该房屋买卖合同成立吗？

                                                              作者：奉法如天

                                                               2021年5月25日

        案情简介：

        甲、乙双方于2006年签订了一份房屋买卖合同，合同约定，乙方将自己名下的一套住房卖给甲方，价格若干元，由甲方承担房屋过户一切税、费等费用，乙方负责办理房屋过户等一切手续。合同约定付款方式和付款期限，并约定了如果违约应承担的违约责任和支付违约金等条款，合同还约定了争议的解决办法等等内容。合同由甲、乙双方在各自的落款处签名并按上指纹。至此，该合同成立生效。

        合同签订后，甲方按照合同约定的数额，并在合同约定的履行期限内付了款，乙方也将房屋钥匙交付了甲方，甲方对房屋进行了简单装修后，便搬进去居住。由于缺乏法律知识，甲方住进去之后，并没有催促乙方办理房屋过户手续。就这样，一住就是七、八年。

        一天，乙方突然给甲方打电话，声称由于没有办理过户手续，房屋所有权并没有转称至甲方，故乙方决定终止该房屋买卖，要求甲方搬出该居住房屋，乙方退给甲方购买房屋款。

        甲方听到这一消息后，当即表示不同意退房，要求乙方办理过户手续。但乙方坚决拒绝甲方的要求，并且表示，如果甲方退房，乙方可以支付违约金。由于当时房屋价格较低，合同约定的违约金也很低，经过几年的市场变化，房屋价格远远超过违约金数额好多倍，所以乙方才决定不再卖房，退还房款并支付违约金。

         甲、乙双方经过多次交涉均无果，乙方于2013年5月，向法院提起了诉讼，要求退还房屋。后来甲方又提起了反诉，要求乙方办理房屋过户手续。

        案例分析：

        该案经过开庭并审理后，合议庭有以下几种意见，第一种意见认为：房屋属于不动产，不动产所有权转移应以登记为准，该房屋由于没有办理过户登记，所有权并没有转移，所以，乙方要求退房诉求合理，应该支持乙方的诉讼主张。

        第二种意见认为：该案是买卖合同纠纷，法律没有对房屋买卖合同成立生效要件作出强制规定，也就是说，法律并没有要求合同当事人对合同成立生效办理登记，那么，既然法律没有要求当事人办理登记，该合同从双方签字按手印之时起，就已经成立并生效了。根据《合同法》有关规定，依法成立的合同受法律保护，且当事人又履行了合同，甲方在履行过程中并没有过错，也就是说没有违反合同约定的行为，既然甲方没有违约行为，甲方就有权要求乙方继续履行合同，并可以要求乙方承担违约责任并支付违约金。

         后来，在律师的帮助下，乙方撤回了诉讼并且给甲方办理了过户手续，案件圆满结束。

         案后思考：

         类似该案在生活实践中非常多见，由于受市场价格的影响，很多当事人在出卖房屋后，由于房屋价格上涨后受利益驱动，对原来售出的房屋又反悔，要么要求涨价，要么要求退房，这使得市场变得混乱无序，同时也严重地违反了合同“有约必守”的原则，给当事人造成了非常多的麻烦，还增大了法院审判量，浪费审判资源，这是一种非常有害的现象，有鉴于此，2021年1月1日生效的《民法典》对这种情况作出了明确规定，《民法典》第502条规定：“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

       “依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。”

      “依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。”

                                                                                                             写于2021年5月25日