【一】

前言碎语

郑州【五三新政】一出，全民皆惊！

这是一场游戏，这是一个局。

【五三新政】后的郑州楼市和房产购买投资市场，谁在哭？谁在笑？

参与这场游戏的每一个角色：刚需买房者、房产投资者、房产投机者、开发商、政府、银行、地产销售公司、中介公司，没一个能够笑得出。

有些角色看似是受益者，其实都是受害者。

大家往深层次想。

也许，只有广告媒体在笑：小样，该找我投广告了吧！

这是一个疯狂的局。进也不是，退也不是。

因为，现在的局面，是五限：

【限购】【限贷】【限售】【限价】【限签】。

史无前例。

九九八十一难，六道轮回， 刚刚开始！

谁都想不到未来的结果。都在变。

现在，谁都不要幸灾乐祸。

谁笑到最后，谁都不知道。

【二】

回首绿博组团地产发展往事

话说，绿博组团，又叫【郑州国际文化创意产业园】，自2016年郑州国际文化创意产业园区正式规划的横空出世，绿博组团房地产发展顺风顺水，一路飙升，用东哥的话来讲，绝对【甄嬛的逆袭】。

一切，到4月30日郑东碧桂园的开盘售罄达到顶峰；

一切，又以5月3日楼市新政的出台，戛然而止。

但，这只是暂时划上了暂停键。

让我们先暂停一下。

再梳理一下绿博组团房地产发展的脉络和格局：

1、名门紫园作为区域正规正统房地产项目的第一个拓荒者，从一期的别墅洋房，一路走来，到了2017年，已经开发到4期。名门紫园是区域第一个吃螃蟹者，也是最早的交房成型者，也是纵横捭阖孤独求剑者。这种超前，这种姿态，令人尊敬。目前一期所呈现的效果，谈不上惊艳，绝对可以88分+的水准。产品说话，令人尊重。

2、普罗旺世理想国以纵横捭阖之势，在3年前已立势大孟镇，当时还没绿博组团概念。5500亩的大盘，配套先行、杉杉奥特莱斯商业先行、彩虹隧道先行，这一点，为普罗开发商信和置业点赞，为掌门人徐益明点赞。2016年9月24日，普罗理想国一期210 套洋房和724套别墅低调开盘，基本被老业主和新客户抢购一空。当时价格是：洋房标准层：1.15万；联排别墅：1.6—2.1万。当时我告诉【东哥探盘】群友：洋房产品，白菜价，速抢！！！2017年4月26日，理想国召开品牌发布会，正式开启二期叠拼别墅、洋房、小高层产品的入市，抢占市场份额。

3、万科地产携TOP系产品万科兰乔圣菲入主绿博组团。2016年9月11日，一期  别墅开盘售罄，大放光彩。二期高层产品持续蓄客中，却因工程进度、证件、调控等因素，贻误时机，一直到现在还没开盘。

4、康桥地产携康桥香溪郡产品及康桥口碑强势来袭，博得市场热捧。2016年12月23日康桥香溪郡一期336套洋房开盘，开盘售罄，标准层均价在1.4万左右。2017年2月25日，一期572套高层产品顺势开盘，又是售罄，均价在1.2万左右。虽然项目五证齐全，可惜已赶上限价限签，卖完了却没签完。

5、融创地产以狼性精神强势推出大盘融创观澜壹号，虽然一期只有100套洋房和303套高层。但项目后续地块巨大，不可小觑。2017年4月22日，项目试水推出一栋洋房开盘，标准层均价1.7万。

6、郑东碧桂园以强势营销博得市场头彩，成为区域头号明星。2017年4月30日，以高层（精装）1.5万、洋房标准层1.8万价格强势开盘，开盘基本售罄，一时风光无限。但随之而来的就是【五三新政】，绿博组团纳入限购限贷限售范围。一时，市场惊吓得痔疮落了一地。甚至，很多人把中牟县房地产市场纳入限购限贷限售范围的主因归咎于郑东碧桂园。我绝得这只是凑巧，冤枉了他。

7、而亚新地产以理想主义精神携傻傻分不清楚的两个美好系列楼盘亚新美好艺境、亚新美好香颂进驻绿博，成为唯一在绿博组团同时拥有两个项目的开发商。但这个两个项目命运更是凄惨，最早入市，而直到今天还不具备开盘条件，直接面临新的【限购】【限贷】【限售】【限价】【限签】的窘境。

8、本土地产品质龙头房企永威地产携顶级产品【永威上和院】的姊妹楼盘永威上和郡进驻绿博，后来居上，以风格化明显的洋房、叠墅、小高层产品信心满满加入战局。齐天大圣PK绿博八仙，气势汹汹，咄咄逼人，信心满满。

9、而金科地产和雅居乐地产携金科天籁城和雅居乐春森湖畔进入这个炙手可热的大肥肉绿博组团，来分一份羹。可惜，晚了。还没积累客户，直接面临和其他开发商一样的窘境。

10、而其他项目，就不多说了，无品牌、无品质，靠团购、单位房在市场中寻求站位，吃肉喝血，生活悠哉。

11、很多人关心绿博组团的房价：我们梳理一下可以看出，别墅产品不说，绿博组团品质高层（毛坯）产品价格1.2—1.4万之间；品质洋房（毛坯）在1.4—1.7万之间。

