文 | 浅浅

仅4分钟，认筹额即达到1752万元。云水兮在「开始吧」上的众筹项目，甫一上线就成绩斐然。截止会议结束，项目众筹额的数字已经超过了2800万元。

腾冲民宿大会现场，来自莫干山、松阳、大理、丽江、香格里拉等地的知名民宿品牌及腾冲本地的民宿经营者、投资人约600人，都对这场众筹寄予了厚望。

对「开始吧」平台来说，这样的数字算不上最惊艳的。但和以往不同，此次众筹的是民宿产权定制化产品。是「开始吧」和「借宿」为解决民宿行业最大的痛点——产权，进行的一次全新尝试。

「这肯定是民宿未来的发展趋势」，「借宿」CEO夏雨清判断，随着民宿行业的迅速发展，单体民宿的可持续性遭到质疑。前期投资过大、租金上涨过快以及同质化竞争激烈，任何一项，都有可能成为压死骆驼的最后一根稻草。

民宿产权定制产品不仅能够解决产权问题，同时通过引入更多优质的民宿品牌，聚合成一个多业态群落的生态圈，实现民宿行业的长效发展。

「借宿」作为非标住宿领域的综合服务平台，也会把产权式民宿集群作为今年的发展重点。

「这是开始吧迈向行业纵深的又一步。」开始吧创始人、CEO徐建军在朋友圈这样定义。

租约式民宿之痛

近几年，丽江、大理、双廊等地，房东恶意毁约从未中断，各类涨租手段层出不穷，且愈演愈烈。

2014年，束河一家客栈，房东因房租频频骚扰，最终朝客栈大门泼粪，导致客栈不能正常经营，生意惨淡，最终关门大吉。

「泼粪门」过去不久，又发生「强拆门」。媒体人阿玲被束河古镇吸引，决定辞职留在丽江，寻找心中的生活方式。经朋友介绍，她看中了白丽刚家的房子，第三天就签了合同。合同租期20年，每年租金5万元，3年一付。房东收房租时手都是抖的，那会儿房东种田养马，一家年收入也就1万元。

后来，市场转好，地价上涨，房东一次性要求将房租涨到每年50万元，还动手剪了电线，并驱赶客人，关客栈的门。事情还没消停，束河古镇突发大火，烧毁了阿玲客栈的部分房屋。房东「趁火打劫」，以租赁物被烧毁不存在为由起诉。还雇来挖掘机、卡车，强行把房子夷为平地。

另一个旅游胜地，厦门鼓浪屿民宿生意清冷，除了旅行社和黄牛党的阻挠，让很多客人订了房却到不了客栈之外，当地政府还以破坏古建风貌为由，勒令部分客栈关停并拘押主人，一度也让民宿主人人自危。

这并非是云南和鼓浪屿的个案。长期以来，国内的民宿投资基本是租约式。大多数房东都是农民，他们更注重眼前利益与个体利益，缺乏契约精神。当周边成为热点地区，物业租金大涨时，他们往往会不顾合同约束，单方违约，要求涨租。更有甚者，阻断民宿用水，打砸屋内陈设，强行换锁等。多数情况下，民宿主只能委曲求全。

资金雄厚的投资人，采用30年租金一次性支付的方式解决问题。但仍不能彻底解决违约情况，且前期投入过大，民宿回本相对较慢，不利于项目的长期发展。

也有人为项目上双保险，分别跟当地村镇和农民同时签约。然而，如若农民中途反悔，村镇方面也是心有余而力不足。

因房屋租赁合同最长期限是20年，出租人尽管当下愿意签30年，多出的10年，仍然得不到保障。承租人在合同到期、不能续租或租金不合理增长时，会面临极大的收益损失风险。

租金暴涨是硬币的正面，另一面，由于行业准入门槛低、配套体验不足、产品雷同、竞争激烈等，让民宿房价固守在既定的区间，裹足不前。

租金高涨，房价不涨，就意味着成本回收愈加困难缓慢。目前在杭州开一家民宿，平均5年回收成本。大量投资发生在2014和2015年，收回成本的寥寥无几。以至于整个行业被唱衰，说民宿泡沫破灭，已为一片「鬼屋」。

定制式产权民宿集群新模式

民宿的产权之痛，各方民宿主、投资人，以及地方政府都在寻求解决方案。

「开始吧」和「借宿」在向民宿行业垂直纵深的过程中，无论是对众筹项目的认知，还是对行业敏锐的观察，都发现产权在整个民宿行业的发展中，是极为棘手的一环。

定制式产权民宿，是解决民宿产权痛点的一次尝试。

项目的发起方是腾冲市云水兮旅游开发有限公司。公司的联合创始人郑强在民宿行业浸淫多年，他投资过民宿，开过一整条酒吧街，一手建立起了和顺客栈行业协会。

这次创新性提出了美宿集群的模式，也是公司经过6个多月的多次实地勘察及反复论证，才决定在高黎贡山脚下的界头，这块有着极其稀缺且优质的自然风光，尚未被开垦的处女地，建设云水兮·云尚美宿集群。

