购置首套刚需房
现在的中国房地产有泡沫吗？
现在，中国房价已经很贵了，很多人会拿1990年的日本来说事，现在的房价就像1990年之前处在泡沫破灭的边缘。以东京1990年的房价和北京207年的房价做简单的对比。但是经过多年的经济发展，直接比较不合时宜，所以用这些年一直是全球最大经济体的美国作为标杆。
1990年的时候，东京好一点的住宅的价格大概在每平米8万美金多一点，当时的纽约是什么价格呢？是不到1万美金，所以1990你那的时候，东京的房价是当时纽约房价的8倍多一点。我们再来看，2017年北京和纽约的房价。2017年，纽约的均价是2万美金多一点，所以纽约房价是北京房价的2倍。换句话说，以纽约房价作为基准，东京在1990年时纽约的8倍，北京在2017年时纽约的1/2，一里一外，北京现在的房价相当于东京1990年房价的1/16，所以北京的房价虽然很贵，但是和日本1990年的情况还差得很远，远远不在一个数量级上。这就说明，贵和有泡沫是完全不同的两个概念，贵不一定有泡沫。
对于中国的房价，首先，这些年我国的房价的快速上涨，符合全球范围内的一般规律，并不是一个特例。在很多国家经济较快增长的过程中，都发生了房价的较快上涨，我国并不例外。比如说像韩国、马来西亚、巴西、俄罗斯、南非这些国家。随着经济的较快上涨，房价也都较快上涨，速度也不比我们慢，幅度也不必我们笑。我国的情况符合一般规律。只不过鞭子没打在自己身上就感受不到真切的疼，所以别国房价上涨时被我们忽略，本国上涨时倍感焦虑。其次，我国房价还有很大的上涨潜力，这是由我国的发展现状决定的。观察一系列指标，包括现在的收入水平、消费水平、房价水平、城市化率等等，仅仅相对于日本1970年左右的水平，韩国上世纪80年代的水平，只有美国的1/7，以目前中国的发展潜能，房价向上发展的空间还是非常大的。最后，我国政府调控的房价，调控的不是房价的水平，而是房价的增速。其政策的导向是“抑制房价的过快上涨”，如果房价增速过快的话，会导致财富差距拉得过大，不利于社会的繁荣和稳定，更不利于未来社会的持续安定和进步，毕竟这是我国的首要任务。
房价上涨似是而非的原因
一、是不是货币超发导致的房价上涨？
从2015年到2017年，我国的货币供应量(M2)增速是持续下行的，下降的幅度高达40%（从13.3%下降到8.2%）。可是在这段时间里，我国的房价是一直上行的，上涨的幅度还非常地大，是这次房地产调控的直接原因。可见，货币增速与房价上涨成反比的。另外，从2000年到2016年，这17年里，我国平均的通货膨胀率是3.8%，也就是说我国的通胀远低于同期世界的平均水平。其根源实在我国较快的经济增速，和城市化推进比较快。
二、是不是供地不足导致房价上涨？
看国内，很多三四线城市，地方政府为了筹集资金，卖了很多的地，它的土地供应是很足，但房价还是上涨了很多。看国际，巴黎、纽约这些地方，是可以敞开供应的，可是市中心的房价还是非常非常地高，比北京上海还要高，这是因为决定房价的不是土地，而是地理位置，位置是稀缺资源，卖一块就地，只能去其他的地方再寻新的地。
三、房价是炒作起来的吗?
