今天央行公布了1年期和5年期的LPR，其中1年期LPR由4.05%下调至3.85%，下降20个基点，5年期LPR由4.75%下调至4.65%，下调10个基点。
这是今年来第二次同时调整1年期和5年期的LPR，但却是自去年8月首次推出LPR以来单次降息幅度最大的一次。
看到这里可能很多朋友心里会想，肯定又要开始鼓吹房价要大涨了，但是我想说的是，当局放水力度确实很大，但是防水力度更大，所以这次降息跟大多数人都没啥太大关系。
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其实这次大幅度降息是意料之中的事情，因为现在为了对冲疫情对经济的直接影响，各国都在拼命放水。到目前为止，全球的央妈和财爸联手，向市场宣布或承诺提供的资金总额就已经达到12万亿美元。
我国虽然一直比较稳健，保持着自己的节奏和力度，但是面对1季度各项经济数据明显下滑，显然也有些坐立不安。
就在这个月初央行紧急宣布对中小银行定向降准，这次降准大约会综合释放2.6万亿的基础货币，并且自4月7日起将金融机构在央行超额存款准备金利率从0.72%下调至0.35%，这可是时隔12年来首次下调超额存款准备金利率，可谓意义重大。
并且央行又在4月15日发布公告开展中期借贷便利（MLF）操作1000亿元，中标利率2.95%，较上次降了20个基点！
我在之前曾多次解释过，LPR基本是和MLF中标利率锚定的，一个是货币的零售价，一个是货币的批发价，批发价降了，会直接导致零售价也下降。
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有很多自媒体列举完这些数据之后就要开始侃侃而谈房价又要开始大涨了，毕竟在过去的十几年中推动房价上涨的主要原因还是货币超发。
但是稍微有一点经济学常识的人就会明白，从央行通过各种形式的货币投放到真正引起房价上涨还隔着十万八千里的距离，为了更好的理解这句话，我给大家举个例子。
央妈发行基础货币只是第一步，这类货币是不可以直接投放到市场的，一定要通过商业银行来进行过度，比如央行给了A银行100块钱。
A银行在拿到这100块以后，就会贷款给有用钱需求的B，于是B就有钱向C购买材料用于生产，C在收到材料款，觉得现在也没有用钱的地方就又把这100块存到了A银行。
这时A银行又有了100块钱可以贷出去，如此循环往复，央行虽然只是发行了100块的基础货币，但是却通过整个商业机制的存贷行为放大了货币的实际供应量。
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所以央行扩大基础货币发行就像是一个很大的水龙头在开闸放水，然后通过我上面说的这种货币创造机制各大商业也是开足了马力一起放水。
于是市场上流通的钱就多了起来，但是从目前的情况来看，这些多出来的钱并不会流向房地产，而是会被当局持续引导去实体经济，因为房地产的水龙头依然被牢牢的拧紧了，就像下面这张图表示的一样。
这个被拧紧的水龙头就是高层不断强调的“房住不炒”总基调和全国各地依然在严格执行的限购、限贷和限售政策。
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就在刚刚结束的中央政治局会议中“房住不炒”被再次重申，而上一次被中央政治局提及还是在2019年7月30日的会议中，说明高层目前仍高度警惕在宽货币和宽信用的环境下，绝不能让货币再次流到房地产领域引起房价短时间内的暴涨。
于是各地不断尝试放松调控政策，但结果都是屡屡受挫。
比如就在前几天，“2020青岛百日万店消费季网络房展”活动规发生改变，根据调整后的活动规则，“坚持房住不炒定位，继续执行限购、限售5年的政策。”这意味着青岛试水放松房地产调控政策的红线，又闯关失败了。
我都已经不记得这是第几次地方政府出台的“几日游”政策了，所以大多数地区房地产市场的持续低迷将会是一个长期的状态，没有了赚钱效应，放出来的水就自然不会再流到房地产市场。
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这就是我之所以会说虽然现在降息了，而且今年还会有多次降息，但其实跟大多数人都没啥关系的原因。
为什么是“大多数”？因为我也确实发现有少数城市已经出现了结构性行情。
大家都知道最近深圳和上海楼市的成交量非常好，并不仅仅是因为一线城市有更好的基础设施和基础资源，全国的有钱人都希望能在这样的高能级城市置业，还因为这里有更多的金融创新和更宽松的信贷环境。
比如最近上海很多银行都推出了期限较长利率较低的抵押经营贷款，如果你名下有企业，恰好又有房子可以抵押，那么在最近的这段时间里是可以用很低的成本拿到很长时间可以用的钱的。
这笔资金的用途是只能运用于企业经营的，但资金是逐利的，总有一些想法设法把钱弄到楼市股市里。
所以真实的情况是，目前的房地产市场是绝对不可能有大水漫灌的事情出现的，但是个别地区会通过金融产品的创新，把水灌入这些有局部结构放松的城市里去，这就是大城市对中小城市的套利。
毕竟信贷总量就这么点，资金总是流向最高能级的资产，因为最安全最靠谱。
所以这也是我为什么总强调每次新一轮房价周期基本都是从深圳、上海开始的原因。
在我的印象中，每一轮房地产调控到中后期都会发生这种情况，因为一般房地产市场调控了三四年以后，银行就会觉得前期的风险也基本都出清了，目前的市场是相对安全的，所以竞相通过这种方式来变相放开信贷政策，而放松会从最优质城市开始。
还有一种套利形式就是高级别玩家对普通购房者的套利。
因为这些更高级的投资者都是长期关注信贷市场和交易市场，他们总是能第一时间知道市场上开始有结构性放松，并且利用信贷工具拿到最便宜的钱，在市场的相对低点买入，所他们每次都能抄到真正的大底，这在09年和13年都是发生过的。
如果你是长期关注信贷市场，并且能办理类似产品的，但是别人因为认知上的差距没法拿到这种便宜的钱，这又是第二层套利空间。
我们不去评价这样的套利是否正义，成年人只讲利弊。我们能看到的是，深圳、上海的局部板块，这两个城市中的资深购房者，已经开始行动了。对于普通购房者来说，不管你跟不跟，都应盯紧深圳和上海的热度是否会从局部扩散到全城。这一点十分关键，这些先行指标，他们会指明全国楼市的方向。
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对于普通人来说，不能做人云亦云的跟随者，不是看了一两篇文章，听了一两次大V的课程，就笃信房价要大涨然后一头冲进去。
但是发现一两年房子没涨，又听了一些看空的观点，立马又陷入无尽的悲观情绪之中。
任何事物的发展都是由它自身的规律的，作为一个想在房产领域有所收获的投资人，我们更应该仔细研究经济运转的根本规律，长期关注信贷和交易市场。
中国楼市发展到今天这般成熟，任何一轮牛市都离不开信贷放松，任何一轮都离不开开信贷紧缩。
我们要做的是盯紧即可，除了LPR利率，记得也多看一眼每月央行公布的社会融资总额。
以上是正文，来自南山和观观。
