“房子是用来住的，不是用来炒的？”这是政府这两年对房地产的定调。

房子当然是用来住的，而且房子即使作为投资品、投机品，其投资价值、投机价值最终也取决于是否好住、是否舒适、是否好看。那么，房子投资（投机）买卖是不是该受到禁止？如果受到禁止，结果会怎样呢？

我们的祖先在9千年以前放弃游牧狩猎，开启定居农耕的长征。从那时候开始，房子就成了耐用品，或者说是投资品，而非单纯的消费品；盖房、买房就成了跨期投资。在今天，买房不只是为了今天住，更是为了明天、后天，或者是为了在未来卖。

财富来自己交易

一个樵夫有一把小提琴，一个音乐家有一柄斧子，他们（二人）的财富，并不是简单的“小提琴+斧子”。非得到樵夫和音乐家见面了，二人互相“交易”，樵夫拿到斧子，音乐家拿到琴，财富才算最大化。当国王问亚当·斯密，“纺工织布，农夫耕田”时，其实“布+米”的财富，并不是国民财富的最大化，“布+米+交易”，才是国民财富的最大化。

萨缪尔森的《宏观经济学》：商品从制成到最终交到消费者手中，要差4倍的距离。也就是在人类生产中，25％是制造，75％是贸易。“倒买倒卖”创造了社会财富的大头。

如果广义地把上班也理解成一种交易，是“用你的8小时”换“雇主的工资”，则人类的全部生产活动，全部财富，边劳动本身都是交易。

如果放大到广义的“交易”层面，可发现人类几乎一切的财富全都是靠交易而来，交易占到了生产力的99.99％。据说有人统计过，一个5万人的小镇的生产能力产出是5万个分散生活在原始森林里的野蛮人的1万倍，尽管每个野蛮人比你单兵素质更强。所以在现代社会里，“大生产，大分工，大交换”的力量十分巨大。

可见，在整个社会系统中：有了交易，财富就会增加。没有交易，财富就不会增加。

你多少交易，就有多少财富，交易越多，财富越多

交易增加房子的价值

退一步看，计划经济本来就是基于对投机的完全否定、对市场交易的完全排斥而来的。其思想逻辑就是把所有东西只看作消费品、只定位在“用”上：既然生产的东西是为了吃、穿、住、行，我们为什么要有“黑心的”中间商、投机分子和那么多虚的交易市场，夹在生产者与消费者之间呢？

因为一旦允许自由交易，不管是消费品还是投资品，就必然有人根据对未来的预期而进行跨期套利交易，比如前几年生姜、大蒜也可以变成投机品、投资品。既然交易必然带来投机行为，为什么不能把生产者和消费者直接通过不“唯利是图”的政府部门对接上呢？这就是计划经济的逻辑。

对于只熟悉物资短缺、没走出过温饱挑战的农业社会来说，所有活动的价值都是相对于看得见摸得着的“东西”来定义的。所以，如果你做的事不直接产生“东西”，那么，你就没有创造价值，就应当禁止。

比如，投机或者其它市场交易本身就没有产生看得见摸得着的“东西”！于是，今天对待房地产也不例外，只看到房子这个“东西”的使用价值，但看不到房子交易本身的价值，就要否定“投机炒房”的价值。

其实，早在公元前三百多年，亚里斯多德在《政治学》中就有过类似的陈述：“以鞋为例：同样是使用这双鞋，有的用来穿在脚上，有的则用来交易。那位把鞋交给正在需要穿鞋的人，以换取他的金钱或食物，固然也是在使用‘鞋之所以为鞋’。……以有余换不足，‘交易’原来是自然地发展起来的。”

但如果交易的目的不是满足需要而是为了赢利（例如，投机炒房、投资买房），或者生产的目的就是不管卖给谁、只为了卖出去赢利，那么交易是不自然的，用于交易的商品本身也失去了自然的属性，这就需要否定。所以，今天否定投资买房、投机炒房的思维就是亚里士多德的翻版。

改革开放以来，特别是1998年住房市场化以来，房子既可以直接卖给需要房子住的家庭，也可以卖给投资者甚至炒家，由此产生的结果是不断扩大的房地产行业和不断提升的房子质量与花样。这解决了千千万万家庭的居住问题，而且推动了经济增长，使众多相关产业得到巨大发展。

之所以有这样的结果，一方面是允许房地产开发商为了交易赢利而盖房（不是为了自己住），是他们对赢利的追求才推动了房子设计和质量的改善；另一方面是由于房子可以交易买卖，房子才成为投资品、投机品，由此进一步催化房地产市场的发展和改良，增加房子的“资产”属性、“财富”属性。

投资买房、投机买房增加了房子的“资产”和“财富”属性，相对地，是不是就违背了房子本身的自然属性呢？

表面看，投资买房、投机买房违背了“房子之所以是房子”的自然属性，但其实不然，只是绕了一道弯。

1､在房子卖不动的时候，开发商手上的卖不掉房子不在市场上流通，投机买房者替他们承担价格风险、把房子买下，增加出租市场上的供给流通；

2､是有了投机买房、投资买房者的存在，房地产市场的流动性和交易量都大大增加，让本来担心买了房子后、万一需要变现而难以出手的自然消费者不再担心，使他们更大胆买房。再就是前面说到，投机买房帮助平滑房价、优化房子供给的跨时间配置。所以，虽然表面看投资买房使房子不再只是房子，但只要加深一点理解，实际上投机和投资也都是为了“房子之所以是房子”。

在计划经济时期，房子是单位分的，个人既没有产权，也不能交易，更不能投机炒作。结果，那时候住房紧张，质量也烂，而且个人没有财富。1998年的住房市场化改革让房子私有并可以交易买卖，从而使房子成为投资品甚至投机品，于是，许多家庭第一次有了真正的资产、有了财富。

不管是刚需买房，还是出于投资、投机，一旦房产市场交易活跃、流动性好，不仅房子会像过去二十多年经历的那样越建越好，而且房主也会更加爱惜自己的房子，因为除了住以外，他们还可以指望将来卖个好价钱。而一旦将房子的投资品或者投机品属性扼杀掉，那么，房主们会降低对房子的投入，慢慢地就不再有好住或可住的房子了。

对房子交易的限制越多，其财富属性就越低，纯消费品属性就越高，改善房子的激励就下降得越多。房地产流动性的消失只会毁掉社会的总体财富，其它国家的经验也证明了这一点。