作者：成都黄娇律师 北京市中银（成都）律师事务所
【基本案情】
2012年11月8日，桂某与某房地产公司签订《商品房买卖合同》购买商铺，并约定：合同约定条款为界定双方权利、义务的最终有效依据，售楼书、宣传资料、沙盘模型、样板房等不作为购房标准、条件。后桂某收房时发现，商铺与口头承诺、宣传资料、沙盘模型不符合，影响商铺价值。桂某遂诉至法院要求赔偿损失并按沙盘恢复人行道和停车位。
【案件焦点】
某房地产公司是否应当赔偿损失、并按沙盘恢复人行道和停车位。
【法院裁判要旨】
审理认为：双方在《商品房买卖合同》中约定：合同约定条款为界定双方权利、义务的最终有效依据，售楼书、宣传资料、沙盘模型、样板房等不作为购房标准、条件。现桂某主张某房地产公司违约，应按沙盘恢复人行道和停车位，根据合同上述约定，本院不予支持。且桂某无证据证明某房地产公司违约及造成的损失，故本院亦不予支持。
【律师说法】
按照生活日常，宣传资料、沙盘模型、样板房是开发商宣传楼盘、吸引购房人的主要方式，是开发商对业主的一种自我推荐，但购房人与开发商对广告内容能否作为合同内容常存争议，因商品房广告引起的纠纷时有发生。本案中，购房人与开发商在合同中已经售楼书、宣传资料、沙盘模型、样板房等进行了特别约定，明确排除将上述宣传文件、资料作为商品房买卖合同的内容，则此时购房人提出的要求法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定认定该等宣传文件、资料等为要约的请求，显然与双方的上述约定相矛盾。
从本案例可以看出，在案涉双方已经对售房时的宣传文件、资料等是否作为商品房买卖合同的内容进行了明确约定的情况下，应当优先适用其约定，在双方未做明确约定时，方可适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定调节双方当事人之间的权利及义务。