如果是炒作起来的，那么过一阵子，房价是会回调的。比如说温州、鄂尔多斯等少数几个城市价格就多了比较多。全国的平均房价，特别是大中城市的房价，一直是比较坚挺的。即便是经济形势不太好、房地产严格调控的背景下，房价也是非常地坚挺。这就说明，我国房价是由坚实的基本面支撑的，并不是投机炒作的结果。
改善房的选择
改善的两层含义：改善居住条件和改善财务状况
说起改善买房，很多人会简单地以为不就是买一个大一点的房子，或者是学区好一点的房子，其实改善买房的事，除了改善居住，更重要的是，改善你的财富状况。房地产，作为非常重要的资产，在家庭财产中占有绝对的比重。过去十几年，但凡买了几套房子的人，家庭的财产状况都得到了大幅的改善。现实当中，还有少数人，只看到了几套房子的负担，却没有看到房地产的投资价值。买房早期是有负担、有首付、有月供的压力。可是没过几年，房屋的租金就会超过你的月供，房子就是你纯粹的净资产了。
现在买房不晚，还会进一步改善你的财富状况。
第一，房价的长期趋势是上涨的，这是各国的普遍现象。根统计，从1946年到2016年这70年间，全球14个主要发达经济体的房价，累计上涨了90多倍。扣除物价水平之后，还涨了4倍多，所以房地产保值增值的属性是实至名归的。
人对房价现象有疑惑，印象中是楼市泡沫、房价危机，原因是人会对于现象是有选择性关注的。举个例子，2007年美国的房地产泡沫，可是很少有人知道现在的美国房价已经超过了2007年的房价高点了，这是为什么？是因为泡沫和危机会引起很大的动荡、很多的关注，媒体都会反复地报道，给大家留下了楼市泡沫危机的深刻印象，但是现实当中，泡沫和危机是偶尔的，缓慢的上涨才是常态。由于持续的时间长，房价上涨得反而已经很多了。
第二，就是我国的发展所处于阶段很低，经济增长和房价上涨还有很大的空间。中国的收入水平只有美国的1/7，相当于日本上世纪70年代的水平，或者是韩国上世纪80年代的水平，上涨的空间还很大。而且，经济增长是房价上涨的根本因素。我国目前的的情况是，经济增长还在持续，城市化还远远没有完成，人口基数还是很大，人口老龄化刚刚开始，那么经济增长红利、城市化红利、人口基数红利这三大红利就构成了房价上涨的基本面。所以，在可以预见的未来，中国经济的增长潜力仍是支持房价上涨的一个根本因素。
第三，就是全球范围内的资产荒。二战以来，全球经历长期的经济繁荣与和平稳定，于此期间，全球积累了大量的财富需要寻找投资渠道。可是，投资的机会就这么多，可买的资产越来越少。房地产作为安全的稳定投资资产就受到了越来越多的追捧，资产荒也是支撑房地产持续繁荣的根本原因。在未来，只要不发生大规模动乱，大城市的房子作为安全资产就会继续收到追捧。
总体上，以国际房价上涨的经验、我国的经济发展阶段，和全球范围内的资产荒这三个角度来看，我国的房地产依然是可配置的优质资产，仍然可以帮助你改善财务状况。
改善房回报率高于股票等理财方式
房子能改善财务状况，股权，债券也能改善财务状况，哪一种投资工具更好呢？答案很清楚，房子和股票、债券相比，不仅收益高，而且安全稳定，适合长期配置。
我们先看一点数据。从2003年开始，到2017年这14年间里，房价上涨了差不多10倍，如果你首付30%，也就用了3倍多的杠杆的化，房子就上涨了30多倍。房子的收益率是远远超过股票的，如果你买股票的化，股票的收益率，像上证指数、深圳指数、中小板指数，它们的收益率大概在5、6倍这个样子。所以，房子收益率是股票的5倍以上。若果你买了理财产品，或者是债券，它们的收益率就更低了，大概只有1倍。而且更重要的是房子不仅收益高，而且安全、稳定。你买股票的话，可能买到了腾讯，也坑买了中石油，它们很多时候会赔钱的，你也听说了，中国很多散户 其实是不挣钱的。展望未来的话，我国的经济增长和城市化还有很大的空间，只要这个经济持续增长，房产得到投资价值还会支持显现。
