本文，我们回顾20世纪80年代日本的房地产价格泡沫问题——从80年代中后期开始日本房地产价格的迅速膨胀，到90年代泡沫破裂背后的逻辑。
从20世纪80年代初期开始，日本的贸易顺差逐年增加。直到1985年，日本的出口额一直都处在不断增长的状态，而在这期间，日本的进口贸易却处于停滞。
视角移向美国，美国的贸易赤字与财政赤字却一直得不到解决。高额的美元利率带来了大量的美元需求，大量日元被兑换成美元，导致美元长时间保持高汇率而日元保持低汇率。
1985年9月22日，广场协议签订。美国、日本、联邦德国、法国以及英国的财政部长和中央银行行长在纽约广场饭店举行会议，达成广场协议，约定五国政府联合干预外汇市场，诱导美元对主要货币的汇率有秩序地贬值，以解决美国巨额贸易赤字问题。
在广场协议的直接影响下，日元对美元汇率迅速升值。日元由240日元/美元，在不到一年的时间内上升至120日元/美元。这严重打击了日本的出口贸易并带来了一定的经济萧条。其中最受打击的是出口导向的汽车、电器和钢铁行业。
广场协议后，日本实行了一系列宽松的货币政策和财政政策，以阻止日元升值所可能引发的大萧条，但随后日本经济却又开始走向了另一个极端。
在宽松的财政政策和人们的投机心理的共同刺激下，实体经济所能提供的利润开始不再有吸引力，而能够迅速升值的房产成为了全社会争抢的投资品。
日本的土地价格迅速走高，日本全国平均土地价格从1983年的每平米11万日元上涨到了1991年的峰值59万日元，整整翻了5.36倍。
土地价格加速上涨的拐点就是1985年广场协议签订。广场协议签订后的第二年，全国土地价格甚至几乎翻了一倍，从1985年的14万日元上涨到1986年的22万日元。
日本对美国不动产投资强劲，1985年约为19亿美元，1988年增至约165亿美元。
举几个在当时令世界震惊的例子：
1986 年，第一不动产公司以破纪录的价格买下了纽约的蒂芙尼大厦。
1989年，三菱地所公司以13.73亿美元的价格一举买下纽约市中心洛克菲勒中心的14栋大楼。
1990年，一家名为“宇宙世界”的日本房地产公司以超过8亿美元的价格买下加利福尼亚著名的避暑胜地圆石滩的高尔夫球场和豪华酒店。
1989年底，日本土地价格总额约为2000万亿日元，而美国土地价格总额约为500万亿日元，换句话说，一个日本就能够买下4个美国。而当时东京的土地总价几乎与美国等值，所以甚至出现“卖掉东京就可以买下整个美国”的狂言。
日本土地需求的增加主要来自主要城市的基础设施建设和郊区观光景点建设。显然，土地价格的上涨是不合理的，这主要来源于来自民间投机需求的过度膨胀。人们日益膨胀的投机热情主要来自于庞大的贸易顺差、强力的日元-美元汇率和广场协议后日本国内推行的低利率政策。
为了制止土地价格进一步暴涨，日本政府于1990年3月制定了《房地产融资总量规制》，同年12月又出台了《土地税制大纲》和《土地基本法》。日本央行也在1989年5月、10月、12月分别3次连续宣布调高利率，采取金融紧缩政策。
自此，土地价格开始迅速下跌，泡沫开始破裂。
我们可以发现，从20世纪80年代开始，国际环境的变化、政府的错误政策、民间的投机热潮、企业的唯利是图共同造成了日本的房地产泡沫危机，并导致日本在泡沫破灭后陷入长达10年的经济停滞。
日本经济学家野口悠纪雄在《战后日本经济史》中讲道：“股价和地价最终像纸牌搭建的房子一样顷刻倒塌，这是因为股价和地价本来就是纸牌搭建的房子“，“股价和地价将会无限上涨的超现实消失了，日本站在悲催遭遇造就的废墟之中，终于从噩梦中醒了过来”。
更多精彩内容，欢迎关注我的公众号：【读书以求自由】。