「这是国内目前为止定制的深度最深的一个」。在腾冲民宿大会现场，郑强毫不掩饰自己对项目的笃定和自豪。

界头地处云南腾冲东北部，背靠高黎贡山，龙川江从这里发源并穿境而过。每年花海节，能吸引近30万的游客前来游玩。

这样得天独厚，拥有大好的自然风光的地方，却没有一家优质的民宿，在地体验的旅行配套设施也为0。

这是一个巨大且可观的增长空间。

因此云水兮想让界头成为大家度假的目的地，而不是单纯的景区概念。

这与当地政府发展旅游业的构想不谋而合，得到了政府的大力支持。而选择「开始吧」和「借宿」的平台，则是希望能够获取和整合国内最好的民宿头部资源。

该项目用地拥有40年产权，并借鉴实施了德清莫干山的「点状供地」的土地政策。快速有效地解决土地精准供给，为投资者解决民宿的产权问题，同时还能减轻投资压力，规避部分投资风险。让民宿投资者能够根据自己的需求，对民宿进行更加长远的规划。民宿投资人从民宿的选址、设计、施工都能亲身参与其中，从此告别租约式民宿，再也不用担心自身的合法性。这次，云水兮将以众筹的方式，分享出云水兮的6个地块，并给到民宿主全案的运营解决办法。

同时，也将邀请不同的美宿品牌入驻，为产品带来稳定的消费群。最终预计落地50——60家民宿，且70%为标准民宿。

目前，柴米多、云舍、想住花田篱下、融舍、总理大院等民宿均已签约入驻。

开辟旅游与度假之间的第三条路

项目在腾冲民宿大会当天上线，截止目前，认筹额已超过了3000万元，项目完成率6160.12%。

这是「开始吧」和「借宿」深耕民宿行业后，又一次成功的探索与实践。

而云水兮选择跟「开始吧」和「借宿」合作，也绝非偶然。

截至去年12月底，「开始吧」平台上共有800位发起人。目前所拥有2000万用户，主要以北上广深为主，浙江、江苏、山东、云南也占很大比例。通过用户属性分析，2000万的用户主力军，集中在一线中心城市和一线旅游目的地城市，且具备非常强的中产阶级消费特征。

2016年，民宿板块在开始吧平台的占比超过50%。这让他们不得不重新审视众筹平台和民宿行业。同年11月，开始吧将旗下的民宿板块业务独立，成立了国内首家非标住宿领域的综合服务商——「借宿」。

「开始众筹决定将民宿业务独立运营，是基于我们对行业的敬畏和深刻理解。」开始众筹创始人、CEO徐建军表示。

「借宿」拆分后，一方面，用严选的方式让优质的产品触达用户。平台甄选出高品质民宿，用补贴和预存款的方式，引导精准消费人群体验好的民宿，教育用户的消费习惯。同时通过社交的方式不断拉新，实现正向循环。

另一方面，则是依靠开始吧的核心资源，40余个公众号近2000万粉丝构成庞大的新媒体矩阵，为优质民宿做品牌背书。

在夏雨清眼里，「众筹只是一种手段，不应该是终极目标。」他表示，众筹成功后，业者仍有很多需求，亟待后续的服务配套跟进。「借宿」未来将深度切入民宿行业各个垂直细分领域，以金融解决方案、品牌媒体解决方案、线下行业品牌活动、行业基础教育培训、借宿严选榜单等五大矩阵服务非标住宿行业。

与此同时，「借宿」希望将单个的民宿业者和地方相关部门双方资源对接后，让他们自行去做匹配，他称之为「资源解决方案」。

关于未来，徐建军做出自己的判断，「中国未来的10年将会是个性化的需求蓬勃发展的10年。」而民宿行业的底层逻辑就是个性化需求对标准化需求的一次逆袭。标准化需求解决的是效率，个性化需求解决的则是反效率。他认为，民宿就是反效率产品，所有的民宿，都应满足个性化需求。这也是酒店和民宿之间最清晰的界限。

「将来的创业就是在效率的基础上，如何用效率的基础方式去体现反效率的内容呈现，这是所有的民宿行业者直接去深思的一个问题。」

民宿行业改变了很多人的认知，而「开始吧」和「借宿」，所做的事情其实就是传递这种教育，开辟出了旅游与度假之间的第三条路。