导读
一方婚前贷款购买不动产，婚后夫妻共同还贷，离婚时如何计算共同还贷的增值部分？这是离婚案件中常常涉及的一个问题。多数家事律师都知道要先计算下不动产增值率，再计算给非登记一方的补偿数额。
但这里，孟律师请大家进一步思考下，房产在婚前没有增值及在婚前已经完成了大部分增值，两种情况下的不动产增值率相同么？另外，如果该房产没有增值反而贬值了，非登记一方需要承担贬值部分么？
接下来，请大家带着上述两个问题来阅读，由最高人民法院民一庭吴晓芳法官执笔的一篇文章。时间着急的可以直接看文末--孟杰律师划重点。
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案情回顾
甲男2004年购房一套，当时价格18万元，甲男首付8万元，从银行贷款10万元，契税等其他费用1万元，婚前甲男还贷本息合计5万元。2008年甲男与乙女结婚，房屋价值41万元，产权登记在甲男名下。婚姻关系存续期间双方共同还贷10万元将贷款清偿完毕，其中本金7万元，利息3万元。2012年离婚时房屋现值90万元。
甲男与乙女双方对解除婚姻关系没有异议，但对房屋补偿款的数额有异议。甲男认为，其婚前已经与房地产公司签订购房合同并从银行贷款，虽然婚后还贷本息共计10万元，但每月银行都是从其工资卡中定期扣款，女方并没有参与还贷，离婚时无权获得任何补偿款。乙女认为，双方没有约定实行分别财产制，男方的工资收入应当属于夫妻共同财产，离婚时应按房产现值90万元减去男方购房时的价格18万元作为基数对其进行补偿，即乙女应获得的补偿款是40万元。
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法院判决之主要观点与理由
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解解（三）》公布实施后，审判实践中对第十条涉及的婚内共同还贷增值部分的计算，各地法院做法不一，计算结果也存在较大差异。对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形，离婚时如何计算共同还贷的增值部分，有法官提出了分步计算的方法，
第一步是计算不动产升值率，不动产升值率＝不动产现价格除以不动产成本，而这里的不动产成本等于购买时不动产价格＋共同已还利息＋其他费用。在计算不动产升值率时，必须考虑利息成本，不能简单地用不动产现价格除以结婚时价格直接得出升值率。“其他费用”是指交易所涉及的成本，属于购房的必要支出，如契税、印花税、营业税、评估费、中介费等，但不包括公共维修基金和物业费，因为其费用产生的基础并非交易，而是不动产长期使用中产生的费用；
第二步是计算非产权登记一方所得补偿，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。
计算具体补偿数额时，应注意确定计算时点，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者属于一方的个人财产。同时还应考虑两种情形下的修正问题，
一是离婚时贷款尚未清偿完毕，只能将夫妻共同已经偿还的利息计入不动产成本，而不能将长达20年或者30年的尚未还贷的利息都纳入成本，否则会出现非产权登记一方既未享受后续可能产生的升值收益、却要现实承担因计入所有利息导致补偿额降低的不公平结果；
二是一方购买不动产后经过一段时间才结婚的情形，计算不动产升值率时，应以结婚时不动产价格作为计算依据，不能以购买时不动产价格作为依据，因为购买不动产至结婚前这段时间不动产的增值收益属于一方婚前个人财产。
我们认为，上述分步计算法简明易懂好操作，对审判实践中审理相关的案件提供了可资借鉴的方法。
另外需要指出的是，在离婚分割争议房产时，法官不仅要明了“双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分”，同时要根据婚姻法第三十九条的规定，根据财产的具体情况，按照照顾子女和女方权益的原则作出公平裁判。也就是说，计算出的补偿数额不是绝对的，法官可以根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权，目的只有一个，即相对公平合理地解决纠纷，平衡保护离婚双方当事人的利益。
审判实践中，有时也会遇到房价下跌的情况，比如购买房产时在一个比较高的点位，婚后夫妻共同还贷若干年后，离婚时房产的现值反而比当初购买时下跌了。面对这种房产没有增值甚至出现负增长的情况，我们认为，产权登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。原因有二：
一是一方婚前已经签订房产买卖合同，购买什么地理位置、什么楼层、什么朝向的房产是购买方自己的选择，另一方婚后只是共同参与还贷，购买方自然应当承担房价下跌的风险；
二是离婚时房产判归产权登记一方，如果只是用于居住而非投资，房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。
THANKS
最高院民一庭意见
在适用婚姻法司法解释（三）第十条时，涉及夫妻共同还贷款项及其相对应增值部分的数额等于以夫妻共同还贷部分乘以不动产升值率。所称不动产升值率，是用不动产现价格除以不动产成本，不动产成本包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用（比如契税、印花税、营业税、评估费等）。
友情提示：
读者在阅读本文时，应注意到文中“不动产成本”的计算实际已经细分为两种情况：
一是，结婚时购买不动产的情形。此时的“不动产成本”包括购买时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用。
二是，结婚前购买不动产的情形。此时的“不动产成本”包括结婚时不动产价格＋共同还贷的利息部分＋其他费用。
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孟杰律师划重点
本文重点如下:
1、不动产婚前没有增值和婚前已经增值的，不动产增值率计算方法不同，要注意区分；
2、计算房屋总成本时，是房屋价格与“已付利息”相加，而非“应付利息”；
3、计算房屋总成本时，应包含契税、印花税、增值税、评估费、中介费等；但不包括物业费、公共维修基金；
4、不动产婚后贬值的，非登记一方不承担贬值部分，而且登记方应对非登记方进行补偿，补偿款为双方共同还贷（包括本息）的一半；
5、上述方法为原则计算方法，实务中，还要坚持照顾子女和女方权益、非过错方权益的原则。
为便于大家理解，孟律师举例说明：
1、假如A在婚前购房，支付首付8万元、贷款10万元，契税、增值税等其他费用共计1万元，购房后很快结婚。婚后A、B二人共同还贷10万元，其中本金7万元，利息3万元。离婚时房屋价值90万元。
则B应分到的补偿款=90万元➗（8万元首付+10万元贷款+3万元共同已经偿还利息+1万元购房费用）✖10万元共同偿还本息➗2=20.45万元。
2、假如A在2004年购房，支付首付8万元、贷款10万元，契税、增值税等其他费用共计1万元。婚前A还贷本息合计5万元。2008年A、B二人结婚，此时房屋价值41万元，婚后双方共同还贷10万元，其中本金7万元，利息3万元。2021年离婚时房屋价值90万元。
则B应分到的补偿款=90万元➗（41万元 +3万元共同已经偿还利息+1万元购房费用）✖10万元共同偿还本息➗2=10万元
3、假如A在婚前购房，支付首付8万元、贷款10万元，契税、增值税等其他费用共计1万元，购房后很快结婚。婚后A、B二人共同还贷10万元，其中本金7万元，利息3万元。离婚时房屋价值16万元。
此时，房屋贬值了。那么A应当向B支付补偿款，补偿款=10万元共同偿还本息➗2=5万元。