实用方法论：购买改善房，应该如何安排首付和贷款？
第一，就是要尽量少付首付，多用贷款。一般情况下，付一个允许范围内（月供不超过总收入的50%）的最低首付就可以了，既可以减轻早期的支付压力，而且可以帮助你对抗未来的通胀。比如说通货膨胀高的话，10年以后付的100万只相当于现在的50万，这样子相当于剩下了50万。
第二，不仅要多用贷款，而且贷款的期限要尽量延长，这样也是可以帮助你减轻近期的支付压力，而且可以帮助你对抗通胀，简单来说，就是尽量把支付往后推迟。
第三。贷款的时候尽量使用公积金贷款。公积金贷款的利率低，可以减少你的月供，比如说现在每100万20年期的贷款，公积金贷款的月供，可以减少你的月供。
百岁人生，养老房让你老有所依
首先，什么是“买房养老”。说起买房养老，很多人都会理解成给父母住，这样的理解不全面。有一个词叫做“百岁人生”，就是人类已经全面进入了长寿时代，像我们这代人活到100岁是大概率事件，我们的父母货到90多岁也是大概率事件。你想，当我们60岁退休的时候，还有40岁左右的生命。那么养老问题怎么解决呢？而且随着物价上涨，以资产配置来保险，买养老买房，其实就是老龄化背景下的资产配置和保险机制问题。
一、挑选城市的“八大要素”
第一个问题，在哪里买养老房？
很多人觉得，养老就是在老家县城买，房价还便宜。但是，既然是一份老有所依的资产，你就要考虑它保值增值的潜力。这时候，城市的发展潜力就是你首要的考量。
决定城市房价的八大要素，将其分为两类，第一类是“常见的已知因素”，第二类是“不常见的关键因素”。先看常见因素的已知因素分别是，第一，城市规模（用GDP总量或者人口总量衡量）；第二，人口流入；第三、人均收入（用职工名义平均）；第四，土地供应。这些因素在有关房地产的讨论中，常常代表着一个城市的发展水平，人口吸附能力，收入水平和住房供应。
比如城市规模，是影响房价的最重要因素。一个城市的规模，是资源集聚能力和城市管理水平的最重要指标，再加上城市发展的网络效应，大城市的发展潜力和稳定性都会比小城市好得多。再比如人口流入也很重要，城市外来人口多，房价就高。2017年中国城市城区人口中，上海市2115万人、北京市1877.7万人、广州市1246.83万、深圳市1137.89万人，这些大城市，其房价很高，外来人口就很多。除了这些人类熟知的大城市，还有中小城市的人口流入也会很多。比如说，珠三角的东莞、佛山、中山这三个城市，虽然是中小城市，但是地处粤港澳的大湾区，区位条件非常好，工业基础也好，发展潜力大，那么就吸引了大量的人口流入，这些城市的发展潜力和房产保值增值的潜力都非常大。
再看不太常见的“关键因素”，了解这四个因素非常关键，可能会成为你选择城市的胜负手，分别是，第一，儿童数量的增速。数据分析发现，一个城市学龄儿童得到增速越快，房价就越高，房价增速就越快。比如说这些年深圳的房价涨得费城快，除了刚才说的原因之外，还有个非常重要的原因，就是深圳的学龄儿童的增速是全国最快的。过去的十几年，深圳的学龄人口增长超过300%，不仅是全国最快，而且比第二名的厦门多了2倍，比第三名的北京多了3倍。由此可见，深圳、厦门、北京的房价为何涨的那么快了。如果家里有个小孩学要上学的话。买房就变成了刚需。买房之后，其实是一举两得，既解决了小孩上学的问题，又实现了房产增值。
第二，上市公司的数量，一个地区上市公司的数量，代表了该地区经济活力的一个重要指标。我国公司上市是非常困难的，要过五关斩六将，耗时好几年的事件，而且最后，还要过发审委。经常听说“每5家公司一个”，或者“每6家公司一个”，上市之难可见一斑。数据显示，2017年A股IPO上市公司最多的分别是广东98家、浙江97家、江苏65家、上海38家，北京25家、福建25家、山东25家、湖南17家，均是经济活跃，房价上涨潜力好的区域。
