最近接触了一些政府“PPP”和棚改项目，咨询了查阅了一些政策及机构的研究报告，对其做了个总结研究，发现棚改这可能是地产开发企业未来创盈的一个方法。
2014年43号文剥离了融资平台公司的政府融资职能，推广PPP。有人先知先觉，发现了政府购买服务，“政府购买服务”和“PPP”是两码事！， PPP越拘谨，购买服务越奔放 先行者开始做政府购买服务。后来，越来越多的人看到这条路，也加入这个行列，大规模地做，什么都做，直到把政府购买服务做滥。没办法政府必须出面管理了，87号文就是这样出来的。政府购买服务叫停之后，很多工程建设项目就往政府付费型PPP转化。一些没有运营、或者假运营的工程项目，项目自身没有收入，主要依赖政府付费的项目，往PPP去转，其实并不能达到节约公共资金、改善公共服务的目的。那么，政府为了控制财政和投资风险，避免盲目上项目，就开始限制。
因此，“世上本无路，走的人多了，便也成了路”和“世上本有路，走的人多了，便也没了路”这两句话，是一件事的两个方面，一体两面，相映成趣。
现在政府购买服务的路堵住了，政府付费型PPP也受到了限制，基础设施项目融资新路在哪里呢？
除了在前面介绍的那些方案，目前出现了一种情况，就是做棚改，用棚改的资金解决其他问题。现在已经出现千军万马争棚改的情况。走棚改这条路，但愿行稳致远，或者兵贵神速。否则，也会出现问题，搞不好，后面政府又会来个规范文件。
目前棚改项目躁动的主要有以下原因：
首先，棚改这份大餐，确实分量十足
国家部署的两个棚改三年计划，2014至2017年1800万套，2018至2020年1500万套，共3300万套，以三口之家计算，要解决一亿人的住房问题。中国14亿人口，每14个人中就有一个家里有棚改房，这是多么大的规模？！这3300万套房屋，如果按30万一套的总投资测算，就是9.9万亿。再加上配套的公益性基础设施，可能是十几万亿的规模。十几万亿啊，六年要完成投资，每年就是两万多亿的盘子。两万多亿，就算还有部分资本金，也有一万多亿的融资规模。每年一万多亿，这是很大的业务。
其次，做棚改，融资相对比较容易
87文限制了政府购买服务业务，但给棚改和易地扶贫搬迁留下了口子。易地扶贫搬迁比较局限，那么主要就是棚改了。棚改可以用政府购买服务的模式融资，可以突破三年的中期财政规划，最多可以做多少年，没有明确说法。有的地方，还在往20年、25年做，期限很长，融资相对比较方便 ---肯定比政府付费型PPP方便。
第三，它能帮政府解决资金问题
现在一个地级市，起码上百亿棚改项目，能够融来大量的资。只要进了省级棚改计划，就可以用政府购买服务便捷地融资。全国要完成3300万套棚改任务，要惠及1亿人，这个面非常大，那么，项目进总盘子就很容易了，基本上报上去很快就会批。进了这个名单，融资比较容易，政策性银行、商业银行都在争，利率也不高。
棚改项目，基本上都能拆出土地来，能够形成政府的专项收入。棚改项目的完成时间，大约3~5年就可以。通过棚改腾出的土地，出让出去，换回资金，整个过程最多也就5~7年。土地出让形成的收入，进了政府的财政，由于贷款期限长，用不着还款，这部分收入政府就可以用在别的地方。这是一种情况。
第二种情况是，棚改的承接主体是当地的融资平台公司（或国企），在获得贷款、总投资到位后，大量的资金又会通过工程款的形式留存下来，实际上也就解决了政府的资金问题。
还有一种情况，棚改的预算安排，各级政府的专项资金、补助资金、发债资金，是要求按棚改项目的进度安排的。而棚改的贷款期限太长，暂时用不着还那么多，这也就给了政府资金腾挪的空间。
当前各种模式收紧，而棚改很快就能融到巨额资金，仅就这一点，它便能受到各地政府的特别重视。
第四，做棚改的平台，会被政府另眼相看
各种堵死之后，现在政府钱紧啊！谁能为政府融资，谁在政府那里就有份量，就容易获得政府支持，就有机会做大做强。
承接棚改的主体因此脱颖而出。哪个平台拿到了棚改项目、能通过棚改项目融到资，这个平台就成为众多平台中的佼佼者，被政府另眼相看。我这里有钱啊，现在也不方便直接把钱转给政府，那样就形成了政府性债务。那么，钱在我这里，政府有什么事，就还是交给我来办，我可以先拿出钱来办。这就有利于这个城投在政府那里争取项目，比如土地开发、园区建设、城镇化等。有钱，就可以运作资金做项目。拿到项目后，可以做商业开发，做公共服务、配套设施、园区运营，形成经营收入，那么就从实质上转型蜕变成真正的企业。在这个过程中再招揽人才、累积能力、形成经验，甚至可以复制、跨区经营。这样的城投，就具备了造血能力，做大做强。
所以，聪明的城投，现在必须先下手为强，争取棚改项目，获得资金。谁拥有资金，谁就为华丽转型赢得了先机。
第五，做棚改，也是金融机构的不二之选
因为政信业务，现在也没什么好做。像污水处理等适宜做PPP的项目，金额太小，满足不了金融机构的投放胃口。目前只有棚改项目的融资金额大，能够满足金融机构的业绩要求，它又是政策支持的业务，所以，金融机构也要抢棚改业务，甚至一再降低授信条件。但没有办法啊，别无选择，只能一哄而上，争抢。
以上五点，可能就是现在棚改业务特别火的原因吧。
目前千军万马争抢棚改，虽没有出现大的问题，但也快到踩踏阶段，会不会出现一些问题呢？比如：把不是棚改的项目包装成棚改；把期限弄得太长，购买服务延期支付价款变相融资；只有建设，没有服务，重融资轻服务；重复融资、资金挪用等等。如果棚改项目不能行稳致远，出现问题，那就背离了中央支持棚改的初衷。那么，中央政府对此进行规范，出台政策进行限制，也是完全有可能的。
所以现在是进入棚改项目的好时机而且要快，天下武功唯快不破。
