的依次为千代田、港区、涉谷区、中央区，2016年为中央区、千代田、港区、涉谷区。可见投资在成熟地区风险小收益稳定。

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东京23区的房价对于我们有什么可以启迪呢？

001 人口、资金等资源还将源源不断的集中于京沪深等一线城市，房产投资应首选京沪深等一线城市，财上海的“京沪永远涨”就是这个道理。

002 即使在京沪深城市内部，未来的房价也将不断分化，由于中国还处在城市化的发展阶段，需求端的旺盛，使分化呈现出并不明显的状况，但随着城市化进入后半场，这种分化将步东京后尘。

003 不管是自足还是投资，在力所能及的前提下，为了使资金的收益最大化，在入手房产前应借助专业人士协助或自己投入角度精力进行研究论证，以找到未来更有价值增量的房产。

一点浅见。