第三，财政收入。我国很多地方的经济统计数据不一定准确，但是财政收支的数据是非常靠谱的。我国财政状况较好的分别是上海、北京、深圳、广东、浙江、江苏和附件，而其他省的财政状况都是处于赤字的状态，也就是入不敷出/一旦入不敷出，政府就很容易卖地，对房价造成压力。
第四，服务业占比。服务业是城市经济当中第三产业的比重。研究表明，服务业占主导的城市，发展潜力大，而且在经济下的时候，能够对抗经济下行，比工业主导的城市表现要好。在我国经济增速下行，经济转型这个大背景下，服务业的这一特性尤为重要。
二、国外房产投资：看起来很美
第一点，国外的房子其实不便宜，很多国外的城市一眼看去房价避过内的一线城市要便宜很多。可这些大城市，其实人口只有几十万人口，相当于国内的地级市，和国内的地级市相比，还是很贵的。比如说亚特兰大是美国的一个大城市，但是人口只有50多万，房价是一平米2万多，和国内50多万人口的城市比，是很贵的。
第二点，和国内相同规模的城市比，国外的房价其实更高。比如说纽约、洛杉矶这样的大城市，市区人口有好几百万，都市圈人口一两千万，和国内的一线城市大致可比，但这样的大城市如纽约、洛杉矶的房价，就差不多是上海、北京的两倍。
第三，国外房子的投资收益率并不高。像纽约、东京等大城市的房产，不但价格贵，而且持有成本非常高，投资回报率并不高。比如说纽约，房价大约是北京的2倍，名义上的房租收益率有4%以上。但是，扣除了房产税、保险费、管理费等等之后，最后也就2%左右，和国内一线城市的房租收益率是差不多的，而且考虑到国内城市的增长潜力，其实国内房产的投资价值更大。
综合有一个简单的逻辑告诉我们，我们现在是处在一个资金富余的是滴啊，国外的资金也在到处寻找投资机会。前两年，欧洲额国债收益率甚至是付的，也就是比零还要低。那么如果国外的房产有很高的收益率的话，早就倍专业机构、富豪买走了，等我们去买的时候，很可能又是“接盘侠”了。
租房VS买房，一个决策改变未来
对于租房，很多人有误解，以为租房很便宜，比如说：北京、上海等大城市的房子租售比达到60多倍，也就是房价是租价的60倍还要多，而且我们的房屋产权只有70年，那我就i租好了，租房一辈子也没什么大不了。其实如果你以为你可以一直租，租比买便宜，你就打错特错了。第一，大城市的房租是增长很快的，今天看起来很便宜，未来会很贵；第二，由于房租的快速增长，房价相对于房租其实是很便宜的；第三，房价里包含了未来的所有租金，能够帮助你对抗通货膨胀，而租房是要承受这通胀风险的。
原因一：大城市得房租快速增长
先看数据：从2010年到2016年这段事件，是我国经济大幅减速得时期。可是，北上广深得房租每年上涨都在6%以上，尤其以上海最为严重。上海每年的增速有11.2%,7年事件翻了1倍还要多。相比这些年平均2.6%的通货膨胀，房租的增速是非常快的，快了1倍以上，再看北京的房租的增速有6.4%，深圳房租的增速有7.5%，广州房租的增速有7.4%，增速都是非常快。现在一线城市的租金特别贵，就是这些年租金持续上涨的结果。比如说，现在北京一个六七十平米的小房子，租金经常要达到六七千，好地段就更贵了，放在六七年，也就是两三千的水平。
增速是相当恐怖的，十几年后额能会发现，租金贵得惊人。比如说你现在租个小房子，月租金6000，每年增长6%，也是明年涨360，后涨380，70年月租金是334,000多，注意这是月租金，年租金要401万。租金得快速上涨，不仅是我国的现象，国外也是一样。据统计，战后的70年，发达国家大城市的房租增速每年都在6%以上。为什么房租增长这么快呢？
第一方面，从供求原理来说，这是由房租市场的性质决定的。根据价格弹性原理，如果一种商品的需求很旺，但是供给增加又很慢，则价格上涨就会很快。大城市的租房市场，它的需求是刚性的，供给也是刚性的，是一个“双重刚性”的市场。从需求层面看，很多人涌入大城市，没房子的只能租房住，所以租房的需求是刚性的。从供给面看，因为给定地段的房子就这么多，增加非常慢，所以房租的供给也是刚性的。那么出租的不愁租，租房的不得不组，双重作用下房租的增速一定是很快的。
