标签 土地使用权 国土局 民告官 合同违约 700万 官败诉

案情简介

一、2005年高平市国土资源局（以下简称“国土局”）将高平市小北庄村南侧编号为P05-02号国有土地使用权公开拍卖。2005年11月10日，吴某某通过拍卖方式，以226万元竞得该地块国有土地使用权，同日双方签订了《国有土地使用权出让合同》。合同对土地用途、面积、价格、交付时间、违约责任及解除条款等进行了约定。吴某某在合同约定的期限内足额向国土局支付了土地出让金，但国土局却未按出让合同约定的时间向吴某某交付土地，构成违约。吴某某十年间无数次追索，国土局以种种理由推诿。

二、2015年山西荣生律师事务所张海龙律师（微信：zhanghailong3319,现为北京市鼎尚律师事务所律师）、赵建军律师（微信：zjj4939）接受吴某某委托代理此案。律师调查得知吴某某买受土地后、交付土地之前，高平市人民政府和国土局、规划局编制、批准了《高平市主城区控制性详细规划》，将吴某某买受的P05-02地块规划用途由住宅变更为市政道路，导致国土局按合同约定条件交付土地已经不可能。上述事实国土局一直未告知吴某某。

三、2016年1月，律师代理吴某某向晋城市中级人民法院提起行政诉讼。请求法院判令解除吴某某与国土局签订的《土地使用权出让合同》，判令国土局返还出让金226万元、按合同约定标准向吴某某支付违约金、利息和经济损失共计1000万元。

判决结果

晋城市中级人民法院经过审理，做出以下判决：

一、解除原告吴某某与被告国土局于2005年11月10日签订的《国有土地使用权出让合同》。

二、被告国土局在判决生效后十五日内返还原告支付的国有土地出让金226万元并向原告支付该出让金从2006年6月1日起至执行之日止的利息损失，（weixinID：minshangyj）利率采用同期中国人民银行贷款利率。

三、被告国土局于判决生效之日起十五日内支付原告吴某某自2005年12月1日起至2006年5月31日共计6个月的违约金41.132万元。

2016年7月，吴某某向山西省高级人民法院提起上诉，国土局也提起上诉。

山西省高级人民法院经过审理，做出判决：

一、维持山西省晋城市中级人民法院（2016）05行初2号行政判决中第一、二、四项。

二、改判第三项为：上诉人国土局于判决生效之日起十五日内按每日土地使用权出让金1‰，支付上诉人吴某某自2005年12月1日至2016年1月20日共计10年1个月违约金的50%，总计414.727万元。

裁判要点

吴某某作为国有土地使用权的受让方，在合同规定的期限内已将合同约定的土地价款全部缴纳，履行了合同约定按期缴纳土地价款的义务。由于《高平市主城区控制性详细规划》与出让的地块规划用途不符，使吴某某自始至终无法按照合同约定的土地用途进行开发建设，应视为国土局并没有依合同约定向吴某某交付土地使用权。合同约定，出让人延期交付土地超过6个月，受让人有权解除合同。根据《合同法》第94条之规定吴某某请求解除其与国土局之间的国有土地出让合同并返还土地出让价款与同期银行贷款利率的诉求应当支持。

国土资源局构成根本违约，致使合同目的不能实现，应当按照《合同法》第114、116条之规定，向吴某某支付合同约定的违约金。关于违约金的计算问题。本案实际违约期限是2005年12月1日起至2016年1月20日，双方对合同未能在约定期限内解除均有一定责任，双方各承担2005年12月1日起至2016年1月20日期间违约金的50%。

律师建议

一、国有土地使用权出让合同签订后，如在交付前规划条件发生变更的，国土局应及时与买受人协商解除合同，返还出让金、按约支付违约金，将双方损失降到最低程度；土地交付后规划条件发生变更的，则应按照征收程序，由征收机关给予补偿。

二、行政协议发生违约的，守约方按照合同法相关规定主张违约金。

案件来源

山西省高级人民法院（2016）晋行终360号行政判决书（本案已被录入中国司法案例库）

法条链接

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》

第十五条第二款  原告请求解除协议或者确认协议无效，理由成立的，判决解除协议或者确认协议无效，并根据合同法等相关法律规定作出处理。

《中华人民共和国合同法》

第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

《中华人民共和国物权法》

第四十二条 为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。

征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。

征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。

任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

第十五条  出让方应按照合同规定提供出让的土地使用权，未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。