最近不少知乎的朋友私信或者加V问我买房的事情，我虽不是专业做房产中介的，但置业经历绝对算比较丰富的，不管是新房还是二手房还是老破小基本上都有完整的涉猎过，尤其是环京地区，有8年的实地踩盘经验，东西南北中基本上都踩踏过，5环以外房山、顺义、通州、大兴、八达岭、北三县、大武清、小廊坊、各种地铁沿线、地铁接头、在建地铁路线以及在规划的地铁、城铁、S线，倒是也还算了解，也一直关注环京楼市的变化和趋势，关于房产税的逻辑和影响，我先说一下。

先说背景大逻辑，我看有三个方面是一定要考虑到：

第一、 调整产业结构支持硬科技战略的大逻辑，很多人不以为意，但是我告诉你硬科技战略绝对是未来10年甚至更长周期的经济主流，也会越来越成为国家主要支柱产业，只有高科技硬科技产业可以担负起调整优化重塑产业结构，解决卡脖子问题的重任，这个优化产业结构里面最本质就是要把低端过剩产能转移掉升级掉和输出掉，以及解决地产经济对实体产业投资和直接融资的强大虹吸与堵塞效应。这一条是最核心的大逻辑，所有的产业政策将会为科技战略让步，配合科技战略的推进进而完成整个产业机构的转型升级。

第二、 转移土地财政化解金融风险的大逻辑，这个大家都比较容易理解，但是不知道这个土地财政已经到了不得不扭转的地步（自己查一下土地财政占比），而且这是一项艰难和巨大的工程，土地财政基本上占到地方财政的主要部分，想扭转谈何容易，最直接的就是需要其他产业的繁荣和支撑，这一点在经济发达地区还相对容易，但是对于产业基础比较薄弱的地方，就太难了，没有产业基础，没有产业根基，没有产业配置，别说高端制造，基础制造产业都是薄弱，轻功制造都比较少，想扭转土地财政太难了。但是将征税的主体转向保有环节上，形成稳定的以直接税、房产税、财产税为主的长效机制，肯定是长期选择，这是一剂猛药，对于金融风险就要考虑到降低赤字率、负债率、稳健银行体系、监管债券市场稳定汇率和人民币等，都和地产密切相关。

第三、 实现共同富裕促进三次分配的大逻辑，共同富裕毫无疑问是国家大计更是国家战略，地产作为大多数家庭的主要财富载体，算是财富配置里面最主要的资产形态 ，如果能扭转整个社会的财富配置结构和趋势，尤其是对于改革过程中长周期的房价暴涨所带来的财富配置惯性以及不合理不公平的分配机制，所造成的社会财富配置问题，地产毫无疑问是最核心最需要解决的，也是最应该开启的，房产税作为是一个折衷的稳健的过渡性方案，与立法和全面实施相比，试点改革更具柔性、灵活性、局部性和时间缓冲，更符合当下的改革节奏和施行规律。

了解了大的背景逻辑，那么我再简单说一下连个中逻辑：

第一是抑制炒房、减少空置，引导土地资源节约使用的中逻辑，这个也不难理解，房产税早在2011年就在上海和重庆做了时点，当然范围、规模比较小，效果不是特别明显，但是到了目前这个时点，房产税肯定会加大力度落实，房产税最直接的就是增加多套房产持有者的持有成本，这个额度有多种算法，在没有具体约定出来的时候，我给一个可能的衡量标准，现在一线城市住宅的租金回报率普遍在1%-1.5%。如果按租金的12%征收，房产税率应该在真实房价的0.12%-0.18%之间，当然这只是一个估计，但是肯定会让手里持有3套以上的炒房客和投资客疼到不敢再买，甚至会出手部分资产的地步，不然就起不到效果，也会直接让这些投资炒房意向的人减少购置需求，间接增加供给量，毫无疑问对刚需是一个利好。（当然还有房东税，大家可以了解了解，各地都已经实施）

第二是平抑房价上涨回归居住本质，顾及民生促进消费的中逻辑，这个其实也容易理解，房产税是最直接压制房价上涨，打击炒房囤房行为的利器，能起到让房子回归居住本质属性的作用，没有房产税的话，房子的持有成本几乎为0，对于贷款的就是利息和折旧，一旦有了房产税，飞涨房价就要补缴房产税，空着放在那里，也会像个无底洞，随时等待着年缴。但是话说回来了，房价本质上是供需关系的体现，没有足够的需求，也没有人去炒房，背后的根本逻辑还是需求和土地财政，你懂得。这个时候尤其是二手房的供应量肯定会增长，而且短时间也不会被消化，因为大部分刚需不到万不得已肯定会继续观望。总之抑制房价肯定会让人们手里的钱多起来，让刚需买房子的能力和意愿强起来，对于民生和消费肯定是促进的。

我把上面当成虚头巴脑的东西，下面就来点实际的，那么房产税可能对市场有哪些影响，我从时间和配置两个维度说一说：

从短期看有两种效果，一种是房多多们的恐慌，尤其是手里多套房，而且是想以租养贷的，或者加杠杆的炒客，肯定是要抛一部分的，因为房产税大局已定，跑的越早越好，另一种是刚需们的冲动，有的自认为聪明的刚需在没看明白的情况下，购房意愿冲动，不明觉厉就以为能买到便宜的。就出手了，结果只能是被KO。整体来看房市肯定是提振的；

从中期来看，未来房产市场整体会不温不火，整体处于转型和平抑的状态，别指望大幅跳水，比较需求一直存在，这一点很多人不明白，其实住房对于大多数人来说都是刚需中的刚需，这个观念和需求根深蒂固未来几十年难以拔除的，再说空间的价值你我又能明白多少，一切产业和人都需要空间载体和融入，这个就谈远了，而且房产税不同地区也会不同，肯定会有差异。

长远来看，肯定是有利于房产市场和普罗大众的，房产市场肯定会向着积极、有序、品质、稳定、科学的方向发展，这个趋势是不可逆的。

最后我补最重要的一句：如果你是个刚需或者是改善型需求，现在还不知道怎么行动起来的话，就联系我，帮你搞定环京置业的大战略、大问题、大难题，我不会告诉你具体买那个小区，但是我会告诉你尽快买哪里的，应该买什么样的，怎么买更省钱，怎么买不被坑，怎么买住的更爽。

备注：以上仅代表个人观点，全文转自本人个人知乎战略咨询马北苍。