第二方面，从恩格尔定律来说，随着人们收入的增加，人们在食物、服装这些基本消费品上的指出比列是下降的，用在居住、旅行、娱乐等方面的支出比例是上升的。这样一来，房租指出的增速就是快于收入的增速。因此，人们用来租房的钱会越来越多，那么房租的增速就必然是很快的。发达国家几十年的经验也早已证明了这一点。
原因二：买房VS租房，算清这笔账
由于房租的快速增长，现在看起来很高的房价，其实相对于房租是很便宜的。假设你租一个小房子，月租金是6000块，年租金是7万2，房子售价是432万，租售比是整整60倍，这情况下是租下来便宜，还是用30年的贷款买下来便宜呢？一眼看过去是组便宜，毕竟房价是租金的60倍，可是如果考虑租金的上涨，结论是完全反过来的。通过简单的计算就可以发现，对于“租”和“买”，租金和房贷总额是差不多了，如果买下来的话，30年后还会多一套房子。
先看租金，假设租金每年上涨6%，累计30年共付租金569万，付完这569万的租金后，你没有房子，还要继续租房子，再来看买，如果你凑够了30%的首付，公积金贷款买了这套房，以等额本息的方式30年还清的话，那么你的首付和贷款总额是603万，比起30年的租金总额多了区区的34万。不同的是30年后，你已经有了属于自己的房子，而且贷款已经还清，房子已经是干干净净的净资产了。最后，30年后，这套小房子的价值最少也在千万以上，也就是说，租和买的差别至少是千万级的。
现在房字的租售比这么高，如果忽视房租的快速增长，就会觉得房价高，如果考虑房租的快速增长，房价就不高了。现在的高房价其实是对房租未来高增长的提前反应。同理，一支股票的业绩会平稳较快地增长，而且非常稳定，那么这支股票就会比较高。大家都看好它，就会尽快去买，不会等到业绩变现了再去买，那是估价就变高，出手就晚了。从这一层面就可以看出，我国房价涨得快，就是有很多人看到了房价长期稳定上涨的潜力，而早入手、早受益。
原因三：买房具有抗通货膨胀的属性
由于租金的快速上涨，房价其实相对于房租是便宜的。很多国家的货币的面值都特别大，比如说日元、韩元，计数单位都是万、十万，甚至百万，其实就是通货膨胀的后果，通货膨胀是全球现象，自第二次世界大战后的七十年来，发达国家的平均通货膨胀在4.3%左右，70年间物价上涨了20倍，而房租的增速比通货膨胀还要快，长期平均在每年6.6%左右。你租房的话，还要面临不断上涨的租金，遇到恶性通货膨胀的情况，租金还会涨的更快。买房，相当于把未来多年的租金上涨和通货膨胀的风险一次性买断。
房价收入比的正确计算方式
房价收入比是衡量房价泡沫的重要标志。有人说，北京的平均工资是1万元人民币，纽约平均工资是3万元人民币，纽约的工资是北京工资的3倍，房价是北京的2倍，这么算起，是不是北京的房价偏高呢？其实这样的计算方式有误，错误就在“收入”的计算方式上，现在的房价不应该和现在的人均收入比，而是应该和“未来的中高收入阶层”比。
第一个约束条件是“未来”，是因为当前的房价是对未来收入的反应，比如你看好一支股票，认为这家公司未来是稳定较快的增长，你肯定不会等到它涨起来再买，而是现在就买。股票的高估值是对未来盈利增长的提前反应，不是因为现在的盈利水平高，而是因为未来的增速高。第二个约束条件是“中高收入”，是因为不是所有的人都能买得起房子，中高收入阶层才买的起房子，其余人都要租房子住。比如，纽约、东京、香港、首尔，这些大城市的租房率都很高，分别为68%，54%，55%，60%，所以超过一半的人是要租房住，总体上说就是，中高阶层收入阶层住自己的房子，中低收入组别人的房子。所以，房价收入比中的收入，应该是高收入阶层的平均收入，不是所有人的平均收入。
共有产权与租售同权
共有产权房：中低收入家庭“上车”的方式
一、什么是共有产权房？
