Day17结构：胡适法

20161207/ 30号大心脏

【明变：什么事？事实与过程是什么？】

我的同学马云是合川人，也是同一期一起进入7天连锁酒店的，2014年初找到我，在合川的三洋大酒店，对方在转让招租，希望我一同考察下，愿意和我一起各50%的股份投资这个酒店，因为，我俩都有投资酒店的欲望，所以我俩交流也非常多。

这个转让的酒店位于合川柏书街临近久长路商业街，出租的面积四千个平方，在交通要道上，有非常好的展示性，是一个做酒店很理想的物业，我先到合川实地入住了三洋大酒店，也到周边的6家酒店一一地以顾客的名义上门考察了位置、配套、硬件、服务、价格、市场大环境等等，自己建立了一个立项分析模型，并进行了立项分析，100间房，转让费40万，重新装修预算600万，房租25元1个平方，能够良性经营。

我到合川拜访了房东，把我们接手的方案，酒店会规划多少个房间？需要租赁多少面积？预计投入总的投入是多少？装修呈现的效果是怎么样的？我们能承受的转让费是多少？能承受的房租是多少？能承受的物业管理费是多少？

对方的转让费条件是80万，房租每平方报价是35元，这个价格就让我纠结了，我们又仔细分别从一次行投入、房间售价、开房率不同的角度做了立项测算，我们能承受的房租就是25元1个平方，才能够能够良性经营，否则会有经营风险。

【求因：为什么会发生？或为什么要那样做？】

合适的老婆难找，合适的酒店项目难找，况且我们进入酒店这个行业就是想，学会酒店经营后有合适的物业自己投资，因此也本着最大的诚意和耐心和房东进行沟通和接触。

通过前后将近八个月的沟通和接触，房东看到我们的诚意，在接触中也了解了我们的人品，对我们经营酒店的专业有较高的评价，认为与我们能诚信、持续合作，就报价80万的转让费和30元的房租。

这是我们第一次投资，通过测算隐约感觉到这个项目的投资回报率不理想，谈了这么久，放弃又心有不甘，又对自己的投资测算和判断没有足够的信心，怀着这种忐忑的心理，我和马云飞商量，因为是我俩的第一次投资酒店，我们去找一位投资经验丰富，酒店行业里更专业的人来帮我们评估参谋，如果对方能入伙那是最好！

马云飞就联系了他管理的酒店的投资人赵总到合川对项目进行测算，赵总一看到这个项目以后非常有信心，当即就提出，两位兄弟，你们自己要多少股份？剩下的我一个人全要了，这是一个好项目，一定能赚钱，为什么？因为项目的租期18年非常久，位置很不错，三年递增5%！

当时我俩想，既然有这样一位比我们更专业，经验更丰富的老大哥共同经营，跑了这么多次花了这么长的时间，也总要迈出酒店投资的第一步，怀着纠结的心情那我俩就分别各占个10%的股份吧！

综合这些原因，我和马云飞也就从最初各50%的股份，调整到了10%的股份。

【评判：这件事情产生了什么影响，自己发生了什么改变？别人有什么评价？】

2014年的11月6日酒店开业，我们称之为一直顺一直顺的日子里开业了，开业的当月就实现了盈利，在15年的2月就达到了我们预期值，15年的3月，整个国家的经济开始放缓，服务行业大面积下滑，合川民间放水的资金断链，情况也是重庆的重灾区，从15年的3月以来不算是资金利息就是保本，在盈亏平衡点徘徊。

这件事情于我最大的收获是，投资需谨慎，专业的人做专业的事情，投资自己熟悉的行业，才能保证有可控的风险。

对我改变是，再看到一个项目，即使心里再喜欢，头脑也是理性冷静的，心里想多投资几个项目，让自己早一点实现财务上的自由，同时更明白，投资有风险，在面对一个，大家都认为非常好的项目的时候，自己一定要多些方方面面的评估。

自己也在这个项目领悟到，一个好的酒店项目一定要租金性价比有优势的才是优质的项目，否则，再好的位置，酒店的都是在为房东打工，都是在为消费者做慈善，甚至血本无归。

我后面投资的酒店就比较良性了，这来自于我迈出的第一步，来自于在合川投资项目上的经验，来自于我在投资项目上不断的学习，来自于我在酒店行业不断的积累，来自于自己每日的不懈怠，来自于与酒店相关的我都要多问几个为什么？

有自己的收获，也就是消费者对我们酒店好的评价，有不错的官网好评率，OTA点评率，当地老百姓的美誉度也非常高，常常能接到老客人推荐过来的婚宴团房客人，在整个合川大环境比较萧条的大环境里，酒店行业处于亏损的情况下，老百姓减少消费频率的心态中，消费者认为，我们的酒店硬件比较有品质，价格优惠有性价比，服务很温馨，客人用人民币投票的方式，让我们在整个合川酒店市场是为数不多依然能做到略有盈利良性经营的酒店。