【三】愁云满面，愁为何因？

再按开始键。

2017.5.3之后……

我们看看现在绿博组团楼盘的新格局：

如果说，在之前，绿博组团这11个典型品质楼盘10个典型大开发商各有欢笑各有愁的话，那么现在，基本都是愁的。

愁为何因？

基本为如下几点：

1、【限购限贷】：绿博组团纳入限购限贷范围，原来的竞争优势没有了。客户量锐减。但这个不是最发愁的。

2、【限售】：这个还行，反正我绿博组团以品质改善、终极置业为主，3年5年能不能卖无所谓。

3、【限价】：这是最恶心的。网上传闻的限价8300、7400不知真假。如果为真，只想说：这么高品质的品质改善、终极置业高层、洋房、别墅产品，凭什么让卖这个价？

4、【限签】：这是最恶心的。江湖传闻一天只让签2套、3套、5套。一个项目卖出500套、800套房子得签一年？客户答应吗？回款怎么办？后续再开盘卖的房源怎么办？

5、【五三新政】之前有资格的客户已经买过的没签约的客户怎么办？退？补？名额？怎么办？

这是目前绿博组团地产项目一地鸡毛，痔疮洒落一地的主因。

【四】

绿博组团地产要完蛋吗？

有人大惊，有人嘲笑：

哈哈，绿博绿博了，绿博开发商自作自受。

如之前说过，地产商在某种程度上就是夜壶。地产商的委屈谁人知？

说他们不作不死是对的，但把他们一棒子打死也是错的。

我们不要纯粹比较价格高低，我们要比较价格之后的逻辑关系和价值支撑。

几个问题：

1、绿博组团区域价值没有问题。过去没有问题，现在没有问题，未来依然没有问题。好就是好。一分价钱一分货。区域价值终会被市场认可。

2、绿博组团的开发商都是牛逼开发商。带动溢价无可厚非。正常。

3、绿博组团的产品：容积率、规划设计、园林景观、户型布局、产品形态基本代表目前郑州房地产产品的高级水准，仅比北龙湖差一档而已。这种产品卖适当高价很正常。

错在哪了？

错在时局，错在2017年这样的节点，错在2017。

错在绿博开发商基于把未来的利润空间、溢价空间给吃透了，太快了。

很多人接受不了在两年内从8000价格到15000价格的进军。

但我认为这种进军在某种程度上合理。

存在即合理。

买房者不是傻子。

但，时局已变。

我也觉得绿博价格涨得有点快。

比如，我觉得目前绿博组团高层价格应该在1.15—1.2万之间。洋房标准层在1.45—1.6万之间。毛坯。

但是，我的看法只是我的看法而已。

【五】

结案陈词

愁归愁，现实总要面对。

对于购房者，很多人问我：

东哥，之前我买了绿博组团的房子，还没签。我是该退还是该继续持有？未来绿博组团房子会不会大降价啊？

当我听到这种问题时，我也在沉思。

1、我依然坚持对于绿博组团未来发展未来价值的判断，没问题。现在的问题和困难，是人为的，而非本身出了问题。这点要有清醒的认知。

2、我依然坚持我之前的观点，绿博组团当前房价的过快上涨，对于片区发展非好事。注意，我说的是片区发展，和房地产无关。

3、甄嬛依然是甄嬛，暂时的挫折、暂时的阻挠，只是【甄嬛传】里甄嬛的短暂出家而已。只是，在这个时候，都不要轻视甄嬛，也不要欺负甄嬛。不然，未来，自己还会打自己耳光的。

4、我用数据说话：

A:当你想在郑州买别墅产品时，你有多少选择余地？老城区有吗？西区有吗？北区有吗？南三南四有吗？航空港有吗？经开区有吗？你只能在北龙湖、鸿园片区、金沙湖片区、绿博片区选择。而，北龙湖组团的别墅你买得起吗？

B:当你想在郑州买洋房产品时，你有多少选择余地？郑州有多少楼盘有洋房产品？有优质洋房产品？你更多的还只能有白沙、绿博、北龙湖组团选择。北龙湖组团的洋房产品你买得起吗？

C:高层产品。假如我们把绿博组团的高层毛坯产品价格定位为：1.2—1.3之间，这种高层产品线在郑州的其他区域得多少钱？老城区高层多少？滨河国际新城高层多少钱？大北区高层多少钱？西三环沿线高层多少钱？航海路沿线高层多少钱？他真的不值吗？

D:当我把所有绿博组团的洋房产品供应量统计出来时，目前市场存量（包括未来1年内待售的洋房房源）仅仅为1300套左右。在对于郑州这样一个1000万人口城市、河南一亿人口省份、所有人都喜欢洋房产品的市场来讲，消化这一千多套洋房太容易了。

E:当我把所有绿博组团的高层（小高层）产品供应量统计出来时，目前市场存量（包括未来1年内待售的高层房源）为4500套左右。同样的标准，在对于郑州这样一个1000万人口城市、河南一亿人口省份、很多人要升级换代品质高层的市场来讲，消化这4500套优质一流高层产品太容易了。怕什么？对了，昨天新闻说了：地铁8号线马上开修了，他就是来拯救绿博高层产品的。

5、关于限价限签，我帮不了任何人。时间解决问题。八仙过海各显神通，真的是需要各个大仙显神通的时候了。要名，还是要利。各开发商自行考虑！

6、最后，有人说我是白绿帮帮主，对不起，我不是。我是郑州发展帮帮主。你们为什么只看到我说白沙绿博的文章，而没看到我所有关于郑州、郑州历史、郑州各个组团价值的文章呢？选择性失明是要命的。