简单地说，就是政府出地，居民出钱，共同拥有产权的住房。共有产权房比商品房有了保障性质，比廉租房有了商品性质，是商品房和廉租房的合体。具体说就是，居民和政府按比例公共，比如说三七开或者五五开，分享房屋的产权。理论上，共有产权房和商品房一样，但是居民购买共有产权房的时候，购买价格比市价低很多，大概相当于经济使用房，所以只拥有部分产权，其他产权归政府所有，背后的逻辑是：居民之所以能够低价买房，是因为政府提供了政策支持，就是那土地入股。
共有产权房和商品房相比较，有三个属性。第一，有居住的属性，其价格要低于面上的商品房，使那些买不起整套房子的人，以半套房子的价格拥有了居住的场所，地理位置又处于较为偏远的地方，又有了保障房的性质。第二，有金融的属性，共有产权房的购买，可以使用商业贷款，也可以使用公积金贷款，同样可以，出售、抵押和出租，所获得的收益，按产权与政府分享。第三，共有产权房进行金融活动时受到诸多的限制，比如说，具体而言，购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权的份额；不动产权证满了5年，则可以按市场价格转让所购房屋的产权份额，政府享有优先的购买权。
二、共有产权房的实至是什么？
那么，共有产权有其实际意义，政府会因在做亏本的买卖而难以持续下去吗？简单地说，就是将一次性土地出让的收入，转变成可以多次兑换的住房转让收入。从两方面看，从购房者来看，对那些买不起市面上商品房的中低收入家庭来说，共有产权房是很好的“上车方式”，因为一下子买不起整套房，就少出点买半套房，只不过是偏远地段了的半套房，相对于买不起房，这是一大进步。从政府的就角度看，一是满足了中低收入家庭的购房需求，维护了社会稳定。很多人买不起房，在财富差距越来越大的情况下，对社会的安定团结是个巨大的挑战，共有产权房的出现，有助于解决该问题。二是政府在财务上并没有吃亏，政府手上依然拿有房屋的部分产权，如有需要，该部分产权依然可以在未来市场上变成财政收入。而且，随着房价的上涨，这比现在一次性土地转让的收入还要高。
由此可见，共有产权房和商品房没有本质上的差异，只是产权分配上的差异。因此共有产权房也不会改变房价上涨的趋势。
三、买共有产权房划算吗？
如果你有商品房的购房资格，并且有资金实力，不妨直接购买商品房，因为商品房是全产权，投资价值是大于共有产权房。把商品房当成城市的股票，这相当于你自己在资金充足的情况下，买股票多买多赚，少买少赚。
“租售同权”政策意味着什么？
首先来看率先实施租售同权的广州的政策是什么样的。广州的政策要求满足以下四点必要条件，其子女就可以在当地就近入学。
1、具有本市户籍或者父母拥有人才绿卡；
2、按照积分入学标准，达到积分入学条件；
3、监护人在本市没有自住产权房；
4、监护人租赁房屋市唯一居住地，而且租赁合同要登记备案。
单看入学要求，拥有本市户籍或者人才绿卡，并且要达到积分入学条件。一般自主房产的积分要比租凭房产要高很多，积分高才能进好学校，积分低的只能排在队伍尾，去差一点的学校。
再看“租赁合同要登记备案”，从这一点就可以看出，房东依然掌握着对学位的掌控权，如果租赁合同要拿去备案，必须要经过房东的同意。房东可能要交税，因此可能会要更高的价格，而且因为要让渡入学的权利，房东会要求更高的价格。所以，房屋的学位权，实际上还是在房东手里。你想得到，必须出更高的价格去买。
在入学名额非常紧张的大背景下，租售同权只会让僧多粥少的局面更加紧张。不增加学位资源，使更多的人有机会来参与给定的学位名额，只会使局面更加混乱，不会从根本上解决问题。倘若损害了学区房购买者的利益，政策的阻力也会很大。目前看，大多试点城市还是积分制，户籍和自有产权房，依然是积分中的大头。进一步讲，如果租售同权房能够帮助入学，而且是进入好的学校，更多的租房需求一定会推高房租，房租涨了也一定会推动房价上涨。
